下半年楼市何去何从？ 未来房地产市场调控不会放松

　　今年以来，央行持续的大额流动性投放不断释放宽松信号，市场短期提振，但也引发了重回“大水漫灌”老路将埋下中长期风险的担忧。业内人士普遍认为，此次政治局会议的表态已经反映出，决策层对于再次通过放松房地产调控对冲经济下行风险的可能性不大，表明不会走放水+房地产以复苏经济的老路，摆正市场预期。

　　海通宏观分析师姜超在研报中分析称，会议对经济的评价发生了明显变化，措辞由相对乐观变得相对谨慎，并提出了六大工作目标。未来绝非再次大水漫灌，而是坚定不移去杠杆，在把住货币总闸门的同时，适当放缓节奏加强协调，而积极财政将是经济托底的主要手段。而会议同时表达了抑制地产泡沫和加大改革开放力度的决心，这意味着不会重走举债投资、地产泡沫的老路。

　　欧阳捷也指出，此次会议在口径上，将“去杠杆”调整为“结构性去杠杆”，流动性变成“合理充裕”。中央政府鼓励资金流向实体经济，最核心的是“股市、债市、汇市、楼市”四大市场，最大的风险在于债市，一旦企业面临债务违约风险，就会变卖、抛售资产，导致资产价格下跌，引发楼市泡沫破裂风险。因此，“必须调整去杠杆的结构、力度和节奏，有的行业还要继续坚决去杠杆，有的要少一些去杠杆，有的要慢一点去杠杆。在此背景下，就需要补充一点流动性，避免债务违约风险大面积爆发。”

　　但欧阳捷也强调，“央行定向放水基本与房地产无关，虽然房企也会因上下游的实体产业的资金相对充裕而受益，不过监管部门依然会严控资金流向房地产，房企不要有所奢望。”

　　调控趋势

　　业内人士普遍认为，未来房地产市场调控不会放松。欧阳捷称，“目前还是会继续加强调控，继续改善供求关系，继续稳定市场预期，这也是至少未来三年的住房市场大趋势。”

　　杨红旭认为，今年5、6月份，70城房价涨幅重新扩大，所以会议公报严厉表示会“坚决遏制房价上涨”，但是此处也不宜做过度解读。

　　针对公报中提到的合理引导预期，58安居客房产研究院首席分析师张波分析认为，“未来合理引导预期的手段包括但不限于以下几种，一是对于土地拍卖价格进行干预，例如限房价竞自持、控制溢价率等手段；二是打击违规行为，对于捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格等行为进行重点打击；三是增加市场有效供应，不但增加普通商品房供应量，同时增加经济适用房、共有产权等保障性住房供应量；四是长远来看，还需加快构建促进房地产市场健康发展长效机制。”

　　杨红旭也提到，房地产市场健康发展长效机制的建设是一个复杂的问题，但是从公报内容来看，房地产税立法有望加速推进。

　　中原地产分析师张大伟也认为，房地产税等调控政策将在2018年加速落地。“整体看，房地产调控已经出现了质变。房地产长效机制已经在租售并举、房住不炒等环节开始快速落地，预计2018年后续将有更多制度性政策发布。下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度，以长效机制引导市场稳预期。”

　　“政府一定是有后手的。”胡景晖认为，如果调控加码，短期之内就是调参数；长期就是房产税。调参数的意思就是比如社保、个税缴纳的年限，贷款的首付比例，贷款的利率，包括商贷和公积金，这些参数都可以调的。“如果房地产税出台，地方政府的土地财政可以彻底破局，不用需要通过卖高价地来获得财政收入。”

（房掌柜整理自国际金融报、21世纪经济报道）