编者按:2008年,房掌柜从金融风暴中出海,经历过波谷的低潮和浪尖的激越,越过狂风大浪,看过碧海蓝天,以梦为桨、继续出航。十年,房掌柜作为亲历者更是见证者,见证了房地产快速发展的十年风云变幻。房掌柜将陆续推出《2008-2018:中国地产十年》系列专题文章,敬请关注!
从2008年到2018年,10年时间的磨砺,中国房地产已从初步的成长走向成熟,10年时间的积淀离不开政策的引导与扶持,这10年间,政策调控到底发生了怎样翻云覆雨的变化?未来的房地产发展趋势如何?
2008年:金融危机下的绝地求生
追溯至2008年,是这十年来房地产界迅猛发展的开始,可以说这是腾飞的开始。2008美国次贷危机引发全球金融风暴波及全球。我国商品住宅销售近十年来首现负增长,退房潮波及各地。中国经济出现硬着陆风险,四万亿救市计划出台。央行百日内连续5次降息。房地产就像是浮在水面上的那块冰山,水面以下的部分交错缠绕着是金融、政策、民生等问题。各地也纷纷颁布新政,刺激经济增长。如成都“地产新政10条”,西安“15条”,南京“20条”,杭州“24条”等。普遍包括减税费:包括个人方面的契税、印花税,开发商方面的所得税等;降信贷门槛:包括个人方面的公积金贷款、银行按揭贷款,开发商方面的信贷支持;允许开发商缓交土地出让金;购房入户;动拆迁实行货币化安置,迫使拆迁户去市场购房,或者政府收购市场上滞销的中低价房用于安置,以保护商品房市场的平稳发展。
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2009年:楼市复苏后的狂欢
都说市场是双看不见的手,在2008年的政策鼓励下,银行和信托公司掀起授信狂潮,房地产企业资金状况大为好转。买卖商品房的浪潮一波高过一波。房价节节升高,靠着卖房而一夜暴富的人不在少数。国务院常务会议上就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。10月24日,《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》(“国四条”)诞生。国四条明确规定:1.增加普通商品住房的有效供给;2.继续支持居民自主和改善性住房消费,抑制投资投机性购房;3.加强市场监管;4.继续大规模推进保障性安居工程建设。同月,营业税免征优惠政策终止。
2010年:最严厉的调控政策
房价一再刷新历史记录就像是被打开的潘多拉盒子,各地出现惊人的空置率,甚至超过国际警戒线。为了遏制房价持续上涨,中央颁布“央企退房”、“新国十条”、“929”新政等。2009年被称为是宏观调控最严格的一年。为了抑制不合理住房需求,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
2011年:二套首付提高
随着中央调控政策持续加码,1月份,“新国八条”:《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》公布,同时国务院向各地分派房价调控督查组。具体内容把二套房贷首付比例提至60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍。各地限购政策纷纷出台,上海和重庆试点房地产税。限购、限贷、限价全面升级,各地房企先后揭开价格战的序幕,降价幅度高达20%-40%。然而这种短暂降价背后引来的是房价再一次的反弹。
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