房地产融资渠道收窄 房企千方百计降低资本负债率

　　“我们最近一期披露的资本债务率在7成5左右，净资产负债率达到120%以上。近期，我们从资本注入、拓宽融资渠道等方面着手做工作，相信半年报负债率将下降。”华北某国资背景房企财务总监李明近日忙于对各路投资者解释目前公司的财务状况。多家房地产企业千方百计降低资本负债率，成为多数房企财务工作的重中之重。2018年以来，伴随着房地产融资渠道收窄、销售端去库周期拉长，房企财务负责人的工作量骤然加重。

　　房企迎来还债年

　　据了解，2015年和2016年，是被房企视为发债前有窗口期的岁月。得益于2014年下半年起，国家对发行主体扩容和审批机制的改革，房企发债规模呈现井喷。

　　按照海通证券统计，其中的2016年为房企债务融资的高峰期。该年共发行870只债券，总发行量高达8316亿元。而2017–2018年(1–6月)发行量仅为2584亿元和1798亿元。

　　值得注意的是，在2015年和2016年发的公司债，多数为3+2、2+1年的还本付息期限结构，也就意味着2018年开始进入集中到期。

　　来自海通证券的报告显示，存续地产债中2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，在接下来的2019–2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元;此外，存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿元，规模之大史无前例。

　　而从2016年底起面收紧的房企发债，到目前仍未解冻，并且趋向严格。2016年10月，上海证券交易所和深圳证券交易所对房地产公司债券实行分类监管，房地产企业在交易所市场债券融资受到严格控制。而目前出现的“中止”也是延续一贯的严格控制思路。

　　据克而瑞统计数据显示，5月30日，合生创展集团有限公司2018年非公开发行31亿元公司债券遭到中止;5月29日，广州富力地产股份有限公司非公开发行60亿元2018年住房租赁专项公司债券遭遇中止;5月28日，碧桂园拟发行200亿元额度小公募债中止;5月25日，花样年集团拟发行的50亿元住房租赁私募债中止。

　　而最新的消息，则是6月15日，北京金融街投资(集团)有限公司拟发行的50亿元小公募公司债中止。

　　对于房企公司债被中止的现象，中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析其原因有以下几点，一、防止房企将用公司债募集的资金用于抢地;二、有房企的资金流向了股市等非地产项目开发的方面;三、部分房企发债存在违规现象;四、由于国家对楼市的调控政策收紧而导致房企发债的门槛提高。

　　与此同时，海外债券到期规模也开始上升。根据Wind金融数据显示，2018年下半年，中国地产企业海外融资债券到期规模在564.75亿元人民币的水平，2019年到期规模增长到1436.95亿元人民币。

　　Wind数据统计2017年136家上市房企年报发现，平均负债率已经达到79.1%，为13年来的最高位。

　　此外，融资成本也不断在升高。按照数据显示，2016年境内平均发债成本在4%~5%，甚至可以达4%;而2017年普遍的成本已经处在5%，甚至6%以上。

　　企业债券融资、银行趋严的同时，相对来说成本更高的房企非标融资渠道，也在缩紧。房企非标融资渠道，主要包括信托计划、保险资管计划、券商资管计划和基金子公司资管计划等。其中，信托计划是最常见的方式。

　　“在防范系统性金融风险的大环境下，国内总体融资环境在日益收缩。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲接受媒体采访时表示，“对于房地产企业来说，不做好应对，一定会出现流动性困难。”

　　谢逸枫在接受《中国联合商报》采访时表示，就现阶段看来，房企的融资迎来新的挑战与困境。首先，国家对房企融资加强了监管，使得房企融资成本不断上升，而银行资金的流动性却在不断收紧。其次，部分房企在今年不仅要面对公司债还债期的来临，而且还要面对国家对公司债的监管加强，这使得使得房企融资困难加剧。最后，他认为，在各家房企中，中小企业的融资将会更加困难，而上市企业与国企的融资相对容易。

　　而上市房企与国企在公司债被中止后将转向何方融资，谢逸枫表示，首先有可能转向海外债券，其次则会依靠加快楼盘销售进行回款，还有可能则是开辟信托基金、保险类型的融资渠道，而风险最大、利息最高的则是向民间资金进行融资借贷。一旦融资通道被收紧，房企融资将迎来新的困境。“现阶段，楼市调控持续加强，房企融资难度越来越大，途径越来越少。”谢逸枫说。

　　钱贵了

　　陈顺担任某港股上市房企财务负责人将近8年。这家公司的大部分楼盘和地块集中在京津冀和长三角地区，2017年销售额大约为300亿元的规模。公司2017年以来逐渐调整业务策略，开始向京津冀和长三角以外的地区扩张，以趋避原有业务集中地区越来越严的楼市调控政策。为此，陈顺主管的部门主动对接新进地区的银行和其他房企。

　　“目前的市场形势下，在新的地区开拓市场比较困难。除非自己具备能够支撑在新区域发展的资金实力，或者与当地有实力的房企合作拿地开发。”陈顺坦言，2017年，公司仅在浙南、深圳和合肥等地零星拿地。“基本上都是和当地房企合作，通过他们在当地银行的既有授信取得资金拿地。”对于2018年的发展，陈顺表示，难以拿到便宜的钱。

　　陈顺算了一笔账，“中长期开发贷目前的整体利率在6.5%-9%不等，土地款配资的利率更高;中票利率在5%左右;永续债的利率第一期维持在7%。如果要续，利率会更高。公司债的利率也在5%以上，有些甚至达到7%-8%。”。

　　李明的感受基本相同。“与2017年之前比，现在的钱不能同日而语。那时3%的利率比比皆是。但现在，比如发债，即使给到9%，也不一定能发。”

　　事实上，房企融资渠道收紧、成本提升，成为行业面临的共同问题。

　　5月30日，合生创展31亿元规模的2018年非公开发行公司债券中止发行。6月15日，金融街拟发行的50亿元公司债中止。此外，泰禾、富力、碧桂园等多家房企今年以来相继中止相关债券发行。

　　根据海通证券报告，截至6月8日，2018年以来，24家房企发行了公司债，总额为1125亿元;中止21次，拟发行规模合计1510亿元。中止金额超过发行金额。

　　林亮所在的民营房企就是上述中止了公司债发行的房企之一。他在该公司担任财务总监。“融资渠道宽松时，公募债、私募债、银行贷款、信托等渠道都比较通畅。”林亮称，2017年下半年以来，很多融资渠道对房企的“指标化”要求越来越严，“负债率、规模、排名、项目具体进展，甚至包括股权结构”。

　　6月中旬，林亮所在的部门紧锣密鼓地准备一个私募债券项目相关材料。他介绍，“募集资金用途方面增加了部分关于自持物业经营长租品牌的内容，还要求降低纯住宅开发方向的投入。”

　　降低负债率

　　在2018年4月召开的年度股东大会以及年前召开的年终工作会议上，陈顺和李明所在的公司董事会和管理层均要求财务部门密切关注负债率。

　　中国证券报记者采访的上述3家房企的资本负债率均超过75%。其中，陈顺所在的房企超过80%。

　　“国资大股东要求，公司今年的重点工作之一就是降低负债率。”李明坦言，这在一定程度上令公司管理层处于两难抉择。“降低负债率，就得砍掉一些信贷和发债，缩减债务规模。但公司发展又需要新的资金支撑，需要新的信贷和发债来支撑。”李明表示，为了达到股东的相关要求，公司一段时间没有拍地，而是忙于消化既有库存项目，或选择较轻资产的物业开发或受限较少的商业资产开发。

　　新借债务方面，多选择可以在表外体现的永续债。“今年做了一定规模的永续债，不算在当期资产负债表中，一定程度上缓解了负债率的继续攀升。”李明介绍说。

　　林亮则对中国证券报记者表示，永续债对房企资质要求高，发行主体需AA+级以上企业，“通常不是龙头企业或国资背景房企难以发行永续债”。

　　中诚评级相关人士向中国证券报记者介绍，随着房企融资渠道的紧缩，评级标准也越发严格。“我们以前有三个等级的指标。其中，行业状况、企业整体素质、经营情况、财务情况和偿债能力是一级指标;偿债能力下的短期偿债和长期偿债为二级指标;然后关注EBITDA全部债务比等三级指标。2018年1月修订了评级办法，二级指标取消，三级指标则向上提，细化成二级指标。指标体系扁平化，有利于评级的准确性。以往市场好的时候，更关注经营情况，比如土地储备面积、区域分布和结构、项目结构等，财务方面关注存货周转情况。但现在更关注企业的债务指标，防范金融风险成为重点。”

　　“一般而言，不同房企的融资结构不同，有的开发贷为主，有的中票为主，有的则信托为主。”某资深地产分析人士对中国证券报记者表示，在钱越来越贵，企业负债率水平居高不下的背景下，房企受到的影响不尽相同，“比如，以信托为主要融资通道的房企，今年日子可能不好过”。

　　违约隐忧袭来

　　除了在境内寻求资金外，境外发债也成了房地产企业今年以来主要的融资方式。

　　根据同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资情况，2018年4月，发行公司债是大部分房企融资的主要方式之一，当月此类融资方式融资环比大幅上涨，融资总额占比61.13%，位居第一，其中境外发行354.13亿元，占比75.33%。而中原地产研究中心统计数据显示，截至2018年前5个月，房地产企业海外资本市场融资数据达到了71笔，293.72亿美元，同比2017年1-5月的31笔127.85亿美元上涨幅度达到了130%。5月单月发行金额达到了32.9亿美元。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，1-5月份，房地产企业销售业绩逐渐放缓，而随着资金压力的加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切，海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。

　　不过从整体看，融资难度明显加大。虽然2015、2016年两年销售火爆，市场主要房企可结算货值充沛，业绩较为稳健，房企资金链目前依然宽裕，但随着调控的持续，房企的压力将越来越大。

　　张大伟指出，从各地楼市调控看，预计房企的资金还会继续受到的压力。对房企来说，2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。龙头房企压力不大，但市场的中小房企在2018年将面临全面困境。

　　日前据媒体报道，云南省房地产开发经营有限公司持股51%的子公司京鹏地产，出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。而中信信托也于5月初披露天津最大的国企、天津国资委控股的天房集团1800亿负债可能发生债务违约。尽管所涉及的资管计划已如期兑付，但这一事件也引起舆论对房企流动性风险的警惕。

　　多方突围

　　“就像走钢丝，太胖容易失去平衡掉下去，瘦些存活几率会大些。”陈顺表示，房企都应该关注自身负债率。“现在管理层开会，都关注内部的负债情况，新增成本、预期营收以及预期利润率，也是重点关注内容。”

　　李明还称，除了财务状况，发展战略需要慎之又慎。

　　李明近日忙于给另一家外省房企做担保业务。这家房企债务高企，相关金融机构不接受其作为融资主体，必须资质较好的企业为其担保。

　　“之前就有过相关合作，对对方的情况比较了解。担保的这笔贷款，由项目和股权作为抵押，且有利于公司在该地拓展业务。”李明坦言，一些房企近年来过分强调扩张，累积了相当的债务规模和杠杆率。“为了降低债务，采用新杠杆去消化之前的旧杠杆，无异于饮鸩止渴。”

　　李明认为，房企应强调加快项目周转。“我们对新入的土地提出了快周转要求。要求项目在1年甚至更短周期完成从开工到开盘。”李明表示，“短周期意味着可以较低成本发挥更大效率。这也是一种降低负债率方式，增加了财务灵活性。”

　　不过，李明指出，快周转意味着财务部门工作量和压力成倍增大。“土方、物料结算、人员成本以及销售策略的变化，均需要财务部门反应更加迅速，结算周期更加灵活。”

　　林亮所在的房企则转向长租公寓等新地产形态。“从今年情况看，融资更便利，还是租赁类融资。”林亮称，“银行、保险以及券商等方面资金都盯着这块。”

　　长租市场也得到政策层面支持。5月底，中国银行保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，准许保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金，参与长租市场。此前，建行、农行等大型金融机构以各种形式参与其中。

　　上述中国证券报记者采访调研的三家房企，均在2018年提出了自己的长租品牌发展规划，中期目标为到2020年实现2万间-10万间不等的规模。“从盈利层面看，长租行业仍需完善商业模式。但资金层面口子更开。”在位于北京朝阳黄金地段的办公室，林亮指着东北方向某处楼宇对记者说：“这就是我们在北京的一处集中式长租公寓，也许能够对公司未来转型形成支撑。”

　　(房掌柜整理来自中国证券报、中国联合商报、华夏时报)