限购政策蔓延致多土地流拍 未来房企将坚持谨慎拿地

2018年行进8个月，土地流拍消息此起彼伏地传来，垒石头似的限购政策给楼市带来的悲观情绪正向土拍市场蔓延，一批高呼冲刺千亿目标的房企，身体已经很诚实地止步于土拍市场门外，观测风险。

连一向激进的融创也慢下了节奏，融创中国执行董事、行政总裁汪孟德近日公开表示：我们未来会坚持谨慎拿地策略，还是坚持聚焦一二线核心城市。特别是经过2016年、2017年的涨幅，不少城市大体已经到顶。从未来的趋势看，很多城市的地价还是往下走的。

据诸葛找房数据统计, 截至8月20日，全国住宅地块共流拍693宗，其中一线城市流拍11宗，二线城市流拍153宗，三四线城市流拍529宗。不仅远高于去年同期，还创下近年流拍数量新高。

二线城市流拍率最高，热点三四线城市被追

进入8月后，土地流拍之势未减，低总价和低溢价成交成常态化，一些拍卖甚至一轮举牌成交。8月28日，武汉市土地交易中心以拍卖的方式出让10宗地块，总出让面积67.61万平方米。最终，7宗成功出让（其中6宗底价成交），2宗流拍，1宗拍至熔断；同日，广州从化“火界”地段10万平方米2宗商住地遭遇第七次流拍；8月29日，江苏常州武进区一宗宅地进行竞拍，最终，由于无房企报名参与竞价遭遇流拍；8月30日，福州出让4宗地块，宗地总体量达255.35亩。最终，4宗地块均在一轮举牌后成功出让。

记者梳理发现，在众多土地流拍的城市中，流拍率最高的是二线城市。上半年，二线城市的流拍率在2%-6%之间，并且在5月之后不断增长。相比之下，今年三四线城市土地溢价率却保持平稳，5月份之后一直稳定在6%左右，显然开发商更偏爱热点三四线城市一些。对此现象，中信建投分析认为，因为一二线城市纷纷推出的限价政策，导致房地产项目利润率受到影响,与此同时，一二线城市政府又调高土地出让底价，使得地价成本在房价成本中占比过高，导致开发商做项目无利可图，因此很多房企更愿意去三四线城市拿地。

一位不愿具名的郑州房企负责人对中国房地产报记者说：“现在敢拿地的都是大房企，小房企根本不敢轻易拿地。限价政策越来越严，房企所能想到的利润空间都被掐死，上周河南9部门联合发文整治房地产市场乱象，要求所有项目严格按备案价销售 ，严禁阴阳合同和捆绑车位、捆绑装修款；明确未取得预售证项目，禁开放售楼部、禁广告宣传、禁认购、认筹、排号等一切营销活动。连媒体发稿都不敢提项目售楼部，开发商也不敢在拿到预售证之前让媒体展示自己售楼部的信息。”

这位房企负责人还称，郑州很多没有拿到销售许可证的售楼处直接关闭了，而且不知道政策什么时候会放松，本地开发商基本都不太敢拿地了。 

大规模土地流拍的态势与时局

中国房地产报记者梳理发现，在近10年的房地产市场发展中，土地市场流拍率最高的年份是2014年，当年全国住宅用地出让流拍率为4%。但现在流拍历史被改写了，今年1-7月份全国住宅用地流拍率达6%，二季度平均流拍率是7%，并且流拍率还在逐渐攀高。   

出现这种态势，诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷在接受中国房地产报记者采访时表示：“市场下行地价过高房企拿地风险增加，位置偏僻、地价过高带来的潜在营销压力是流拍主因。

一些地方政府依然遵循“卖地”老模式，盲目定价且宁可流拍也不愿降低起拍价。部分城市的地块挂牌价格相比周边房价偏高，据不完全统计，二线城市流拍土地的楼面起拍价占到预计售价的50%左右，如成都、合肥、沈阳、宁波、苏州、太原等城市。苏州流拍的土地楼面价甚至占到了周围项目均价的60%以上。

以苏州7月以来流拍的3宗地块为例，这3宗地块均位于城区，地理位置优势明显，其起拍价均在13000元/平方米以上，其中高新区狮山街道的2018-WG-15号的楼面起拍价更是达到了18745元/平方米，与周围项目相比，如此高的起拍价不具备优势，再加上配建幼儿园等条件的限制，开发商的盈利空间非常有限，流拍也在所难免。

另外，地块位置偏僻也是流拍的一个原因。从7月份以来流拍的各个地块的地理位置上来看，位于城区的仅占31%，其余分别是郊区占比24%，位于县城区占比2%，县郊占比20%，乡镇占比23%。地理位置一直是各家房企拿地的核心要素，在房地产企业融资收紧及资金回笼放慢的背景下，企业不愿意把资金投入在风险较大，销售预期不好的位置偏僻地块。”

在层层调控政策加码后，一二线城市自去年下半年以后基本进入全面限价。而在严格执行限价的背景下，开发商的利润率逐渐被削弱。今年以来，几乎所有的一线城市土地出让都设置了严苛的条件，如北京的限地价、限房价、竞自持、建共有产权房；上海的自持租赁面积不低于15%；广州的限地价、限房价、竞自持、摇号等。一些热点城市也都设置了限地价、限房价、竞自持等要求。这些限制条件大大压缩了房地产盈利的空间，给项目盈利和周转带来了压力，企业选择地块时更加谨慎。

一位银川的房企区域负责人在接受中国房地产报记者采访时表示：“现在三四线城市对推出的棚改项目用地也设置了较严苛的条件。银川推出的位于西夏区北京西路北侧、轻纺巷东侧的棚改项目地块，要求竞得人提供的安置用房面积占项目建筑面积的三成甚至四成。且竞得人须承担已发生的拆迁费用及货币补偿安置费用5982.92万元。开发商不仅需要建设安置房还需提供安置费用，盈利空间被压缩到几乎没有，所以这种地我们基本放弃。”

新城控股高级副总裁欧阳捷在接受采访时认为：房企资金压力偏大，也是土地交易价格下降的原因。他表示，虽然房企账上有钱，但未必能动。因为销售回款作为项目预收账款被纳入监管资金，只能按进度提取。账上不能动用的钱越来越多，越大的房企账上越有钱，也许现金越短缺，因为还要继续投资、拓展业绩。

资金方面的压力今非昔比，不仅各种融资渠道收紧，大多数城市还对土地资金来源有着严格的要求，房企必须全款自有资金拿地，银行贷款、转贷、股东借款和私募资金都不能用于支付土地出让金。 

此外，各大房企负债率达到了近年最高。龙头房企资产负债率及净负债率普遍上升，如一向稳健经营的万科，上半年净负债率为32.7%，比去年底的8.8%大幅上升；龙湖2018上半年净负债率为54.6%，2017年末为47.7%；华润的净负债率为47.2%，较2017年底的35.9%也有增长。新城控股上半年负债率达100.4%，上半年净负债率较2017年末提升了37个百分点。

2018年下半年，对于房企来说，拿地如同大江大海撑船，如有不慎，小则遇困，大则翻船。

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　　不同于2014年的土地流拍主要因市场销售低迷而导致开发商拿地能力与意愿减弱，今年在房产销售相对稳定的情况下土地流拍，更说明市场的自我调整与应变能力在不断增强。这等于创造了房地产行业一次自我洗牌与自我出清的机会。

　　据中原地产发布的最新数据，今年前8个月一线城市经营性用地流标流拍13宗，而去年同期为4宗;二线城市土地流标流拍238宗，去年同期106宗。流标流拍的土地宗数出现了超100%的惊人涨幅。分析人士认为，今年余下的4个月中，土地流标流拍或将成为常态，且整体流拍规模达到历史峰值已毫无悬念。就个案而论，土地流拍固然与地块的位置、质量及配建环境等因素相关，但从整个市场观察，当是调控政策直接驱动所致，房地产调控政策在需求端持续发力，在土地市场的供求端打出了系列“组合拳”，综合性楼市调控效果已传导至土地拍卖市场。

　　透过土地流拍倒逼出的土地溢价大幅下降这一客观镜像，能清晰地感知房价因此而动的积极信号。鉴于土地拍卖市场大量地块以底价成交，今年以来整体土地溢价率持续走低。据中国指数研究院统计，前7月全国300个城市各类用地溢价率为21.2%，较去年同期下降16.1个百分点，20家代表性房企新增土地储备溢价率均值为21.1%，同比下降24.1个百分点。这引发了市场对房价可能下降的猜想。对此，笔者要强调的是，虽然不能说土地溢价走低必然带动房价下降，但作为在房价构成中权重占比高达40%的主导力量，土地拍卖价格下降至少为房价的下跌创造了较好的条件，或者说能压缩房价上涨空间。而对开发商而言，拍到一块土地并将其视同“金娃娃”抱在怀中以坐等开发过程获得巨大红利的甜蜜日子已经不再，那种在土地面前企图“以时间换空间”的逻辑思维也难再有市场，我国房价有可能就此告别单边上扬行情并迎来比较平静的冷却期。

　　随之而来的是开发商面临的融资压力前所未有。年初至今，银行对地产商的贷款同比下降了6.9%，股权融资、债券融资、海外发债以及信托融资也都受到严格监管，留给开发商的只有预售款与销售回款两条自筹资金的狭窄通道。据悉，目前136家上市房企的资产负债额超过了15万亿，平均负债率超出80%。由于国内地产企业贷款期限一般以3年为主，因此，从下半年起到2021年，各类房企将进入偿债高峰。下半年偿债规模是2.9万亿，明后年则分别高达6.1万亿和5.9万亿，房企现金流面临严峻的考验。在这种情况下，地产商会主动选择降杠杆，即便是区位优势良好的地块，也不会贸然出手。从先前的头脑发热式的圈地，到如今有节制的自我收敛，这应当是地产开发商在政策引导下的理性回归。

　　当然，市场愈是严峻与冷酷，马太效应会释放得更充分。因土地流拍及地价走低，今年以来20家代表性房企拿地成本同比下降16.7%，其中一线城市下降19.1%，二线城市同比下降7.5%;三四线城市同比下降18.1%。如此价格走势特别有利于资金阔绰的大型房地产企业尽情“扫货”。最新财报显示，万科上半年纯利进账91.2亿元，保利净利润达65.05亿元，招商地产等5家房企净利润均超10亿元。这些龙头地产企业完全可以在地价下降的行情中逆周期扩张，事实也正是如此。据易居克而瑞统计，今年前7个月销售前十位的房企拿地货值占百强集中度为54%，而且TOP30房企也都在不约而同地积极拿地与扩充土地储备。

　　值得关注的是，根据国家统计局的数据，截至7月末全国商品房待售面积为54428万平方米，创下近48个月新低，与最高点时相比下降了近三成。另外，7月底全国100个城市的新建商品住宅库存总量为42369万平方米，连续36个月同比下跌，并回落到了7年前的水平。持续三年的去库存或已接近尾声。

　　不同于2014年的土地流拍主要因市场销售低迷而导致开发商拿地能力与意愿减弱，今年在房产销售相对稳定的情况下土地流拍，更说明市场的自我调整与应变能力在不断增强。2014年平均流拍率为4%，而今年达6%，其中一线城市超过了10%。尽管如此，据国家统计局数据，前7个月全国商品房销售额7.83万亿元，同比增长14.4%，同期全国商品房销售面积同比增长4.2%，成交均价同比增长9.7%。在销售增长的同时，全国房屋新开工面积11.5亿平方米，同比增长14.4%。土地市场总体趋冷，供给端不降反增，且多数指标保持了两位数水平的高涨，表明地产商手中已有了较为丰沛的土地储备，部分新增土地正在快步进入市场，由此维系了房地产开发市场较为积极的生态。

　　土地大量流拍并不等于土地供应增量萎缩，更不意味着由此引致商品房供给的短缺而造成房价将再上涨。Wind统计显示，今年以来，全国100大中城市住宅用地供应数量达3232宗，创2014年以来同期新高，同比去年增26.20%。其中二线城市住宅用地供应数量113宗，同比去年增20.98%，三线城市住宅用地供应数量1842宗，同比去年增33.00%;100大中城市住宅用地成交数量达2769宗，为2015年以来新高;全国国有土地使用权出让收入31548亿元，同比增长35.1%。

　　再清楚不过，政府从供给侧调控房价的政策会继续发力，房价合理回归值得期待。

（房掌柜整理来自中国房地产网、上海证券报）