限购政策蔓延致多土地流拍 未来房企将坚持谨慎拿地

资金方面的压力今非昔比，不仅各种融资渠道收紧，大多数城市还对土地资金来源有着严格的要求，房企必须全款自有资金拿地，银行贷款、转贷、股东借款和私募资金都不能用于支付土地出让金。 

此外，各大房企负债率达到了近年最高。龙头房企资产负债率及净负债率普遍上升，如一向稳健经营的万科，上半年净负债率为32.7%，比去年底的8.8%大幅上升；龙湖2018上半年净负债率为54.6%，2017年末为47.7%；华润的净负债率为47.2%，较2017年底的35.9%也有增长。新城控股上半年负债率达100.4%，上半年净负债率较2017年末提升了37个百分点。

2018年下半年，对于房企来说，拿地如同大江大海撑船，如有不慎，小则遇困，大则翻船。

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　　不同于2014年的土地流拍主要因市场销售低迷而导致开发商拿地能力与意愿减弱，今年在房产销售相对稳定的情况下土地流拍，更说明市场的自我调整与应变能力在不断增强。这等于创造了房地产行业一次自我洗牌与自我出清的机会。

　　据中原地产发布的最新数据，今年前8个月一线城市经营性用地流标流拍13宗，而去年同期为4宗;二线城市土地流标流拍238宗，去年同期106宗。流标流拍的土地宗数出现了超100%的惊人涨幅。分析人士认为，今年余下的4个月中，土地流标流拍或将成为常态，且整体流拍规模达到历史峰值已毫无悬念。就个案而论，土地流拍固然与地块的位置、质量及配建环境等因素相关，但从整个市场观察，当是调控政策直接驱动所致，房地产调控政策在需求端持续发力，在土地市场的供求端打出了系列“组合拳”，综合性楼市调控效果已传导至土地拍卖市场。

　　透过土地流拍倒逼出的土地溢价大幅下降这一客观镜像，能清晰地感知房价因此而动的积极信号。鉴于土地拍卖市场大量地块以底价成交，今年以来整体土地溢价率持续走低。据中国指数研究院统计，前7月全国300个城市各类用地溢价率为21.2%，较去年同期下降16.1个百分点，20家代表性房企新增土地储备溢价率均值为21.1%，同比下降24.1个百分点。这引发了市场对房价可能下降的猜想。对此，笔者要强调的是，虽然不能说土地溢价走低必然带动房价下降，但作为在房价构成中权重占比高达40%的主导力量，土地拍卖价格下降至少为房价的下跌创造了较好的条件，或者说能压缩房价上涨空间。而对开发商而言，拍到一块土地并将其视同“金娃娃”抱在怀中以坐等开发过程获得巨大红利的甜蜜日子已经不再，那种在土地面前企图“以时间换空间”的逻辑思维也难再有市场，我国房价有可能就此告别单边上扬行情并迎来比较平静的冷却期。

　　随之而来的是开发商面临的融资压力前所未有。年初至今，银行对地产商的贷款同比下降了6.9%，股权融资、债券融资、海外发债以及信托融资也都受到严格监管，留给开发商的只有预售款与销售回款两条自筹资金的狭窄通道。据悉，目前136家上市房企的资产负债额超过了15万亿，平均负债率超出80%。由于国内地产企业贷款期限一般以3年为主，因此，从下半年起到2021年，各类房企将进入偿债高峰。下半年偿债规模是2.9万亿，明后年则分别高达6.1万亿和5.9万亿，房企现金流面临严峻的考验。在这种情况下，地产商会主动选择降杠杆，即便是区位优势良好的地块，也不会贸然出手。从先前的头脑发热式的圈地，到如今有节制的自我收敛，这应当是地产开发商在政策引导下的理性回归。

　　当然，市场愈是严峻与冷酷，马太效应会释放得更充分。因土地流拍及地价走低，今年以来20家代表性房企拿地成本同比下降16.7%，其中一线城市下降19.1%，二线城市同比下降7.5%;三四线城市同比下降18.1%。如此价格走势特别有利于资金阔绰的大型房地产企业尽情“扫货”。最新财报显示，万科上半年纯利进账91.2亿元，保利净利润达65.05亿元，招商地产等5家房企净利润均超10亿元。这些龙头地产企业完全可以在地价下降的行情中逆周期扩张，事实也正是如此。据易居克而瑞统计，今年前7个月销售前十位的房企拿地货值占百强集中度为54%，而且TOP30房企也都在不约而同地积极拿地与扩充土地储备。

　　值得关注的是，根据国家统计局的数据，截至7月末全国商品房待售面积为54428万平方米，创下近48个月新低，与最高点时相比下降了近三成。另外，7月底全国100个城市的新建商品住宅库存总量为42369万平方米，连续36个月同比下跌，并回落到了7年前的水平。持续三年的去库存或已接近尾声。

　　不同于2014年的土地流拍主要因市场销售低迷而导致开发商拿地能力与意愿减弱，今年在房产销售相对稳定的情况下土地流拍，更说明市场的自我调整与应变能力在不断增强。2014年平均流拍率为4%，而今年达6%，其中一线城市超过了10%。尽管如此，据国家统计局数据，前7个月全国商品房销售额7.83万亿元，同比增长14.4%，同期全国商品房销售面积同比增长4.2%，成交均价同比增长9.7%。在销售增长的同时，全国房屋新开工面积11.5亿平方米，同比增长14.4%。土地市场总体趋冷，供给端不降反增，且多数指标保持了两位数水平的高涨，表明地产商手中已有了较为丰沛的土地储备，部分新增土地正在快步进入市场，由此维系了房地产开发市场较为积极的生态。

　　土地大量流拍并不等于土地供应增量萎缩，更不意味着由此引致商品房供给的短缺而造成房价将再上涨。Wind统计显示，今年以来，全国100大中城市住宅用地供应数量达3232宗，创2014年以来同期新高，同比去年增26.20%。其中二线城市住宅用地供应数量113宗，同比去年增20.98%，三线城市住宅用地供应数量1842宗，同比去年增33.00%;100大中城市住宅用地成交数量达2769宗，为2015年以来新高;全国国有土地使用权出让收入31548亿元，同比增长35.1%。

　　再清楚不过，政府从供给侧调控房价的政策会继续发力，房价合理回归值得期待。

（房掌柜整理来自中国房地产网、上海证券报）