近日,国家发改委有关负责人指出,将规范房地产企业境外发债资金投向,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。业内人士指出,近两年房企融资规模不断创新高,高负债已受到各方关注。在此背景下,随着海内外融资难度的加大,负债增幅的收缩,房企“去杠杆”进入深水区。
根据WIND数据统计,截至6月28日,今年内地房企发行的海外债券达78只,发行规模为2111亿元,与2017年同期的1293亿元相比增幅达63%。
中原地产首席分析师张大伟表示,今年以来,房地产企业销售业绩虽然持续向好,但随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企资金压力不断加大。在规模化竞争格局背景下,房地产企业对资金的需求更加迫切,海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。
近日,绿地香港发布公告称,其与瑞士信贷、汇丰等机构就发行本金金额为2亿美元债券签订认购协议。事实上,仅今年5月,万科、金地、融创、泛海、华远、金科、旭辉、万达、阳光城、富力、时代地产等多家房企均向发改委提出海外发债备案。
评级机构东方金诚首席工商分析师朱林表示,从今年新发行债券利率来看,78只债券剔除可转债,平均利率为7.1%左右。这意味着,在发行额不断提高的同时,房企资金成本也不断上涨。
朱林认为,国际局势复杂多变,限制房地产海外融资,有利于防范偿付风险。 事实上,在房企海外融资受限之前,境内融资已明显收紧。同策咨询研究院的统计数据,今年5月,重点监测的40家典型上市房企完成融资金额451.17亿元,环比上月的769.12亿元减少41.34%,融资总额成为近一年来新低。
6月11日,证监会披露文件显示,中弘控股、泰禾集团提交审批的非公开发行融资计划已被中止。2018年以来,已有上海宝龙、龙湖地产、富力地产、合生创展、花样年等十几家房企的债券发行中止。
朱林认为,在地产融资受限进一步加剧的背景下,盘活账面资产加大结构产品融资是大势所趋。他建议,房地产企业需要加快去库存节奏,加快销售回笼资金,改善现金流,恢复部分内源融资能力。
相关新闻:流动性改善提振市场
定向降准0.5个百分点!6月24日,央行的决定一时成为财经圈的热门话题。这是2018年央行的第三次定向降准,来的时机并不令人意外,却远超市场预期,将一次性释放7000亿元流动性。
在中美贸易摩擦等国内外经济背景下,央行此举的目的,有着十分明确的指向——提振小微企业、解决融资融资难融资贵的问题,针对性和定向性不言而喻。
但业内专家普遍认为,此举除了对缓解市场资金面紧张状况有重要的意义之外,对地产行业仍是很大的利好,下半年,市场流动性将进一步改善,地产市场将进一步回暖。
央行净投放、定向降准,拉升地产股预期
在金融去杠杆的大背景下,不少房企虽受到影响,但龙头房企优越性越发明显,强者恒强。机构数据显示,今年前5月一线房企表现亮眼,碧桂园、恒大、万科房企销售强劲,泰禾则凭借568.3亿元的销售金额,逼近行业销售金额前十名。
6月的降准消息,无疑给地产行业进一步带来了更多想象空间。中原地产首席分析师张大伟分析认为,尽管此次定向降准并非为了给楼市喘气,但难以避免,楼市将有所获益,“历史看,只要降准,对于房地产来说肯定是利好,能缓解资金面压力。”
不仅如此,6月以来,针对市场流动性相对紧张问题,央行已经两度开展了MLF操作,累计净投放4035亿元。更为重要的是,在6月20日国务院常务会议上,政府还提出要坚持稳健中性的货币政策。在央行的净投放和国务院释放的降准预期下,市场流动性紧张的担忧得到了一定缓解。
“我一直以来坚持的观点就是看好房企龙头。无论房地产行业融资有多么困难,政策调控有多么严格,房地产行业都不会消失,住房需求永远存在。不到60%的城市化率说明房地产市场还有很大的提升空间。”一名资深地产观察家表示,行业洗牌只会危及中小房企,弱势房企被淘汰后,恰好可以把行业空间留给竞争力更强的龙头企业。
多家券商研究认为,目前地产板块的估值已经降至3年来的新低,部分主流地产股估值处于历史低位。但券商对内房股长期看好趋势不变,多家券商就表达了对龙湖、泰禾等优质房企的良好预期。
控成本、降杠杆,持续领跑更健康
随着市场流动性改善,与之相对应的,龙头房企由于在成本、货值上的优势,将迎来“好日子”。在面对这一波严厉的市场调控政策时,大部分品牌房企都旗帜鲜明地提出了降杠杆的目标,并祭出了具体可行的措施。
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