佳兆业旗下物业集团赴港IPO 七成募资将用于收购扩张

　　又一家物业公司将在港交所敲钟上市。11月26日，佳兆业旗下物业集团在香港举行IPO新闻发布会。

　　佳兆业的资料显示，此次佳兆业物业拟发行总股票数量3500万股，占发行后总股本的25%，发行价格区间在9.0~10.88港元。以此计算，此次IPO预计所得款净额约在2.8亿~3.81亿港元之间。

　　虽然物业板块一直被视为优质资产，但今年下半年受资本市场低迷影响，在港上市的物业股表现平平。刚刚赴港上市的另一家同样由母公司分拆而来的物业股，更是遭遇认购不足。对此，佳兆业物业执行董事、主席以及总裁廖传强回应称，对港交所、香港市场充满信心。

　　高定价与缓扩张

　　在佳兆业物业之前，已有彩生活、中海物业、碧桂园服务等多家物业管理服务公司在港上市。这些公司中，有通过社区+互联网故事赢得市场青睐，也有依靠母公司优越资源实现较好成长。

　　相较之下，佳兆业物业在规模等方面的表现并不突出。招股书显示，截至6月30日，佳兆业物业合约管理面积3000万平方米，在管在建面积2500万平方米。在管101个住宅项目以及23个属于非住宅项目，服务用户数量为16万人。

　　但佳兆业物业的高定价仍然显示出公司对于这一板块的期许。据《每日经济新闻》记者了解，早期上市的彩生活定价为每股3.78港元，绿城服务定价为每股1.99港元，碧桂园服务和雅生活定价较高，分别为每股12.24港元和每股10港元。

　　在发布会上，佳兆业物业融资及证券业务部副总经理刘景睿回答定价问题时透露，公司估值考虑到一些对标公司，一方面是有实力强大的战略股东方;另一方面则是服务素质以及鼓舞对象属于中高端水平。

　　物业公司上市，融资的目的大体相同，无外乎收购扩张以求规模上有更长足进步，佳兆业物业也不例外，其募集的70%资金将用于收购扩张。

　　招股书显示，本次IPO募集资金的50%或1.4亿港元，将被用于收购或投资其他在市场地位上与公司相当的物业管理公司，20%或5580万港元将用于收购或投资从事物业管理相关业务的公司。

　　但目前佳兆业物业在扩张上，走得还略微蹒跚，其旗下近80%项目仍来自于母公司“输血”。公开数据，其来自佳兆业项目的物业管理服务收益为1.36亿港元，占总收益的76.6%。而来自第三方的该项收益占23.4%，共计4170万港元。

　　廖传强坦承，在第三方的获取渠道上面，限于上市规则，所以现在收并购还没有展开，但后续肯定会有计划，目前还是局限于市场的招投标以及合资平台来进行的。

　　寒冬下的融资冲动

　　佳兆业已经是今年第四家赴港IPO的物业管理公司。在佳兆业物业之前，雅生活、碧桂园服务和新城悦已经在年内陆续在港敲钟。此外，旭辉旗下的永升生活也正筹备上市。

　　在资本寒冬的背景下，外界普遍认为当下不是最好的上市时机，但佳兆业管理层仍然表示对港股市场充满信心。

　　“公司筹备了两年多，一直以来都是按照时间节点在推进，所以公司此时登陆市场，对港交所、香港市场是充满信心的。从经营策略以及对投资者负责任来说，都是经过慎重考虑的。”廖传强指出。

　　“时间节点不一定是选择在这个时间上市，而是刚好遇上了(这个时机)。”一名港股分析师在接受《每日经济新闻》记者采访时指出忽略上市时机的讨论，事实上分拆物业平台上市，最为基本的因素仍然是融资冲动。协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向《每日经济新闻》记者分析称，当下物业公司纷纷分拆上市，其主要还是因为融资面偏紧，在过去这一两年，房地产公司的融资需求很强烈。

　　“房地产公司也可以通过这个方式，将物业开发的利润转化为物业管理利润来释放，可以多一个融资平台，多一条融资渠道。”黄立冲指出。

　　在招股书中，佳兆业也表示，分拆物业公司能建立其作为独立上市公司的身份，并拥有独立融资平台，能直接通过资本市场进行股本或债务融资，帮助物业板块加速拓展，改善财务表现。

　　至于后市表现，黄立冲续称，地产股的估值往往不及物业股。“物业股估值还可以，地产股估值往往没有物业股估值高。对于物业股而言，它的预期相对稳定，多数是靠母公司源源不断的项目开发，再交由物业公司管理。”

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　　西方世界的黑色星期五刚过，2018年的购物狂欢余温还未尽，港交所迎来了又一家内地物业公司的上市。

　　11月26日，佳兆业旗下的佳兆业物业集团在香港万丽海景酒店举行IPO新闻发布会，执行董事、主席及总裁廖传强，执行董事及副总裁郭丽，财务管理部总经理易学忠，融资及证券业务部副总经理刘景睿，公司秘书李龙标出席。

　　据观点地产新媒体了解，佳兆业物业拟发行总股票数量3500万股，占发行后总股本的25%，发行价格区间在9.0-10.88港元。以此计算，此次IPO预计所得款净额约在2.8-3.81亿港元之间。

　　从价格区间看，在港股上市的众多物业公司中，佳兆业的定价几乎仅次于碧桂园服务(12.24港元/股)、雅生活(10港元/股)，未上市便已展示勃勃雄心。其中，定位为“以中高端物业为主的物业管理服务供应商”的雅生活，最有可能成为它的对标公司。

　　刘景睿表示，佳兆业物业的估值已经考虑过对标，再结合IPO以及年底市场情绪给到一定折让。而对标的选择上，主要考虑两方面，一是拥有地产开发商为战略股东方;另一方面，在服务对象以及服务品质上同样追求中高端。

　　但佳兆业物业与雅生活之间仍存在差别，比如同样在上市前夕，佳兆业物业与雅生活的毛利率均在33%左右，但前者半年收入1.77亿元，后者全年收入17.6亿元。同时，佳兆业物业在管在建2500万平方米，仅为雅生活上市前的31%。

　　在当天的发布会上，佳兆业物业管理层重点阐述支撑如此高定价的模式优势——非住宅物业成为它与众不同的地方，以及上市后的发展计划。

　　如果上市成功，佳兆业物业将成为佳兆业继佳兆业集团、佳云科技、ST生化、佳兆业健康、南太地产后的第六个上市平台。

　　高收入非住宅物业

　　物业管理企业的主要业务往往是住宅物业，其他业务经常会被人忽视。而佳兆业物业的非住宅物业给集团带来的收入，却占据了半壁江山。

　　2018年上半年，佳兆业物业集团的物业总收入为1.77亿元，住宅物业和非住宅物业所占比例为53%和47%。

　　截至6月30日，佳兆业物业合约管理面积3000万平方米，在管在建面积2500万平方米。在管101个住宅项目以及23个属于非住宅项目，服务用户数量为16万人。

　　与收入贡献不同的是，佳兆业物业住宅和非住宅物业的建筑面积相差非常悬殊，住宅物业在管面积为2260万平方米，而非住宅物业仅为290万平方米。非住宅物业以几乎九分之一的面积贡献了和住宅物业相差无几的收入。

　　这主要得益于佳兆业近年来对体育场馆运营的持续布局，按照现场披露数据，仅2018年佳兆业便获取了9个体育场馆。佳兆业物业管理层甚至称公司是“目前最大的体育运营商之一”。

　　据介绍，佳兆业物业从1999年便开始布局非住宅物业。从披露的数据来看，其截至2015年、2016年、2017年以及2018年6月份，非住宅物业项目数量以及管理面积分别为9个、170万平方米;12个、180万平方米;19个、240万平方米;23个、290万平方米。其中，2015年至2017年复合增长率为18.8%。

　　可以看出，虽然佳兆业物业非住宅业务在近年的复合增长率为18.8%，较2015年前增长率有着较大的提升。但是在新增项目的平均管理面积上其实在减少。

　　在回答关于未来非住宅物业的扩张问题时，廖传强直接指出其中难题：“非住宅物业确实在收益和毛利率上面是要高于住宅，但是同样它的管理门槛以及它的管理要求是较高的。”

　　不过他表示，佳兆业物业一直致力于发展非住宅物业，公司已经在这个领域上形成了自己独到的运营能力和品牌，相信在后续佳兆业物业依然会重点发展非住宅物业。

　　主力住宅物业

　　因为高收入所以依然会重点发展非住宅物业，但是目前国内庞大的住宅市场，才将会是佳兆业物业发展的主力。实际上，从发展增速上看，佳兆业物业的住宅物业部分，要远高于非住宅物业。

　　2015年，集团住宅物业收入仅为6790万元，同时非住宅物业收入已经达到1.18亿元，彼时两个模块尚存在着数量级的差距。仅两年之后，2017年佳兆业物业的住宅物业收入就已经超过了非住宅物业，两方面的收入分别为1.37亿元和1.31亿元，年复合增速则分别为42.2%和5.4%。

　　而快速的增长很大程度上依赖于佳兆业集团自身提供的住宅物业。廖传强在介绍规模如何能够达到收入目标值的时候便首先提到，佳兆业作为佳兆业物业的战略供应方，会在未来提供可观的管理面积。

　　他表示，结合佳兆业2017年公布的数据，在不增长的情况下，佳兆业保守估计能在2018年，2019年、2020年和2021年，给佳兆业物业提供210万、920万、560万以及250万平方米的管理面积。

　　不过，廖传强紧接着指出，从2015年开始佳兆业物业也开始致力于将自己的品牌给推广出去，从第三方市场获取更多的项目。佳兆业物业从第三方获取项目的方式，将主要为收购及投标。然后采取直接任命以及合作经营等几种方式经营。

　　但数据显示，目前佳兆业物业对于佳兆业的依赖程度依然较高，超过80%。同时，在获取第三方项目的中标率上也不高。其在2015年、2016年、2017年以及2018年上半年，第三方项目的中标率分别为11.3%、34.6%、21.2%以及22.4%。

　　对于这个问题，廖传强表示，佳兆业物业是分拆上市，从2015年开始第三方接触，都是既定的事实，但是从数据看，第三方项目面积和收入变现还是不错。另外，目前限于上市的规则，公司扩张还是局限于市场招投标以及合资平台进行扩张，没有在收并购上展开，而后续会收并购也会展开。

　　上市扩张路径

　　据廖传强称，之所以在目前股票市场较差的情况下依然选择上市，主要为公司已经筹备上市两年多的时间，一直以来都是按照时间节点推进。

　　按照招股书计划，本次佳兆业物业发行总股票数量3500万股，占发行后总股本的25%，其中包括国际发售的发售股份数目3150万股股份以及在香港发售的350万股股份。发行价格区间在9.08港元至10.88港元。若以9.08港元计算，此次IPO预计所得款净额约为2.8亿港元。

　　与其他在港股上市的物业公司类似，佳兆业物业有70%的募集资金都将被用于收并购或投资其他企业。

　　佳兆业物业在招股书中透露，IPO募集资金的50%或1.4亿港元，将被用于收购或投资其他在市场地位上与公司相当的物业管理公司，20%或5580万港元将用于收购或投资从事物业管理相关业务的公司。

　　李龙标亦表示，上市的目的就是成立一个独特的品牌，让佳兆业物业在融资或者业务发展上有更大的一个空间和优势。

　　除去10%或2800万港元的募集资金将作为营运资金之外，剩余的20%或5600万港元，将被用于智能解决方案和社区增值服务的开发。

　　这两方面是佳兆业物业在物业管理和交付前及顾问服务以外，较为核心的两项收入来源。2018年上半年，佳兆业物业的智能解决方案服务和社区增值服务收入，分别占比26.8%和27.2%，达到320万元和380万元。

　　针对这两方面的业务，廖传强称，从过往的三年来看都有一个不错的表现，分别收入占比都是在7%到9%之间。上市以后将通过智能家居和智慧社区，两者线上线下打通，从而维持公司的收入。

　　(房掌柜整理来源自每日经济新闻、观点地产网)