长租公寓风口尚未到达 三四线城市库存再度创新低

　　三、四线城市存销比已经创下2009年以来月度最低值，全国百城住宅库存连跌35个月，“即便是供应端积极发力，也很难在半年时间内让存销比回归均衡状态。”易居研究院院长严跃进分析《全国100城住宅库存报告》称，棚改货币化安置比例可适度降低。

　　截至2018年6月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42643万平方米，环比减少0.2%，同比减少8.0%。观察历史数据，2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，充分体现出近三年全国去库存“战役”取得了较好的效果。当前全国100城库存规模相当于2012年3月份的水平，即库存规模回落到了6年前的水平。

　　值得注意的是，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，6月份首次出现同比正增长态势，“这或许意味着一线城市正进入到补库存阶段。”严跃进表示。

　　具体到城市来看，在100个城市中，有74个城市的库存出现了同比下滑态势，其中大连、杭州和金华的同比跌幅较大，跌幅分别为56%、48%和46%。总体上说，库存同比下跌的城市数量更多，这也带动了百城库存规模出现下跌。

　　库存规模持续下滑的同时，市场销售表现高于预期。

　　报告数据显示，截至2018年5月份，100个城市新建商品住宅“存销比”，即库存去化周期为9.8个月，这也意味着市场仅需9.8个月的时间就能消化完这些库存，该数值与5月份持平。

　　严跃进分析认为，房地产住宅库存去化周期合理区间为12个月-16个月，观察历史数据，今年上半年100个城市存销比在历史低位水平运行，这和库存规模持续下滑、市场表现好于预期等因素有关。

　　具体来看，一线城市、二线城市、三、四线城市新建商品住宅存销比分别为13.4个月、9.7个月和9.6个月，与5月份相比，一、二线城市存销比有所反弹，而三、四线城市继续收窄。

　　值得注意的是，三、四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值是2009年以来的月度最低值，即最近10年中，三、四线城市的去化周期达到了最低值。在存销比小于6个月的24个城市中，17个城市为三、四线城市。

　　严跃进总结了一个现象，24个去库存周期偏小的城市中，很多城市名都带“州”字，包括赣州、惠州、柳州、扬州、滁州、湖州等，其逻辑在于，此类城市都属于城市历史久远、老城规模大、旧改机会多、经济水平不错的城市，所以房地产市场更容易活跃。

　　梳理报告数据，严跃进表示，百城库存连续35个月同比下跌，其中有74个城市库存规模低于去年同期水平，这得益于最近持续的棚改政策。“即便供应端积极发力，考虑到存销比依然位于历史底部，所以也很难在半年时间内让存销比回归均衡状态。”他说。

　　长租公寓市场尚未到风口

　　博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会7月21-24日在三亚举行，“租购并举”“长租公寓”成了本届论坛的开场白。与会嘉宾认为，长租公寓需要各方来试错，但对未来盈利不应该太担心。

　　“我认为现在依然是住宅市场的最好时代，新城控股只是试水长租公寓，依然会深耕住宅市场。”7月22日，在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上，新城控股高级副总裁欧阳捷如是说道。

　　在政策、市场、资本三重利好的影响下，长租公寓迅速发展，龙湖、佳兆业、中骏置业、旭辉、远洋、阳光城等多家房地产开发商开始介入长租公寓市场。对此，欧阳捷称，“好像大家都在焦虑，从而谋求转型，而我们并没有。”

　　据欧阳捷透露，新城控股目前已经进军租赁市场，成立长租公寓管理中心，但短期不会成为集团主营业务。

　　“租赁现在太火了，没有几个房企不做、没有几家投资机构不做。”贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领认为，目前行业正处于第二曲线中，市场从上行周期进入下行周期，下半年及明年的行业生存空间将整体性收缩，行业面临新一轮的下行考验。从单一交易型业务向租赁、装修等多元化业务转型，特别是租赁，将会成为中介业务的“稳定器”。下行周期中，从成交为王到品质为王的转变将会大大加速。

　　杨现领表示，地产市场正处于转型期，不是黄金时代到白银时代，而是从开发到服务时代。“未来市场肯定是80%来自个人，10%来自机构，10%来自政府提供。”

　　“目前长租公寓盈利模式暂时不清楚，但未来盈利不需要太担心。希望有更多人参与进来，长租公寓各方需要试错，我不认为现在到了风口。”蛋壳公寓创始人崔岩做出如此论断。

　　欧阳捷认为，综合种种因素考量，租赁市场很难产生真正的投资，现在租赁市场依然看不到盈利模式。

　　保利公寓管理有限公司总经理方琳也认为，房企做长租公寓的难点是收入覆盖利息，核心问题是怎么通过运营让规模加速，民企要加大合作，争取1+1>2，未来优秀的企业会出现在渠道为王的企业中，运营是内功。

　　杨现领举例说，“自如”还是分散式模式，与集中式不一样。分散式难度要高很多。蛋壳数量达到15万间，因为有规模才能发挥。集中式不一样，一个项目就能发挥。

　　中国REITS联盟秘书长王刚认为，在长租公寓这块，市场的归市场，保障的归保障，市场的应该和平均收益率对得上，不能因为是长租和养老就没有收益率，政府这块更需要“补人头”而不是“补砖头”。

　　与会人士认为，从现在看，在中国长租公寓更多的还是高端市场更受欢迎。除此之外，还有适应中产阶级的长租公寓产品应该也可以胜出。“这主要是因为资本还是趋利的。”王刚表示。

　　王刚指出，现在房地产流动性比较差，REITS实施之后会让价格更为公开，更利于资产配置。“中国现在需要的是股权类的REITS，真正REITS是靠本身资产产生现金流及增值。”王刚认为，就目前现状来看，我国与国外的REITS还有很大的差距。

　　事实上，在贯彻落实中央“房住不炒”“购租并举”的定位之时，多地开始探索长租领域内的新模式。特别是，今年4月25日，证监会、住建部联合发文称，推进住房租赁资产证券化，并明确规定住房租赁证券化的基本条件、工作程序、自律监管体系，这无疑为租赁市场再加一针“强心剂”。

　　王刚认为，住房租赁市场证券化的意义在于，第一，财务融资目前较低的行业收益率给房企的发展带来了很大的资金压力，ABS与类REITS等资产证券化产品给处于成长期的运营商提供了更多的融资渠道。第二，资产证券化是房企规模化扩张的“助力剂”，通过ABS与类REITS获取的资金不仅可以用来维持项目运营，还可以为快速发展的租赁行业增加扩张“弹药”来源。第三，资产证券化为市场不动产带来较好的流动性，这种流动性虽然暂时和真REITS无法相比，但对于整个市场的发展是不可或缺的一种尝试。第四，可以使风险与收益重新划分。

　　自去年以来，诸如保利、阳光城、碧桂园、招商局蛇口、越秀、旭辉等房企长租公寓运营主体开始频繁发行与住房租赁相关的资产证券化产品，魔方、链家自如、新派等长租品牌，均通过CMBS、ABS、类REITS等不同模式实施了租赁产品证券化，获得重要的金融支持。

　　王刚认为，实际上养老基金、社保都期望REITS出来，现在市场上提供的产品多数是2、3年的产品，养老基金和社保都是按照10年的维度来看的。由此，促使开发企业从重资产或者是从重开发销售往重运营、关注物业的长期价值考虑。

　　(房掌柜整理自经济参考报、人民网)