楼市调控深入房价上涨势头难延续 或迎来实质性降温

15日，国家统计局发布7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅现回落。四个一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%，涨幅比上月回落0.4个百分点;31个二线城市新建商品住宅销售价格上涨1.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。与此同时，三线城市涨幅扩大，35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.8个百分点。

　　业内人士表示，7月新建商品住宅仅三城下调，相比之前整体房价呈现普涨态势，应警惕房价进一步上涨。不过，未来随着调控进一步深入，长效机制跟进，房价上涨势头将难以延续，年末或迎来实质性降温。

　　普涨格局仍在

　　统计局新闻稿显示，从15个热点城市来看，7月新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个，与上月相同，最大降幅为0.1%;持平的2个，减少1个;上涨的11个，增加1个，最高涨幅为3.0%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房价并没有继续下跌，反而呈现了继续上涨且涨幅扩大的态势，这也要求下半年各类房价上涨过快的城市，继续坚持房住不炒的逻辑，进而形成更为稳妥的价格管控模式。

　　他认为，目前房价上涨的城市，主要是一些经济条件不错的地级市，规模较大，说明棚改力度大，城市的商业和自然环境较好、购房政策相对宽松，房价容易上涨。

　　从环比看，7月有65个城市新房价格指数上涨，仅有两个和三个城市环比持平和下跌。三亚、济南、昆明、烟台、宜昌等城市涨幅居前，泉州、南京、上海环比下跌。

　　张大伟指出，一二线城市调控政策抑制市场，三四线库存去化完成，上涨迅速。全国房地产市场库存数据已经跌至50个月最低，连续超过四年下调。“整体看，全国性的去库存周期已经完成。”

　　年中闭幕的政治局会议为下半年楼市政策定下从严基调，提出下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　各线城市房价涨幅分化

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，7月一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅回落，三线城市略有扩大。

　　统计局数据显示，新建商品住宅方面，7月，北京环比上涨0.2%，上海环比下跌0.1%，广州和深圳分别环比上涨0.6%和0.5%。二线城市方面，海口7月环比上涨2.3%，较6月的3.9%下降1.6个百分点;济南上涨3.0%，较6月的3.6%下降0.6个百分点。三线城市中，扬州、徐州、蚌埠、宜昌等多个城市涨幅扩大明显。

　　上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，一线城市房价指数总体保持稳定态势，二线城市房价指数同比增幅扩大较多，其原因是部分城市限价有所松动，高价地开始陆续拿证开盘导致结构性变化，三线城市增幅也继续扩大。

　　“一二线城市调控政策抑制市场，三四线库存去化完成上涨迅速。”中原地产首席分析师张大伟表示，目前全国房地产市场库存数据已经跌至50个月最低值，去库存多在三四线城市。一方面，一二线城市调控政策力度大，资金向三四线城市转移;另一方面，由棚改等政策带来的投资高峰在三四线城市依然存在。

　　房价指数进入“过热”区间

　　上海易居房地产研究院对70个大中城市住宅销售价格数据进行算术平均计算，7月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为1.2%，相比6月的1.1%继续扩大，为近22个月最高值。

　　同比方面，7月70个大中城市新建商品住宅价格同比增幅为6.6%，与6月相比扩大0.8个百分点，这也是2017年10月以来首度增幅超6%。

　　沈昕表示，7月70城房价环比、同比增幅继续扩大，房地产市场整体保持升温态势。

　　国家统计局数据显示，7月新建住房价格环比涨幅超1%的城市39个，较6月增加2个，涨幅超过2%的城市多达13个，较6月增加7个。其中，三亚环比上涨高达3.7%，济南价格环比上涨3%，烟台、宜昌、昆明环比上涨2.9%，扬州环比上涨2.8%，长沙环比上涨2.7%，呼和浩特上涨2.4%，海口、徐州、襄阳上涨2.3%，哈尔滨、蚌埠分别上涨2.2%、2.1%，青岛、石家庄上涨2.0%。

　　张大伟表示，7月仅三个城市房价环比下调，刷新下降城市数量最少纪录。此前下降城市最少的情况出现在2016年8月，当月有64个城市上涨、4个城市下调。再往前的2016年4月，有65个城市上涨、5个城市下调。

　　沈昕指出，7月全国房价指数环比增幅进入“过热”区间。她表示，全国房价指数环比增幅在连续10个月停留在“合理”区间之后，今年5月重回“偏热”区间，6月触及“过热”区间，7月完全进入“过热”区间，房价上升势头迅猛。该指数上一次完全进入“过热”区间是2016年8月至2016年10月。但从整体监管趋势来看，预计未来几个月将逐渐构筑顶部，迎来实质性降温。

　　尽管中国下半年经济下行压力加大，财政和货币政策均释放微调信号，但从中央的表态看，房地产调控依然只紧不松，鉴于当前楼市上涨动力犹在，从短期稳市场角度看，部分城市仍会有更多调控措施出台。

　　严跃进指出，当前三线城市房价涨幅明显较大，上涨动力依然很强，很多城市库存不多，他认为后续三四线可能会有去库存工作、土地供给政策、棚改政策的调整。

　　张大伟则指出，各地楼市限价政策严格，大部分城市买房依然可以赚钱。这种财富效应存在，导致了房地产市场在刷新历史的调控政策数量与调控政策力度下，依然在创造高销售纪录。

　　据其统计，上半年楼市调控高达192次，累计叠加7月单月的接近70次调控，2018年短短7个月房地产主要城市调控次数就达到了260次。不论是7月单月，还是1-7月累计，房地产调控次数都创历史纪录。

　　中国指数研究院报告称，下半年，全国房地产市场运行环境进一步收紧，住建部不断重申坚持调控力度不放松立场，针对部分过热城市及时进行政策升级、修补，积极引导市场预期，房地产金融政策仍将延续收紧态势，资金面仍然较紧。

　　中国住房和城乡建设部则8月7日表示，将建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，要严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

　　房企该如何应对？

　　事实上，除了购房者之外，受本轮调控政策影响最深的，便是众多房地产开发企业。

　　业内人士认为，此类调整对于房企来说十分不利，由于企业融资成本不断增大，而房地产行业的持有成本又非常高，因此开发商下半年资金压力将加大，必然会适当放缓节奏。同时还要警惕各类新的风险。

　　同策研究院数据显示，近期房地产企业的市场化融资渠道融资成本较高，普遍在5.5%-7.5%。其中，成本最高的是阳光城于2018年6月7日发行的10亿元2018年度第一期中期票据(永续中票)，利率为8%。

　　此外，房企的外币融资绝对值、占比均已连续两个月呈大幅度下降趋势。企业外债的重大改革限制了境外发债投资境内房地产，房企寻求境外融资难度系数继续攀升。

　　因此，同策研究院研究员陈朦朦认为，房企融资渠道紧缩，监管趋严，融资情况不容乐观。

　　“下半年房企的主要出路还是要加快新盘销售速度，尤其在三四线城市，进一步降价销售有时也是十分必要的。”张宏伟表示。

　　不过，针对一二线城市，严跃进认为，为了防止房价反弹，政策上不可能允许企业推盘过快。但对于三四线城市则恰恰相反，房企首先要警惕的便是市场透支风险。

　　严跃进分析称，由于三四线城市人口净流入规模不大，加上棚改的政策红利也在削弱，因此未来部分楼盘去化或许就没有现在这么快，市场也更容易疲软。此外，三四线城市的租赁市场并不发达，最终或会使得部分项目的持有成本很大。

    （房掌柜整理来自经济参考报、一牛财经、中房网）