豫系地产老大建业地产频融资 轻资产转型难过盈利关

　　值得注意的是，2017年建业地产在“大本营”郑州实现合同金额80.33亿元，比2016年同期减少25%;合同建筑面积为72万平方米，比2016年同期下滑14%。

　　本土优势不再河南“大本营”不敌正商地产

　　建业地产在年报中表示，河南省宏观经济增速高于全国平均水平，而城镇化发展相对滞后，因此河南房地产市场发展空间仍较大，并预测2018年整体上全省的表现仍会好于全国平均水平。

　　事实上从2009年开始，建业地产就失去了多年郑州市场的老大地位，正商地产和升龙集团轮流排名首位。

　　根据克而瑞发布的2017年度郑州房地产企业销量TOP20排行榜显示，建业地产以65.77亿元的权益金额排在第6位。排在前3位的正商地产、康桥地产、永威地产均为本土房企。

　　而除了本土房企的领先优势，建业地产年报所列出的集团重大风险中，出现了“大型房企入驻河南省内，市场竞争激烈”，在此前的年报的风险管理中，并未出现这一项。

　　据《国际金融报》报道，近年来众多全国品牌房企纷纷开疆拓土进入河南市场。克而瑞发布的2017年度郑州房地产企业销量TOP20排行榜显示，万科地产以103.9亿元的权益销售金额排名第4位。此外，融创地产排名第8位，碧桂园排名第10位。

　　年报显示，建业地产2017在河南省市场占有率仅为4.3%，生存空间开始遭到外来房企的挤占。而为了开拓市场，建业地产开始下沉到河南众多三四线城市。

　　截至2017年12月31日，建业地产已进入河南省的18个地级城市和64个县级城市，开发项目累计竣工建筑面积约2227万平方米，拥有在建项目共65个，在建总建筑面积约842万平方米，土地储备建筑面积约3188万平方米，其中权益建筑面积约2425万平方米。报告期内，新开工建筑面积约587万平方米。

　　根据建业地产董事会主席胡葆森提出的目标，希望自2018年开始，用三年时间，达到在河南市场10%的份额，具体到2018年则是7%-8%。

　　境外融资借新还旧6亿美元债券到期再发3亿美元

　　2月27日，建业地产发布公告表示，将发行本金总额为3亿美元的3年期离岸债券，票面利率为6.5%，发行所得拟用于偿还现有债务。

　　根据建业地产公告的信息显示，本次发行的优先票据买家包括瑞信、德意志银行、国泰君安国际、海通国际、摩根士丹利及VTB Capital等投资机构，票据将在新加坡交易所上市，从2018年3月5日开始计息，付息方式为每半年支付一次。

　　据报道，建业地产是离岸债券市场发行的“常客”，自2010年至今，该公司几乎保持着每年至少发行一笔境外债券的频率，部分新发行债券的用途主要是用于偿还现有债务，即“借新还旧”。境外发行的债券也成为该公司最主要的负债资金来源。

　　Wind数据显示，不包括近期即将发行的债券，建业地产目前发行在外的离岸债券共5笔，本金余额为13亿美元。

　　其中，2018年到期的两笔债券本金共计6亿美元。6月初到期的债券为2013年发行，规模为4亿美元，票面利率6.5%。7月中旬到期的债券发行规模为2亿美元，票面利率6%。

　　而建业地产在2017年年报中披露，公司借贷总计155.84亿元，其中银行借款38.88亿元，其他借款3亿元，公司债券29.87亿元，优先票据84.09亿元。

　　公告中也称公司未来存在一定的财务风险，“公司信贷评级可能被下调。若下调，本公司可能需要就未来企业融资支付较高成本。”

　　大股东伸援手 但“找钱难”仍延续

　　在多个监管部门共同推进去通道、去杠杆的背景下，建业地产的融资压力依旧不小。

　　3月26日，建业地产拟向控股股东Joy Bright Investments Limited(恩辉投资有限公司，由建业地产董事会主席兼执行董事胡葆森独资拥有)发行2.4亿股新股份，占公司现有已发行股本约9.80%，认购价每股3.65港元。

　　另外，建业地产还拟向第三方认购人发行4200万股新股份，占公司现有已发行股本约1.71%，认购价同样为每股3.65港元。

　　公告披露，发行认购股份及第三方认购股份所得款项净额分别约8.64亿港元及1.51亿港元，合共约10.15亿港元。

　　上述融资中，约40%拟用于集团的未来业务发展(包括任何潜在土地收购)、约40%拟用于偿还现有债务(包括任何应计及未付利息)，约20%拟用作公司的一般营运资金。

　　据报道，在目前合规和准入门槛向上的市场环境下，中小房企从资本市场融资的能力越来越弱，资金会更多地流向大房企和优质的项目，融资能力强的大房企反而有进一步扩张的可能，中小房企的压力则与日俱增。

（房掌柜整理自中国经济网、经济观察报）