长租公寓风口尚未到达 三四线城市库存再度创新低

　　杨现领举例说，“自如”还是分散式模式，与集中式不一样。分散式难度要高很多。蛋壳数量达到15万间，因为有规模才能发挥。集中式不一样，一个项目就能发挥。

　　中国REITS联盟秘书长王刚认为，在长租公寓这块，市场的归市场，保障的归保障，市场的应该和平均收益率对得上，不能因为是长租和养老就没有收益率，政府这块更需要“补人头”而不是“补砖头”。

　　与会人士认为，从现在看，在中国长租公寓更多的还是高端市场更受欢迎。除此之外，还有适应中产阶级的长租公寓产品应该也可以胜出。“这主要是因为资本还是趋利的。”王刚表示。

　　王刚指出，现在房地产流动性比较差，REITS实施之后会让价格更为公开，更利于资产配置。“中国现在需要的是股权类的REITS，真正REITS是靠本身资产产生现金流及增值。”王刚认为，就目前现状来看，我国与国外的REITS还有很大的差距。

　　事实上，在贯彻落实中央“房住不炒”“购租并举”的定位之时，多地开始探索长租领域内的新模式。特别是，今年4月25日，证监会、住建部联合发文称，推进住房租赁资产证券化，并明确规定住房租赁证券化的基本条件、工作程序、自律监管体系，这无疑为租赁市场再加一针“强心剂”。

　　王刚认为，住房租赁市场证券化的意义在于，第一，财务融资目前较低的行业收益率给房企的发展带来了很大的资金压力，ABS与类REITS等资产证券化产品给处于成长期的运营商提供了更多的融资渠道。第二，资产证券化是房企规模化扩张的“助力剂”，通过ABS与类REITS获取的资金不仅可以用来维持项目运营，还可以为快速发展的租赁行业增加扩张“弹药”来源。第三，资产证券化为市场不动产带来较好的流动性，这种流动性虽然暂时和真REITS无法相比，但对于整个市场的发展是不可或缺的一种尝试。第四，可以使风险与收益重新划分。

　　自去年以来，诸如保利、阳光城、碧桂园、招商局蛇口、越秀、旭辉等房企长租公寓运营主体开始频繁发行与住房租赁相关的资产证券化产品，魔方、链家自如、新派等长租品牌，均通过CMBS、ABS、类REITS等不同模式实施了租赁产品证券化，获得重要的金融支持。

　　王刚认为，实际上养老基金、社保都期望REITS出来，现在市场上提供的产品多数是2、3年的产品，养老基金和社保都是按照10年的维度来看的。由此，促使开发企业从重资产或者是从重开发销售往重运营、关注物业的长期价值考虑。

　　(房掌柜整理自经济参考报、人民网)