长租公寓平台金融魔术：背后风险和法律纠纷不容小觑

　　今年，自如通过ABS产品已经实现募资逾13亿元。今年3月21日，自如成功完成储架ABS首期产品“自如2号1期”的设立，发行额度20亿元，目前该产品已发行了3期。

　　自如的多只ABS的底层资产均为房租分期小额贷款债权。这意味着，每增加一个月付租户，自如就能获得一次性的贷款。自如租户背负的债务让其按月偿还贷款，不同租户的回款源源不断地归集，形成了底层资产。因此，只要月付租户的规模在增长，ABS的发行规模也就可以扩张，充当自如的现金奶牛。

　　在房源端，自如则积极地向房东推销另一种金融工具。当笔者以房东身份向自如咨询时，对方表示：“房东可以一次性获取一整年的租金，不过前提是和第三方银行签订一个名为‘年付贷’的协议。”据介绍，这份协议的本质是由银行先向房东提供每年11个月的租金，自如随后再每月向银行还款。如此，不愿意接受季付的房东也被纳入了长租平台的金融生态圈。

　　整个金融魔术中最令人咋舌的奇妙之处在于，在一连串交易中，房东提供了最重要的资产，租客拿出了最宝贵的信用，放款方提供了海量的真金白银，最得利的却是两手空空的长租平台。

　　危险的魔术与失手的魔术师

　　然而，看似周密的金融魔术，很快就迎来了穿帮时刻。魔术的穿帮，往往不在于魔术原理存在漏洞，而在于魔术师的手法是否娴熟。

　　如前文所述，长租平台可以轻易地获得大额免息短期沉淀资金，但如何用好这笔快速滚动的短期资金，则是一门危险的艺术。

　　以长租平台龙头自如为例，其自述于2017年底管理房源50万间，截至2018年上半年，管理房源已超过70万间，并计划在今年突破100万间。今年1月，华平投资、红杉资本中国基金、腾 讯等对自如注入共计40亿元A轮融资。

　　依据其官网公布的租房信息，自如目前提供的房源租金中位数约为2000元/月一间。假设自如向所有房东按季度付款，完成今年约50万间的新增签约规模，大约需要动用启动资金30亿元。而若将其公诸于众的40亿元融资全部投入，2018年全年可新增约66万间房。

　　但签下房源只是第一步，在下一个季度向房东付款前，长租平台必须获得与启动资金规模相仿的租金回款，才能保持住现金流不致断裂。一旦新增房源无法顺利出租，平台的生死存亡就将遭到拷问。

　　长租公寓的发展模式进入了这样的循环圈：以杠杆融资来争夺房源，投放租户收割更多预付租金，进而投资更多房源。其中租金收入是资金滚动的来源，没有足够的租户承接源源不断的新房，房屋的空置率达到一定比例，资金链就会出现问题。

　　鼎家董事长日前在接受媒体采访就表示，复盘爆仓始末的细节可知，在有了大量沉淀资金之后，公司在收房源上过于激进，收房价格变高，空置增多，公司继而被拖垮。

　　水能载舟，亦能覆舟。这对于运用金融工具做大杠杆的长租公寓而言，更是如此。无论是通过租金贷获取资金，还是借ABS补血，一旦实际销售的回血通道不畅，所有参与方都会成为牺牲品，包括这些放贷的金融机构。“一旦发生爆仓，以房租收入为底层资产的ABS也会遭殃，投资者可能会血本无归。”一位长租公寓业内人士表示。

　　一位券商ABS承做人士表示：“杭州鼎家的风险是前车之鉴，长租公寓平台本身就是轻资产公司，主要提供持续的运营维护等服务。上接房东下连租户，也就是‘二房东’的角色。平台运营一旦出现问题，无法向房东及时付款，房东就会直接与租客发生纠纷，以租金收入为底层资产的风险就会暴露，继而牵连到ABS的持有人。”他说。

　　深圳互金协会27日发文称，长租公寓如果出现诱导租客与互联网金融平台签署贷款合同，将原本用于向房东支付租金的贷款资金截留，已涉嫌非法侵占他人财物。

　　相关新闻：

　　近日，杭州的长租公寓运营企业鼎家科技突然宣布，因经营不善，出现资金链断裂，目前已经被安排进入破产清算程序。

　　据了解，租户在租房时，鼎家曾许诺租户用押一付一方式缴纳房租，但实际上却是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。据了解，鼎家破产导致约4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家。一时间，“金融+长租公寓”的模式引发了广泛的争议。

　　什么是“金融+长租公寓”模式?平台大多按月付租，按年收租

　　近年来，搭上“金融”的翅膀，处在“风口”上的长租公寓平台飞速发展。公开资料显示，截至2017年底，自如进入了北京、上海等9座城市，为超过20万业主委托管理50万间房源，累计服务120万名消费者，2017年的租金收入突破160亿元。蛋壳公寓2015年在北京成立，到2018年已拥有10万间房源。

　　随着业务的发展，长租公寓背后的实体公司已经由传统的房产经纪机构变成了“资产管理公司”，“金融”属性不断加强。比如自如在上海的实体公司是“上海自如生活资产管理公司”，蛋壳公寓背后则是“紫梧桐(北京)资产管理有限公司”。