8月13日,章丘区新一轮土地挂牌截止,涉及4宗居住用地、8宗商业商服用地、7宗工业用地,共19宗土地约1224亩。作为章丘下半年首场土拍,对当地楼市有一定的风向标意义。
令人意外的是,此次土拍惨淡收场。其中,济南野生动物园附近5宗商业用地、2宗工业用地、1宗住宅用地共8宗土地流拍,1宗住宅地块微溢价成交,其余10宗土地均以底价成交,与前两年的火热形成明显反差。
4宗地两块底价一块流拍
13日,章丘区19宗土地迎来一锤定音的日子,除了普通市民不太关注的7宗工业用地外,还有8宗商服用地以及4宗居住用地。让人意外的是,济南野生动物园附近的两宗居住用地全部底价成交,其中一块容积率1.5的土地楼面地价3000元/㎡,去年这里的土地成交价超过3500元/㎡。龙山中学以西的一宗居住用地,容积率1.2,溢价不到4%,折合楼面地价1945元/㎡。最令人跌破眼镜的是,章丘主城区绣水大街以西、鲁宏大道以北的一宗居住用地,底价4167元/㎡,因无人出价而流拍。
记者注意到,这宗流拍的土地有瑕疵:挂牌文件显示,该地按现状出让,地上建筑物及其他设施以及龙山街道办事处驻地须竞得单位自行协调拆除。也就是说,拆迁不到位,有点“尾巴”需要拿地房企来处理。
济南一家房企的相关负责人认为:“这应该不是流拍的主要原因,之前周边的土地成交价都在五六千元以上。”
上半年市场就有降温迹象
19宗土地,其中8宗流拍,10宗底价成交,仅有1宗住宅用地以溢价率约3.7%成交,此轮土拍可用惨淡形容。自2016年底撤市设区以来,章丘土地市场一直比较热。以住宅用地来看,章丘去年成交的住宅用地楼面价单价大多数在4200元以上,且相继突破5000元、6000元,甚至一度达到7325.69元。距离最近的今年5月,章丘还拍出5487元/平方米的楼面价。然而放在去年还属于低价的4167元楼面价单价,201838号地如今却流拍了。
近两年,2018-38号地块所处的区域也曾有土地出让。2017年6月,隔绣水大街相望,距离2018-38号地块仅六七百米的贺套村土地出让,经321轮竞价,被碧桂园以5312元/平方米的楼面价竞得,容积率为2.0。今年2月,位于绣水大街北延、济青路以北的多宗住宅用地成交,其中容积率2.0的地块楼面价5250元/平方米,位置上比本次流拍的地块要差不少。这次住宅地块遭遇流拍,是章丘近两年来首次出现。
不过,此次土拍遇冷并不突然,今年上半年章丘土地市场就有降温迹象。以竞价轮数为例,2017年章丘拍地堪称企业间的“厮杀”,竞价动辄几百轮,很常见。而今年上半年,在5月24日土拍中,最抢手的一宗居住用地16轮竞价已是最高次数,到了下半年这次,不是流拍就是底价成交。
不少业内人士指出,2017年以来,章丘共出让了住宅用地约3554亩,可容纳住宅429万平方米,但近两年住宅成交面积却远没有这么高。今年土拍情况不乐观,与当下的楼市与土地市场形势不无关系。
市区投资客几乎绝迹
2017年4月19日,济南出台新的房地产调控政策,将章丘纳入限购范围之内,和济南主城区一视同仁。同时,章丘的土地供应也在持续加大,高价拿地的开发商很快感受到了来自一线市场的压力。“楼面地价5000左右,房子卖到1万以上才能算出账来。”章丘一家房企的营销负责人坦言,事实上,精装房源现在单价超过1.2万元已经相当吃力。由于这个卫星城市的人口数量和增量都很有限,商品房的自然需求并没有那么大。另外,当地拆迁以实物安置为主,房价涨得猛,选择货币补偿的拆迁户并不多,不愿拿钱到市场上买商品房。
去年4月纳入限购之后,济南市区来章丘投资的客户几乎绝迹,已经买了的,一时也脱不了手。在调控政策持续发力后,二手房市场已经大幅降温,趋于稳定。
高价拿地面临低价卖房
与此同时,前期高价杀入章丘市场的房企,陆续进入出货期,又赶上金融去杠杆、严控资金流入房地产行业的大背景,各大开发商的资金流都不宽裕,赶紧卖房回流资金。“财务成本压死人,如果不卖,一天损失一辆奥迪。”一家大型房企的负责人焦虑地说,章丘待开发的新房存量太大了,据不完全统计,按已出让的土地来算,章丘辖区可开发大约五六百万平方米房子。如果按照过去几年章丘正常的消化水平,每年的商品房销量不到100万平方米,各大房企手里的土地得卖好几年。如果大家都敞开了卖,势必互相压价。
“资金上能撑住的,控制节奏,慢慢卖。手头太紧的,没办法,只能以价换量。”上述这位负责人称,章丘一家大型楼盘每周卖出一套房,有时一周零开张。还有的楼盘干脆买房送车位。各种街头拉访、电话CALL客、渠道分销等手段全部用上了,但效果也很有限。
这让人想起了四年前的济南西客站片区,大量楼盘近身肉搏,贴着成本线卖房,各种促销卖房的路数,诸如到访送大礼、带看楼盘给钱、街头截客……也让济南人开了眼。好在章丘地界大,楼盘密度小,产品舒适度普遍比当年的西客站高,但房子多、客源少是一样无法回避的现实问题。
2022-02-17 10:28
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