【掌柜日报】房企“去杠杆”进深水区 泰禾等房企加快推货

　　“万科一直比较稳健，2017年的指标为2018年打下坚实基础，低负债率符合公司一贯的风格。”万科如是说。

　　“我们2018年就一个目标，就是去杠杆。这个行业就一个风险，就是地买贵了，控制买地的节奏，降负债率，去杠杆，让公司安全。”融创中国董事长孙宏斌则直接坦露要通过控制土地成本“去杠杆”。

　　站在行业前列的龙头房企，今年的这两个表态，可谓有异曲同工之妙。不少业内专家认为，所谓房企的“高负债”，其实是被高估的，尤其是忽略了优质土地的变现能力。

　　一名业内人士表示，比如很多人忽略了泰禾等房企大量土地存货优质的变现能力。这些土地因为成本很低，具有非常好的流动性。它们都是以历史成本入账的，如果以公允价值计算，泰禾等房企的负债率将大大降低。

　　早在2016年，泰禾就鲜少在公开市场的土地拍挂中露面，从那时起，该公司约90%的项目都是通过合作并购取得。这个战略为在千亿房企赛道上驰骋的泰禾创造了巨大的能量，从土地储备规模和拿地成本就可见一斑。

　　机构数据显示，2017年末，泰禾的土储货值达到7429亿，在中国房企中排名第十，且大部分的土地都集中在一二线城市;2017年，泰禾获取的土地平均地价为5166元/平方米。

　　多年的战略伏笔，使得泰禾得以在市场最困难的时候“收割”红利，并借助这一优势，实现了有质量的规模扩张，去年销售额突破千亿，总资产规模突破两千亿。

　　此外，市场关心的地产企业高负债率，其实未必真实。一名业内人士表示，由于房企负债中的“预收款”因素，导致房企的负债数据，与实际情况存在着某种程度的“误差”。

　　据媒体报道，剔除预收账款后，2018年一季度末，130家A股上市房企的负债总额为52926.59亿元，资产负债率也相应下降了将近20个百分点，为60.62%。

　　这意味着，随着市场流动性的改善、销售的拉升，龙头房企在加速去杠杆、控成本的同时，领跑的优势将更加明显。

　　一二线楼市去化加速，行业“马太效应”显现

　　从今年一季度的销售来看，市场回暖的迹象越来越清晰。各地楼市去库存理想，也验证了地产行业的持续向好。

　　据媒体报道，去库存方面，2018年5月，一、二及三、四线城市的新建商品住宅存销比(库存去化周期)分别为12.6、9.5和9.8个月，相比4月份的12.8、9.9和10.4个月的数值，各类城市去化周期均有收窄趋势。

　　尤其是一二线楼市，仍然需求旺盛。川财证券表示，目前一、二线城市库存去化月数大致在8、9个月左右，已经低于一般12个月的合理水平，供不应求的市场格局并未改变。

　　但这一系列向好的预期，却注定与小开发商们无关。与过去几次的调控不同，去年以来的这一波政策紧缩，让业界产生了一个共识——普惠性的机遇一去不复返了，行业集中度将进一步提升。

　　券商预计，今年房地产行业的销售规模将保持稳态，龙头房企的竞争优势进一步凸显，其市场占有率和规模提升也将延续，强者恒强的效应将进一步扩大。

　　今年一季度，全国商品房销售额和销售面积分别达到2.56万亿元、3.01亿平方米，同比增长3.6%和10.9%。其中，销售额前50的市场份额已然超过六成，市场份额向大型房企集聚，同时也引导土地、资金等资源向大型房企集聚走向，强者恒强的“马太效应”趋势明显。

　　尤其是手握产品IP，以质量为扩张根基的龙头企业，更是拥有巨大的潜力。

　　优质房企通过契合市场新常态，精准定位中高端产品需求，推进产品的多元化高品质发展等创新发展，这些房企都在销售榜单上取得了不错的业绩，例如泰禾的“院子系”，绿城的“桃花源”系列等。

　　随着“高周转”节奏的驱动和高品质项目的持续推出，这些房企都将在下半年带领整个行业迎来业绩爆发。例如泰禾在一二线城市拥有大量优质土地储备，在保证“高品质”定位不变的基础上，都将迅速转化为可售产品，在市场上争相亮相。

　　在北京，泰禾有丽春湖院子、昌平拾景园这样的王牌项目，还有望迎来金府大院、北京院子二期等市场关注度极高的新项目入市，在福建，不但有福州院子桂山院子等老盘，青云小镇、厦门湾、红树湾院子等重磅项目都将纷纷入市。

　　此外，上海大城小院、上海院子、广州院子、合肥院子、武汉院子、南京金尊府等项目遍地开花。这些项目体量庞大、地段优越，都将会为泰禾下半年的增长注入强劲动力。

　　随着下半年的流动性得到改善，房企的重点推货期也即将到来，尤其是在今年房企普遍加速“高周转”大旗下，泰禾等品牌房企将继续加快推货，实现持续领跑。

　　(房掌柜整理自经济参考报、泰禾集团)