长租公寓平台金融魔术：背后风险和法律纠纷不容小觑

杭州鼎家的租客们可能不会预料到，“爆仓”这个常见于金融市场的词汇，竟然会和自己扯上了关系。

　　8月20日，杭州长租公寓运营企业杭州鼎家网络科技有限公司(下称“鼎家”)突然宣布，因经营不善出现资金链断裂，公司目前已进入破产清算程序。据媒体报道，鼎家无力向房东支付租金，也无法向租客退还租金，数千房东租户因此陷入困境。办理租金贷分期支付租金的租户拿不到先行支付的押金，却仍要每月按时向第三方金融平台还钱，而房东也因未收到鼎家应付的后续租金，一些房东已准备收房赶人。

　　随着事件发酵，有关部门也注意到当前长租公寓中介业务实践中隐藏的金融风险。8月27日，深圳互金协会提示长租公寓“租金贷”风险，认定其形成了资金池和期限错配，杠杆高、风险大。昨日，西安有关部门发布了进一步规范住房租赁市场的通知，规定住房租赁合同不得涉及租金贷。

　　长租公寓中介平台为何乐于拥抱“租金贷”，令人眼花缭乱的金融魔术对于平台方来说有着怎样的诱惑，又可能将它们推向何种莫测的深渊?

　　想住长租公寓吗?来贷个款吧!

　　什么是租金贷?深圳互金协会作出了详细的定义：租客向第三方金融机构或P2P网络借贷平台申请信用贷款，机构一次性将等同于一年租金的资金放款给服务商，服务商并未将全部资金给到房东，形成了资金占用，表面上租客按月付租金，实际上每月向贷款机构还贷的服务。

　　事实上，在长租公寓因为租金上涨而被推上风口浪尖之前，这正是以自如为代表的长租公寓中介平台颇为自得的宣传重点。在这些平台的叙述中，租金贷帮助一大批没有能力一次性支付一年租金的租房客能够以按月分期付款的形式享受到具有规范管理、有保障的长租服务，解决了租客的一大痛点。

　　即使在现在，租金贷仍是此类平台一线人员乐于推销的服务。

　　当笔者以租客身份在自如平台预约线下看房时，自如业务员热情地推荐：“月租3000元一间房，线上预约火速看房，现场满意即可手机操作签约。还能月付，每月仅产生6.27%的分期手续费，享受服务费7折的优惠。”

　　乍一听，确实非常令人心动。“这就类似信用卡消费，之后每个月按时还款就行，每月的手续费和打折的服务费相抵，多出的那一部分也就100多元。”在确定签约进入支付页面时，名为“自如客专享分期”的产品显示在支付页面的首个选项，下有一排小字提示其为“低首付消费贷款”。

　　不过，作为轻资产的服务公司，为租客提供融资服务的显然不是平台方。在前述自如业务员推荐的贷款服务合同中，贷款人与自如无关，而是一家公司地址在北京的信托公司。

　　当租客选择租金贷作为支付方式之后，租客就背上了相当于一整年租金的债务，而这笔现金则从放款机构处转到了平台账上。在平台获得了这笔资金后，金融魔术最精彩的部分才真正开始。

　　难以抗拒的杠杆诱惑

　　尽管平台要求租客一次性支付全年租金，无论是现款还是借贷，但它却不需要以同样的条件获得房源。一进一出间的账期差，为平台创造出了十分可观的沉淀资金池。

　　自如内部人士透露：“在房源端，我们会综合房子的各项情况确定签约时间，一般与房东签订3年至5年不等的协议，少数长达8年，以锁定房源。一般情况下，双方约定自如按季支付房款。”

　　以租金每月3000元计算为例，按照自如一般与房东签约5年计算，其按季支付给房东9000元，但此时自如已经锁定了该房屋未来5年的出租权利，价值18万元，相当于使用了20倍杠杆。

　　左手是一次性支付全年租金的租客，右手是只需每季度付款的房东，这样的商业惯例意味着每一笔交易都能为长租平台赢得一笔期限3个月的9000元免息资金。根据自如自述，其在2017年底已累计服务120万租客。

　　108亿元免息资金，即使期限只有一个季度，在当前“紧信用”的流动性背景下，对于任何一家企业来说无疑都是一笔令人疯狂的财富。

　　甚至，长租平台对此还不满意。

　　在租客端，单一放款机构资金实力有限。不少平台将目光投向ABS等金融工具。今年初，自如就主导将对租客债权作为底层资产，发行资产支持证券，并在金融机构中获得积极认购。

　　今年，自如通过ABS产品已经实现募资逾13亿元。今年3月21日，自如成功完成储架ABS首期产品“自如2号1期”的设立，发行额度20亿元，目前该产品已发行了3期。

　　自如的多只ABS的底层资产均为房租分期小额贷款债权。这意味着，每增加一个月付租户，自如就能获得一次性的贷款。自如租户背负的债务让其按月偿还贷款，不同租户的回款源源不断地归集，形成了底层资产。因此，只要月付租户的规模在增长，ABS的发行规模也就可以扩张，充当自如的现金奶牛。

　　在房源端，自如则积极地向房东推销另一种金融工具。当笔者以房东身份向自如咨询时，对方表示：“房东可以一次性获取一整年的租金，不过前提是和第三方银行签订一个名为‘年付贷’的协议。”据介绍，这份协议的本质是由银行先向房东提供每年11个月的租金，自如随后再每月向银行还款。如此，不愿意接受季付的房东也被纳入了长租平台的金融生态圈。

　　整个金融魔术中最令人咋舌的奇妙之处在于，在一连串交易中，房东提供了最重要的资产，租客拿出了最宝贵的信用，放款方提供了海量的真金白银，最得利的却是两手空空的长租平台。

　　危险的魔术与失手的魔术师

　　然而，看似周密的金融魔术，很快就迎来了穿帮时刻。魔术的穿帮，往往不在于魔术原理存在漏洞，而在于魔术师的手法是否娴熟。

　　如前文所述，长租平台可以轻易地获得大额免息短期沉淀资金，但如何用好这笔快速滚动的短期资金，则是一门危险的艺术。

　　以长租平台龙头自如为例，其自述于2017年底管理房源50万间，截至2018年上半年，管理房源已超过70万间，并计划在今年突破100万间。今年1月，华平投资、红杉资本中国基金、腾 讯等对自如注入共计40亿元A轮融资。

　　依据其官网公布的租房信息，自如目前提供的房源租金中位数约为2000元/月一间。假设自如向所有房东按季度付款，完成今年约50万间的新增签约规模，大约需要动用启动资金30亿元。而若将其公诸于众的40亿元融资全部投入，2018年全年可新增约66万间房。

　　但签下房源只是第一步，在下一个季度向房东付款前，长租平台必须获得与启动资金规模相仿的租金回款，才能保持住现金流不致断裂。一旦新增房源无法顺利出租，平台的生死存亡就将遭到拷问。

　　长租公寓的发展模式进入了这样的循环圈：以杠杆融资来争夺房源，投放租户收割更多预付租金，进而投资更多房源。其中租金收入是资金滚动的来源，没有足够的租户承接源源不断的新房，房屋的空置率达到一定比例，资金链就会出现问题。

　　鼎家董事长日前在接受媒体采访就表示，复盘爆仓始末的细节可知，在有了大量沉淀资金之后，公司在收房源上过于激进，收房价格变高，空置增多，公司继而被拖垮。

　　水能载舟，亦能覆舟。这对于运用金融工具做大杠杆的长租公寓而言，更是如此。无论是通过租金贷获取资金，还是借ABS补血，一旦实际销售的回血通道不畅，所有参与方都会成为牺牲品，包括这些放贷的金融机构。“一旦发生爆仓，以房租收入为底层资产的ABS也会遭殃，投资者可能会血本无归。”一位长租公寓业内人士表示。

　　一位券商ABS承做人士表示：“杭州鼎家的风险是前车之鉴，长租公寓平台本身就是轻资产公司，主要提供持续的运营维护等服务。上接房东下连租户，也就是‘二房东’的角色。平台运营一旦出现问题，无法向房东及时付款，房东就会直接与租客发生纠纷，以租金收入为底层资产的风险就会暴露，继而牵连到ABS的持有人。”他说。

　　深圳互金协会27日发文称，长租公寓如果出现诱导租客与互联网金融平台签署贷款合同，将原本用于向房东支付租金的贷款资金截留，已涉嫌非法侵占他人财物。

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　　近日，杭州的长租公寓运营企业鼎家科技突然宣布，因经营不善，出现资金链断裂，目前已经被安排进入破产清算程序。

　　据了解，租户在租房时，鼎家曾许诺租户用押一付一方式缴纳房租，但实际上却是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。据了解，鼎家破产导致约4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家。一时间，“金融+长租公寓”的模式引发了广泛的争议。

　　什么是“金融+长租公寓”模式?平台大多按月付租，按年收租

　　近年来，搭上“金融”的翅膀，处在“风口”上的长租公寓平台飞速发展。公开资料显示，截至2017年底，自如进入了北京、上海等9座城市，为超过20万业主委托管理50万间房源，累计服务120万名消费者，2017年的租金收入突破160亿元。蛋壳公寓2015年在北京成立，到2018年已拥有10万间房源。

　　随着业务的发展，长租公寓背后的实体公司已经由传统的房产经纪机构变成了“资产管理公司”，“金融”属性不断加强。比如自如在上海的实体公司是“上海自如生活资产管理公司”，蛋壳公寓背后则是“紫梧桐(北京)资产管理有限公司”。

　　一位房东在给记者所展示的合同上，合同封面清晰地写着这是一份“资产管理服务合同”，费用为月结。而在另一份房屋租赁合同中，发现其贷款给的主体是某信托有限公司。“就像上述合同那样，长租公寓平台以月付方式向房东付租，又以年付方式(往往来源于贷款)收取租金，就可以形成至少11个月的租金占用期，再加上押金和服务费等费用，平台上就形成了一个资金池去拓展或吃掉下一个市场。”一位业内人士说道。

　　据先前报道，鼎家科技的发展模式简单总结就是“拿房-出租-融资-再拿房”，这种模式给鼎家科技的飞速发展提供了足够的资金来源，截至2017年底已发展长租公寓超过5000间。

　　对此，该名业内人士认为这种金融+长租公寓的模式已成为长租公寓平台的“明星”项目，也是其这些年快速发展的关键因素：只要长租公寓平台保持足够增速，和足够出租率保证周转，就能获得源源不断的现金流进行扩张。

　　为什么租客会接受这种模式?资金压力小，准入门槛低

　　据记者了解，类似用贷款付房租已成为长租公寓平台的一种普遍支付方式，原因就在于这种操作方式可以在一定程度上减轻租客的资金压力。

　　租住某长租平台的租客小王给记者算了一笔账：如果是通过传统中介租房，一般都会付三押一，这样往往还要找朋友或家人周转;而通过长租公寓平台，虽然一般都需要贷足相当于1年房租的贷款，但贷款可以分期偿还，首期只要付一押一，以后只需每月支付租金和服务费即可，这样的资金需求一下子就少了接近一半。“如果平台再有利息或手续费方面的优惠，那就感觉更划算了。”

　　事实上，长租公寓平台都在大力推出各种优惠，鼓励租客们使用这样的方式交租：以自如为例，市面上较为普遍的合租房源，如果使用付三押一的支付形式，那么租客一年所需要花费的服务费为年租金的10%;而使用自如所提供的“自如分期”的话，虽然要承担月租的一定利息，但服务费用却有7折优惠。根据蛋壳官网显示，它所提供的“分期月付”产品的优惠则是“分期利息和手续费由蛋壳公寓承担”。而青客的服务管家则告诉记者，目前青客也提供“类似”贷款优惠，只要租客满足14个月的租期合同，可押一付一进行月付，且免利息。

　　更为重要的是，分期月付的办理“门槛”相当“亲民”。例如，自如分期是为签约1年的租户打造的房租月付的租房消费分期的贷款产品：只要是身份证登记用户、1年租期、自如信用分满70分且为非学生、非企业用户，即可使用分期签约(每个人最多只能签约3单自如客专享分期)。而蛋壳方面，只要签约蛋壳公寓房源，并经过金融平台确认征信良好，达到法定贷款年龄可使用分期服务。而据其他几个平台的管家介绍，其准入门槛似乎也不高，基本上“有工作，征信良好就可以了。”

　　除了准入门槛还算“亲民”之外，这样的分期月付的办理手续也很方便。小王告诉记者，在签订了合同后，办理和支付的操作流程十分简单，“你在App直接付款的时候选(分期)就好了，然后绑定一下银行卡，到固定还款日保证卡里有钱就好。”此外，小王也说，包括他和他身边的朋友，在签约前管家都会明确告知这属于分期贷款，但具体的风险并未提及。“现在，我身边蛮多人都会主动选择这种方式，毕竟有优惠就要抓紧嘛。”

　　为什么房东会接受这种模式?管理、服务规范到位

　　而对于房东来说，房东将自己的房子托付给长租平台进行出租，主要图的就是省事，“2年前刚在长宁买了套‘老公房’，自己懒得重新装修再出租了，就干脆交给长租平台吧。”房东郑先生告诉记者，为了避免花费过多精力，他便将自己的房子委托给某长租平台，租期5年。

　　“但省事真的未必省心。”郑先生告诉记者，长租平台的管理、服务和支付时间等方面确实已经做得很规范、很到位了。“房间帮我整体装修得很‘小清新’，管家也时不时发来照片告诉我房屋状态，而且在合同到期后这些家电和家具都归我所有。”

　　不过，郑先生也指出，房东对于租客的信息掌握太少，换租后租客信息并未及时更新。“我们也无法筛选租客，之前我房子里的租客有不文明行为被投诉，派出所电话来找我，我更是一问三不知。”

　　这种模式将走向何方?应守住“居住”属性

　　因为杭州的长租公寓鼎家的突然倒闭，对于目前长租市场上这种贷款的形式，更让郑先生颇感不安。“因为长租公寓平台是按月给我租金的，但我不知道我现在的租客是贷款年签还是按季度支付的，这些信息作为房东我其实并不知晓。万一租客(大面积)违约或者平台出现经营问题，那么我的租金如何保障。”郑先生说道。

　　而面对一年租约到期后，会不会遇到取消折扣优惠或是分期手续费率提升等情况时，小王则无奈地表示：“现在大家都担忧店大欺客，但我们也没办法啊，签一年算一年吧。”

　　针对郑先生的疑虑，某长租公寓平台相关工作人员告诉记者，平台与房东签订资产管理合同，并与租客签订租住合同，是属于不同且独立的两条产品线合同。“也就是说，不管租客有没有缴房租，都是要定期向房东支付租金的。”该工作人员解释道。另外，该工作人员声称，分期月付是基于租住场景的合法消费分期产品，且占比很低，“大部分资金支付房东租金后主要用于租住产品开发、服务提升、科技研发、运营管理上。”

　　那么，“金融+长租公寓”，这样的模式真的能让房东放心，让租客“长住”吗?有业内人士认为，从模式上，这似乎是一个让多方受益的“美丽”计划。“但这样的分期月付产品已经不是传统意义上的房产中介服务，而是一种金融服务，而这种模式背后的金融风险和法律纠纷不容小觑。”该业内人士认为，在长租市场快速发展的当下，如何让房东放心和租客住得安心，守住“居住”属性，提供更好的服务，才是长租公寓的本质所在。

　　(房掌柜整理来源自上海证券报、新民周刊)