楼市调控深入房价上涨势头难延续 或迎来实质性降温

　　尽管中国下半年经济下行压力加大，财政和货币政策均释放微调信号，但从中央的表态看，房地产调控依然只紧不松，鉴于当前楼市上涨动力犹在，从短期稳市场角度看，部分城市仍会有更多调控措施出台。

　　严跃进指出，当前三线城市房价涨幅明显较大，上涨动力依然很强，很多城市库存不多，他认为后续三四线可能会有去库存工作、土地供给政策、棚改政策的调整。

　　张大伟则指出，各地楼市限价政策严格，大部分城市买房依然可以赚钱。这种财富效应存在，导致了房地产市场在刷新历史的调控政策数量与调控政策力度下，依然在创造高销售纪录。

　　据其统计，上半年楼市调控高达192次，累计叠加7月单月的接近70次调控，2018年短短7个月房地产主要城市调控次数就达到了260次。不论是7月单月，还是1-7月累计，房地产调控次数都创历史纪录。

　　中国指数研究院报告称，下半年，全国房地产市场运行环境进一步收紧，住建部不断重申坚持调控力度不放松立场，针对部分过热城市及时进行政策升级、修补，积极引导市场预期，房地产金融政策仍将延续收紧态势，资金面仍然较紧。

　　中国住房和城乡建设部则8月7日表示，将建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，要严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

　　房企该如何应对？

　　事实上，除了购房者之外，受本轮调控政策影响最深的，便是众多房地产开发企业。

　　业内人士认为，此类调整对于房企来说十分不利，由于企业融资成本不断增大，而房地产行业的持有成本又非常高，因此开发商下半年资金压力将加大，必然会适当放缓节奏。同时还要警惕各类新的风险。

　　同策研究院数据显示，近期房地产企业的市场化融资渠道融资成本较高，普遍在5.5%-7.5%。其中，成本最高的是阳光城于2018年6月7日发行的10亿元2018年度第一期中期票据(永续中票)，利率为8%。

　　此外，房企的外币融资绝对值、占比均已连续两个月呈大幅度下降趋势。企业外债的重大改革限制了境外发债投资境内房地产，房企寻求境外融资难度系数继续攀升。

　　因此，同策研究院研究员陈朦朦认为，房企融资渠道紧缩，监管趋严，融资情况不容乐观。

　　“下半年房企的主要出路还是要加快新盘销售速度，尤其在三四线城市，进一步降价销售有时也是十分必要的。”张宏伟表示。

　　不过，针对一二线城市，严跃进认为，为了防止房价反弹，政策上不可能允许企业推盘过快。但对于三四线城市则恰恰相反，房企首先要警惕的便是市场透支风险。

　　严跃进分析称，由于三四线城市人口净流入规模不大，加上棚改的政策红利也在削弱，因此未来部分楼盘去化或许就没有现在这么快，市场也更容易疲软。此外，三四线城市的租赁市场并不发达，最终或会使得部分项目的持有成本很大。

    （房掌柜整理来自经济参考报、一牛财经、中房网）