下半年楼市何去何从？ 未来房地产市场调控不会放松

    　近日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

　　此次会议要求，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。会议指出，要加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　与之呼应的是，会议召开的同一天，深圳和苏州两城相继出台调控政策。

　　深圳市政府办公厅发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“深四条”），“深四条”规定：暂停公司买房；公寓限售5年，新供应土地上公寓只租不售；住宅限售3年，不追溯；对离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的购房者，首付款比例不低于70%。

　　同时，苏州市中行、农行、工行、建行四大行表示，自8月1日起，客户若在5年内提前还款，将被收取违约金。

　　“靶向治疗”：投资客投资难

　　针对此次深圳的调控加码，诸葛找房数据研究院指出，主要是从供应端调控入手，包括严控企业购房需求、打击商办炒作，完善差别化住房信贷政策。重点在于通过控制供应，精准抑制炒作行为，力求达到供需平衡下的市场稳定。同时还通过控制房地产市场的交易来减缓其流动性，包括新建商品房限售3年。

　　诸葛找房数据研究院认为，在之前的调控高压下，深圳市场已经在稳定中运行。此次调控加码，是打消人们对于市场回暖乐观的预期，围绕“住房不炒”，巩固调控成果。

　　而对于苏州新的房贷政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，此类政策对于办理贷款的购房者没有影响，而对于一些要置换或者抛售房产的群体会有一定对冲或利空作用，同样是限制投资客炒房的一个重要手段。

　　对此，中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁使用了一个医学词汇——“靶向治疗”来形容本次调控。他表示，新政是针对2016年以来调控政策执行过程中出现的漏洞进行修复，针对性很强，非常精准，直接封杀漏洞。

　　宋丁表示，由于这两年来，市场上的需求已经是真正的刚需和改善型占主导，而新政是针对投机客的，是修复性的。因此真正受影响的，一是拥有大量商务公寓的开发商，二是短炒的投机客，三是刚刚假离婚、准备买房的人。

　　下半年，楼市何去何从？

　　诸葛找房数据研究院指出，2017年召开的中央经济工作会议，确定了调控主基调为抑制房地产泡沫，防止大起大落。因此在政策制定上，从住建部到地方相关部门均以维稳为主，调控政策小幅度逐渐加码，且调控蔓延至三四线城市。

　　但从日前国家统计局发布的“6月70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况”数据来看，新建商品房环比上涨城市还在不断增多。尤其是二三线城市，整体仍然处于较热状态。

　　值得注意的是，全国主要城市地价监测报告显示，人才引进政策、棚改货币化安置和非热点城市调控力度宽松刺激了各类需求，使得部分城市出现了相对明显的升温。其中，二三线城市住宅地价环比、同比增速均超过全国主要城市及一线城市平均水平，处于高位运行状态。

　　“此次中央政治局会议正式在此背景下展开的，由于市场分化而必须因城施策。上半年房价略有抬头的情况使得遏制房价上涨变成了接下来调控的核心方向。”严跃进指出，此次中央政治局会议重点强调“下决心”、“坚决遏制”，充分说明了当前房地产调控的基调，即调控常抓不懈。

　　对此，有专家预计，未来各地仍会密集出台调控政策，房价上涨幅度将得到抑制，楼市已步入“严打模式”。与此同时，银行等机构仍会扎紧涉及楼市的“钱袋子”，持续的“缺钱”状态也将继续为楼市降温助力。

　　来自中原地产研究中心的数据显示，今年1-6月，全国房地产调控政策发布次数已超过180次，累计有73个城市进行了调控，出台了135条限购政策。“7月上半月房地产调控已经超过30次，刷新了最近两年的楼市调控同期纪录。”中原地产首席分析师张大伟也认为，今年下半年楼市的调控力度会全面超过上半年。

　　与此同时，同策咨询研究部总监张宏伟也持同样态度，他对《国际金融报》记者表示，下半年房价在调控高压下，必定进一步下行，站在购房者的角度，将是一个十分有利的购房时机。

　　而严跃进则认为，降房价的调控趋势将主要针对三四线城市。对于一线城市和强二线城市来说，过去政策一直比较严厉，所以也谈不上要继续降温态势，还是要以稳为主，推盘节奏上升，市场反而容易反弹。

　　“因此，下半年的楼市调控对于一线和强二线城市的购房群体而言，影响不大；而对于三四线城市，由于目前房价上涨过快的现象仍然存在，对于购房者何时入市，还需要审慎对待。”严跃进表示。

　　事实上，除了购房者之外，受本轮调控政策影响最深的，便是众多房地产开发企业。

　　业内人士认为，此类调整对于房企来说十分不利，由于企业融资成本不断增大，而房地产行业的持有成本又非常高，因此开发商下半年资金压力将加大，必然会适当放缓节奏。同时还要警惕各类新的风险。

　　同策研究院数据显示，近期房地产企业的市场化融资渠道融资成本较高，普遍在5.5%-7.5%。其中，成本最高的是阳光城于2018年6月7日发行的10亿元2018年度第一期中期票据（永续中票），利率为8%。

　　此外，房企的外币融资绝对值、占比均已连续两个月呈大幅度下降趋势。企业外债的重大改革限制了境外发债投资境内房地产，房企寻求境外融资难度系数继续攀升。

　　因此，同策研究院研究员陈朦朦认为，房企融资渠道紧缩，监管趋严，融资情况不容乐观。

　　“下半年房企的主要出路还是要加快新盘销售速度，尤其在三四线城市，进一步降价销售有时也是十分必要的。”张宏伟表示。

　　不过，针对一二线城市，严跃进认为，为了防止房价反弹，政策上不可能允许企业推盘过快。但对于三四线城市则恰恰相反，房企首先要警惕的便是市场透支风险。

　　严跃进分析称，由于三四线城市人口净流入规模不大，加上棚改的政策红利也在削弱，因此未来部分楼盘去化或许就没有现在这么快，市场也更容易疲软。此外，三四线城市的租赁市场并不发达，最终或会使得部分项目的持有成本很大。

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　　从去年至今年上半年，强有力的去杠杆政策在金融层面的成效是显著的，但地方财政高度依赖房地产的问题愈加凸显。

　　7月31日，中央政治局会议召开，会议公报合计上千字。其中专门针对房地产的内容有73个字，7个分句——“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

　　值得关注的是，会议对房地产市场调控的表态在措辞上非常严厉。易居房地产研究院副院长杨红旭注意到，“2017年3月两会政府工作报告中指出：遏制热点城市房价过快上涨。与之相比，此次的‘坚决遏制房价上涨’多了‘坚决’二字，语气加强；没提热点城市，说明范围扩大，比如三四线城市房价也在大涨；剔除‘过快’二字，说明连普通幅度的上涨也不能容忍了。”

　　“此次政治局会议对于楼市调控在态度和用词上确实是更严格一些。一方面是今年的3-5月，很多城市的房价又开始有这个上涨的苗头。另外一方面，在中美贸易战大环境之下，市场上又出现了‘要用房地产来重新启动经济’等声音，中央有关方面也听到了一些这样的声音，所以做出了回应和表态。”我爱我家集团研究院院长胡景晖表示。

　　多位业内人士认为，此次会议传递的信号是，仍处于“起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见”等方面的工作的房地产税有望加快；另外，调控手段也可能进一步加码。“在一些热门城市，限购政策可能进一步升级。最近几个城市，如长沙、成都、海南、深圳，已经做出了一些表率，对于企业实行限购，对于个人实行限售等。另外政策上会继续堵漏洞，比如说通过离婚买房的，刚落户还没有社保的，在限购、限售等方面可能会加强管理。”杨红旭说。

　　言外之意

　　新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷对21世纪经济报道记者表示，此次中央政治局会议通报字数不多，就有18个“稳”字。核心态度就是在应对外部环境反复无常的变化时，保持定力、站稳脚跟，用“稳”应对不确定性。

　　欧阳捷称，2016年10月以来，中央政府一直在下决心解决房地产问题，这一宏观调控思路没有发生任何根本变化。“‘因城施策、供求平衡、控制预期、规范秩序’正是这两年调控正在做的事，‘控制房价在2016年10月的水平不上涨’的控房价口径也从来没有变过，目标就是‘稳’，‘促进房地产市场平稳健康发展’。”

　　“‘下决心解决好房地产市场问题’言外之意是对过去一段时间的调控态度、力度是不满意的，如今必须下决心搞定这件事。整治市场秩序，是指七部委下半年的专项行动。”欧阳捷说。

　　房地产市场如今存在什么问题？欧阳捷认为，“房地产市场的问题，一是住房供求失衡，包括（地方政府）大量吸引人才却没有增加住房用地供应，在人口仍在净流出的中小城市反而大量供应土地；二是市场秩序不规范，房企、中介等都存在这样的问题；三是市场预期不利于楼市稳定，供求失衡与房价上涨预期仍然存在。”

　　在2018博鳌·21世纪房地产论坛上，华远地产股份有限公司原董事长任志强也表示，“政府在土地的配置上是错位的，一线城市人口最向往的地区土地供应反而不足，供给和需求之间的矛盾，导致全国房价还在普遍地继续上涨。”

　　在明确的调控目标之下，市场根本问题仍然存在。全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长聂梅生注意到，从去年至今年上半年，强有力的去杠杆政策在金融层面的成效是显著的，但地方财政高度依赖房地产的问题愈加凸显。任志强也称，从今年1-6月的统计数据来看，上半年的投资主要是靠房地产支撑，税收和税外的其他财政经费收入，主要也来源于房地产市场。“从目前的情况来看，地方财政压力是巨大的。如果没有土地收入和房地产的相关收入的话，对地方财政的还债能力和支撑能力影响是非常大的。”

　　今年以来，央行持续的大额流动性投放不断释放宽松信号，市场短期提振，但也引发了重回“大水漫灌”老路将埋下中长期风险的担忧。业内人士普遍认为，此次政治局会议的表态已经反映出，决策层对于再次通过放松房地产调控对冲经济下行风险的可能性不大，表明不会走放水+房地产以复苏经济的老路，摆正市场预期。

　　海通宏观分析师姜超在研报中分析称，会议对经济的评价发生了明显变化，措辞由相对乐观变得相对谨慎，并提出了六大工作目标。未来绝非再次大水漫灌，而是坚定不移去杠杆，在把住货币总闸门的同时，适当放缓节奏加强协调，而积极财政将是经济托底的主要手段。而会议同时表达了抑制地产泡沫和加大改革开放力度的决心，这意味着不会重走举债投资、地产泡沫的老路。

　　欧阳捷也指出，此次会议在口径上，将“去杠杆”调整为“结构性去杠杆”，流动性变成“合理充裕”。中央政府鼓励资金流向实体经济，最核心的是“股市、债市、汇市、楼市”四大市场，最大的风险在于债市，一旦企业面临债务违约风险，就会变卖、抛售资产，导致资产价格下跌，引发楼市泡沫破裂风险。因此，“必须调整去杠杆的结构、力度和节奏，有的行业还要继续坚决去杠杆，有的要少一些去杠杆，有的要慢一点去杠杆。在此背景下，就需要补充一点流动性，避免债务违约风险大面积爆发。”

　　但欧阳捷也强调，“央行定向放水基本与房地产无关，虽然房企也会因上下游的实体产业的资金相对充裕而受益，不过监管部门依然会严控资金流向房地产，房企不要有所奢望。”

　　调控趋势

　　业内人士普遍认为，未来房地产市场调控不会放松。欧阳捷称，“目前还是会继续加强调控，继续改善供求关系，继续稳定市场预期，这也是至少未来三年的住房市场大趋势。”

　　杨红旭认为，今年5、6月份，70城房价涨幅重新扩大，所以会议公报严厉表示会“坚决遏制房价上涨”，但是此处也不宜做过度解读。

　　针对公报中提到的合理引导预期，58安居客房产研究院首席分析师张波分析认为，“未来合理引导预期的手段包括但不限于以下几种，一是对于土地拍卖价格进行干预，例如限房价竞自持、控制溢价率等手段；二是打击违规行为，对于捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格等行为进行重点打击；三是增加市场有效供应，不但增加普通商品房供应量，同时增加经济适用房、共有产权等保障性住房供应量；四是长远来看，还需加快构建促进房地产市场健康发展长效机制。”

　　杨红旭也提到，房地产市场健康发展长效机制的建设是一个复杂的问题，但是从公报内容来看，房地产税立法有望加速推进。

　　中原地产分析师张大伟也认为，房地产税等调控政策将在2018年加速落地。“整体看，房地产调控已经出现了质变。房地产长效机制已经在租售并举、房住不炒等环节开始快速落地，预计2018年后续将有更多制度性政策发布。下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度，以长效机制引导市场稳预期。”

　　“政府一定是有后手的。”胡景晖认为，如果调控加码，短期之内就是调参数；长期就是房产税。调参数的意思就是比如社保、个税缴纳的年限，贷款的首付比例，贷款的利率，包括商贷和公积金，这些参数都可以调的。“如果房地产税出台，地方政府的土地财政可以彻底破局，不用需要通过卖高价地来获得财政收入。”

（房掌柜整理自国际金融报、21世纪经济报道）