豫系地产老大建业地产频融资 轻资产转型难过盈利关

　　近日，河南地产公司建业地产(00832.HK)披露了2017年业绩，公司2017年实现营业收入138.79亿元，同比增长46.2%，归属于上市公司股东的净利润8.11亿元，同比增长101.3%，在全国房企目前排在第52位。

　　另外，建业地产2017年总资产为625.27亿元，负债合计540.54亿元，负债比2016年增长了44.8%，资产负债率达到了86.45%。而融资成本由2016年约4.01亿元上升了1.8%，2017年达到了4.08亿元。　　

　　大本营郑州业绩缩水“河南一哥”建业地产轻资产转型难过“盈利关”

　　2017年“亮眼”的业绩为港股上市公司建业地产股份有限公司(00832.HK，以下简称“建业地产”)固守河南平添了一份底气。

　　豫系地产老大更迭

　　2017年前7个月，建业实现销售额151.8亿元，同比增长42.3%，不过，同期建业地产在郑州这个河南最大的房地产市场缺少强烈的存在感。

　　2016年，郑州房地产投资占河南省比重超过44%，郑州商品房销售金额占河南省45%的份额。

　　一位郑州本土房企副总认为，“一家开发商一旦做到百亿级别，必须走出去，走向全国寻找更大的市场空间，因为原来这个市场不足以支撑你的进一步增长。”

　　主业与拓展

　　特色小镇、长租公寓、合伙人、孵化器、互联网、金融、轻资产，这些新型词汇构成了建业地产2017年关键词，在地产主业之外，建业通过投资、参股、合作等方式积极践行战略新方向。

　　作为河南本土房企，建业地产面临内外夹击。2017年度郑州房地产企业销量TOP20排行榜中，建业地产以65.77亿元的权益金额仅排在第6位，正商地产、康桥地产、永威地产三家本土房企位列前三名。而万科地产以103.9亿元的权益销售金额排名第4位，融创地产排名第8位，碧桂园排名第10位。

　　而除了生存空间不断被挤占，建业地产资金链也面临不小的压力。自2010年起，建业地产每年至少发行一笔境外债券，主要是用于偿还现有债务，即“借新还旧”，境外发行的债券也成为该公司最主要的负债资金来源。

　　2017年年报中披露，建业地产借贷总计155.84亿元，其中银行借款38.88亿元，其他借款3亿元，公司债券29.87亿元，优先票据84.09亿元，公司的负债率从2015年的81.59%上升到86.45%。

　　2月27日建业地产公告，将发行本金总额为3亿美元的3年期离岸债券，所得拟用于偿还现有债务。

　　另外，3月公司还向董事会主席胡葆森独资拥有的恩辉投资有限公司和第三方机构发行新股，拟融资10.15亿港元，用于业务发展和偿还债务、补充营运资金。

　　业绩企稳负债上升

　　年报显示，建业地产2017年营业收入138.79亿元，同比增长约46.2%;毛利32.8亿元，同比增长43.1%，归属于上市公司股东的净利润8.11亿元，同比增长约101.3%。

　　收益增长主要由于物业竣工项目增加所致。建业地产物业销售收益由2016年的91.2亿元增加44.9%至2017年同期约132.11亿元。公司解释称，主要由于已售面积从2016年的173.86万平方米增加至2017年的232.92万平方米，而平均售价也从2016年每平方米5245元上升至2017年每平米5672元。

　　截至2017年12月31日，经营活动所得现金净额为57.60亿元，负债合计540.54亿元，比2016年增长了44.8%。

　　根据公告，建业地产截至2017年底已参与75个轻资产项目，计划建筑面积合共约1246万平方米。公司在建项目65个项目，在建项目总建筑面积为841.7万平方米，拥有土地储备建筑面积3188万平方米，其中权益建筑面积约2425万平方米。

　　2014-2017年四年间，建业地产的营收为92.29亿元、125.63亿元、94.95亿元、138.79亿元，归属于股东的净利润分别为8.83亿元、8.01亿元、4.03亿元、8.11亿元。

　　尽管8.11亿元利润比2016年的4.03亿元增长了一倍多，但这一指标在2015年度已经为8.01亿元，2014年度则是8.83亿元。这意味着，建业地产2017年的盈利水平实际与2014年相当。

　　值得注意的是，2017年建业地产在“大本营”郑州实现合同金额80.33亿元，比2016年同期减少25%;合同建筑面积为72万平方米，比2016年同期下滑14%。

　　本土优势不再河南“大本营”不敌正商地产

　　建业地产在年报中表示，河南省宏观经济增速高于全国平均水平，而城镇化发展相对滞后，因此河南房地产市场发展空间仍较大，并预测2018年整体上全省的表现仍会好于全国平均水平。

　　事实上从2009年开始，建业地产就失去了多年郑州市场的老大地位，正商地产和升龙集团轮流排名首位。

　　根据克而瑞发布的2017年度郑州房地产企业销量TOP20排行榜显示，建业地产以65.77亿元的权益金额排在第6位。排在前3位的正商地产、康桥地产、永威地产均为本土房企。

　　而除了本土房企的领先优势，建业地产年报所列出的集团重大风险中，出现了“大型房企入驻河南省内，市场竞争激烈”，在此前的年报的风险管理中，并未出现这一项。

　　据《国际金融报》报道，近年来众多全国品牌房企纷纷开疆拓土进入河南市场。克而瑞发布的2017年度郑州房地产企业销量TOP20排行榜显示，万科地产以103.9亿元的权益销售金额排名第4位。此外，融创地产排名第8位，碧桂园排名第10位。

　　年报显示，建业地产2017在河南省市场占有率仅为4.3%，生存空间开始遭到外来房企的挤占。而为了开拓市场，建业地产开始下沉到河南众多三四线城市。

　　截至2017年12月31日，建业地产已进入河南省的18个地级城市和64个县级城市，开发项目累计竣工建筑面积约2227万平方米，拥有在建项目共65个，在建总建筑面积约842万平方米，土地储备建筑面积约3188万平方米，其中权益建筑面积约2425万平方米。报告期内，新开工建筑面积约587万平方米。

　　根据建业地产董事会主席胡葆森提出的目标，希望自2018年开始，用三年时间，达到在河南市场10%的份额，具体到2018年则是7%-8%。

　　境外融资借新还旧6亿美元债券到期再发3亿美元

　　2月27日，建业地产发布公告表示，将发行本金总额为3亿美元的3年期离岸债券，票面利率为6.5%，发行所得拟用于偿还现有债务。

　　根据建业地产公告的信息显示，本次发行的优先票据买家包括瑞信、德意志银行、国泰君安国际、海通国际、摩根士丹利及VTB Capital等投资机构，票据将在新加坡交易所上市，从2018年3月5日开始计息，付息方式为每半年支付一次。

　　据报道，建业地产是离岸债券市场发行的“常客”，自2010年至今，该公司几乎保持着每年至少发行一笔境外债券的频率，部分新发行债券的用途主要是用于偿还现有债务，即“借新还旧”。境外发行的债券也成为该公司最主要的负债资金来源。

　　Wind数据显示，不包括近期即将发行的债券，建业地产目前发行在外的离岸债券共5笔，本金余额为13亿美元。

　　其中，2018年到期的两笔债券本金共计6亿美元。6月初到期的债券为2013年发行，规模为4亿美元，票面利率6.5%。7月中旬到期的债券发行规模为2亿美元，票面利率6%。

　　而建业地产在2017年年报中披露，公司借贷总计155.84亿元，其中银行借款38.88亿元，其他借款3亿元，公司债券29.87亿元，优先票据84.09亿元。

　　公告中也称公司未来存在一定的财务风险，“公司信贷评级可能被下调。若下调，本公司可能需要就未来企业融资支付较高成本。”

　　大股东伸援手 但“找钱难”仍延续

　　在多个监管部门共同推进去通道、去杠杆的背景下，建业地产的融资压力依旧不小。

　　3月26日，建业地产拟向控股股东Joy Bright Investments Limited(恩辉投资有限公司，由建业地产董事会主席兼执行董事胡葆森独资拥有)发行2.4亿股新股份，占公司现有已发行股本约9.80%，认购价每股3.65港元。

　　另外，建业地产还拟向第三方认购人发行4200万股新股份，占公司现有已发行股本约1.71%，认购价同样为每股3.65港元。

　　公告披露，发行认购股份及第三方认购股份所得款项净额分别约8.64亿港元及1.51亿港元，合共约10.15亿港元。

　　上述融资中，约40%拟用于集团的未来业务发展(包括任何潜在土地收购)、约40%拟用于偿还现有债务(包括任何应计及未付利息)，约20%拟用作公司的一般营运资金。

　　据报道，在目前合规和准入门槛向上的市场环境下，中小房企从资本市场融资的能力越来越弱，资金会更多地流向大房企和优质的项目，融资能力强的大房企反而有进一步扩张的可能，中小房企的压力则与日俱增。

（房掌柜整理自中国经济网、经济观察报）