针对不同类型城市未来市场趋势,业内认为,当前一线城市调控既是全国范围内最严,也是史上最严,所以未来房价整体趋于平稳;三四线城市政策正在趋紧,自身又缺乏产业基础,缺乏人口吸引力,未来房价上行空间较小;相比于一线及三四线,二线城市会承接更多的人口、产业转移,未来房价的上行压力比一线及三四线更大。
胡景晖说,“结合国内经济形势,未来央行或将继续下调利率,通过定向调整、精准导入来释放流动性,以满足刚需的资金要求。”在政策的平衡下,下半年全国楼市仍将趋于平稳,房价波动不会太大。而在供应上,下半年各城会加大供应,以满足刚需、平抑价格,市场交易量会稳中有升。
“下半年在市场预期趋稳下,重点城市二手房市已进入价稳量升的新周期。”杨科伟说,目前部分大量积压的刚需和改善需求开始放弃观望,在价格保持相对稳定甚至还有小幅议价空间的情况下,购房需求在二手房市场合理有序释放,“重点城市二手房市场将进入价稳量升的新阶段。”
杨科伟分析预测,“下半年重点城市二手房市场成交有望继续回升,成交价格也将会小幅上扬。在新房限价短期持续情况下,一、二手住宅价格‘倒挂’的城市市场价差也将持续缩小。”
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2018年上半年是政策和市场激烈博弈的半年。
一方面市场继续保持较高热度,二手房市场在一线城市回暖迹象明显。这其中既有受政策抑制的需求自然释放,也有一系列利好政策诸如人才引进的带动。但在二手房市场也看到了较为明显的市场分化:随着持续1年的价格调整,北京观望需求开始积极入市,虽然距离市场高点仍有较大差距,但是已经有走出低谷的迹象,而上海却没有展现出这种市场爆发力;二三线城市市场两重天,重庆 、武汉量价齐升,天津、石家庄等几个城市却愈发呈现出有价无市的状态。这其中有政策的影响,在价格持续上涨后,市场可能需要更多的时间消化。而据我们7月2日发布的重点城市城区一二手房倒挂结果显示,在新房价格受到严格管控的背景下,二手房价格可能存在短期明显的偏高。
另一方面政策调控逐步加强,不断地查漏补缺。先是住房城乡建设部约谈12城市,大部分城市继续进行调控加码。随后多个城市颁布新政禁止企业购房,30城严格整顿销售市场,市场热度被一轮又一轮的调控影响。开发商融资渠道受阻,现金流的安全比以往任何时候都更加重要。市场的整体环境比以往任何时刻可能都更加严肃。
从全国20个重点城市挂牌量价变化来看,2018年上半年市场整体较为稳定,在政策调控压制和市场需求恢复的冲突中,挂牌均价呈现稳中缓涨态势,6月挂牌均价相较于1月上涨1.76%。
从时间变化来看,挂牌价格二季度呈现明显的上涨趋势。2月受春节返乡影响,二手房挂牌均价小幅下跌。由于新房供应不足,但需求一直旺盛,3月后二手房市场持续火热,开启三连涨模式。
从挂牌量情况来看,全国20个重点城市平均挂牌量一季度稳定在10万套左右,3月市场市场升温,挂牌量有所上涨。4月,随着热点城市人才引进政策带动,政策限制的需求定期释放,部分观望需求开始入市,需求上涨带动市场价格上涨幅度较大,挂牌量也随之大幅上涨,高达12万套左右,呈现量价齐涨态势。
随着市场成交量的上涨,挂牌房源被快速消耗,6月挂牌量微降,但相较1月挂牌量仍然上涨14.17%,表明市场现阶段仍然较热。
在经过2018年上半年的市场变化后,全国20个重点城市2018年6月挂牌价分化明显。其中,北京、深圳、上海位于第一梯队,挂牌价遥遥领先于其他城市,展现出一线城市强大的吸引力和高房价的支撑能力。广州、杭州、南京、天津位于第二梯度,杭州和南京由于2016年市场持续火热,房价上涨较快,杭州更是领跑二线城市,挂牌均价仅次于4个一线城市。苏州、珠海、武汉等城市受2017年去库存影响较大,加之其城市本身有一定的竞争优势,房价领先于其他二线城市。
中西部二线城市房价与东部城市相比,仍然差距较大。重庆、昆明、长沙在选定的20个重点城市中排在最后3位,均价不足北京四分之一。
从2018年上半年涨降价房源量变化情况来看,除2月涨降价房源量下跌外,其他月份均在不断增长。涨价房源量方面,一直处于稳定增长状态,这主要由于业主对市场普遍持有积极心态,对房源进行涨价销售。降价房源量方面,6月降价房源量上涨较快,主要是因为部分业主急于套现出手或者换房,主动选择降价减少换房周期。两种需求上涨导致涨价、降价量骤增。
涨价量/降价量波动较大,1月,涨价量/降价量达到近半年的最低点,仅有0.4。随后市场回暖,涨价量上涨速度大于降价量上涨速度。6月,市场持续保持热度,降价量快速上涨,涨价量/降价量的比例为0.44。
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