房地产融资渠道收窄 房企千方百计降低资本负债率

　　李明的感受基本相同。“与2017年之前比，现在的钱不能同日而语。那时3%的利率比比皆是。但现在，比如发债，即使给到9%，也不一定能发。”

　　事实上，房企融资渠道收紧、成本提升，成为行业面临的共同问题。

　　5月30日，合生创展31亿元规模的2018年非公开发行公司债券中止发行。6月15日，金融街拟发行的50亿元公司债中止。此外，泰禾、富力、碧桂园等多家房企今年以来相继中止相关债券发行。

　　根据海通证券报告，截至6月8日，2018年以来，24家房企发行了公司债，总额为1125亿元;中止21次，拟发行规模合计1510亿元。中止金额超过发行金额。

　　林亮所在的民营房企就是上述中止了公司债发行的房企之一。他在该公司担任财务总监。“融资渠道宽松时，公募债、私募债、银行贷款、信托等渠道都比较通畅。”林亮称，2017年下半年以来，很多融资渠道对房企的“指标化”要求越来越严，“负债率、规模、排名、项目具体进展，甚至包括股权结构”。

　　6月中旬，林亮所在的部门紧锣密鼓地准备一个私募债券项目相关材料。他介绍，“募集资金用途方面增加了部分关于自持物业经营长租品牌的内容，还要求降低纯住宅开发方向的投入。”

　　降低负债率

　　在2018年4月召开的年度股东大会以及年前召开的年终工作会议上，陈顺和李明所在的公司董事会和管理层均要求财务部门密切关注负债率。

　　中国证券报记者采访的上述3家房企的资本负债率均超过75%。其中，陈顺所在的房企超过80%。

　　“国资大股东要求，公司今年的重点工作之一就是降低负债率。”李明坦言，这在一定程度上令公司管理层处于两难抉择。“降低负债率，就得砍掉一些信贷和发债，缩减债务规模。但公司发展又需要新的资金支撑，需要新的信贷和发债来支撑。”李明表示，为了达到股东的相关要求，公司一段时间没有拍地，而是忙于消化既有库存项目，或选择较轻资产的物业开发或受限较少的商业资产开发。

　　新借债务方面，多选择可以在表外体现的永续债。“今年做了一定规模的永续债，不算在当期资产负债表中，一定程度上缓解了负债率的继续攀升。”李明介绍说。

　　林亮则对中国证券报记者表示，永续债对房企资质要求高，发行主体需AA+级以上企业，“通常不是龙头企业或国资背景房企难以发行永续债”。

　　中诚评级相关人士向中国证券报记者介绍，随着房企融资渠道的紧缩，评级标准也越发严格。“我们以前有三个等级的指标。其中，行业状况、企业整体素质、经营情况、财务情况和偿债能力是一级指标;偿债能力下的短期偿债和长期偿债为二级指标;然后关注EBITDA全部债务比等三级指标。2018年1月修订了评级办法，二级指标取消，三级指标则向上提，细化成二级指标。指标体系扁平化，有利于评级的准确性。以往市场好的时候，更关注经营情况，比如土地储备面积、区域分布和结构、项目结构等，财务方面关注存货周转情况。但现在更关注企业的债务指标，防范金融风险成为重点。”

　　“一般而言，不同房企的融资结构不同，有的开发贷为主，有的中票为主，有的则信托为主。”某资深地产分析人士对中国证券报记者表示，在钱越来越贵，企业负债率水平居高不下的背景下，房企受到的影响不尽相同，“比如，以信托为主要融资通道的房企，今年日子可能不好过”。

　　违约隐忧袭来

　　除了在境内寻求资金外，境外发债也成了房地产企业今年以来主要的融资方式。

　　根据同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资情况，2018年4月，发行公司债是大部分房企融资的主要方式之一，当月此类融资方式融资环比大幅上涨，融资总额占比61.13%，位居第一，其中境外发行354.13亿元，占比75.33%。而中原地产研究中心统计数据显示，截至2018年前5个月，房地产企业海外资本市场融资数据达到了71笔，293.72亿美元，同比2017年1-5月的31笔127.85亿美元上涨幅度达到了130%。5月单月发行金额达到了32.9亿美元。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，1-5月份，房地产企业销售业绩逐渐放缓，而随着资金压力的加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切，海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。

　　不过从整体看，融资难度明显加大。虽然2015、2016年两年销售火爆，市场主要房企可结算货值充沛，业绩较为稳健，房企资金链目前依然宽裕，但随着调控的持续，房企的压力将越来越大。

　　张大伟指出，从各地楼市调控看，预计房企的资金还会继续受到的压力。对房企来说，2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。龙头房企压力不大，但市场的中小房企在2018年将面临全面困境。

　　日前据媒体报道，云南省房地产开发经营有限公司持股51%的子公司京鹏地产，出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。而中信信托也于5月初披露天津最大的国企、天津国资委控股的天房集团1800亿负债可能发生债务违约。尽管所涉及的资管计划已如期兑付，但这一事件也引起舆论对房企流动性风险的警惕。