楼市调控“稳杠杆” 2018年三四线城市还有机会吗？

　　同时，林少洲表示，2018年一二线城市的新增供应还是会受很大限制，不管量还是价都受到政策严厉调控，所以市场不会有特别火爆的表现。一二线城市的机会可能更多的是存量，包括租赁房、集体建设用地;非传统产品可能会有更多的表现空间，包括一些共有产权住房;带创新模式的产品会有更多表现机会。而三四线城市2018年还是供应主力，包括可能会有更多的三四线完成一轮补涨、补供应和补消费的过程。

　　刘爱明也持相同观点，认为未来比较长的一段时间内，三线和个别四线城市还是会有一定的发展机会。因为中国的人口数量很大，现在不是所有人都集中在一二线城市，大量的人从农村去了县城，从县城去了省城。

　　宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展集团总裁余英更看好省会城市和高铁节点城市。他认为，一线城市在限购的情况下，成交量可能会下降，但是二线城市的核心区以及高铁网的节点城市，预计会在2018年三季度出现量价齐升，而且这些城市的调控力度不是很大，所以是一个非常好的行业机会。且中国将进入高铁年，会导致经济的重构及城市间的洗牌，真正的高铁站点城市会有爆发性的增长。

　　余英建议，房企在下一轮一定要踩准节奏，要“踩”那些未来房价上涨、市场爆发的城市。但是也要注意，在高铁站点这一轮没有照顾到的一些城市做投资要小心，这些城市将来可能会有很多风险，特别是商业地产、写字楼的风险更大。

　　面对不同的城市的不同表现，林中建议，作为企业应该研究不同城市的发展周期，把握发展机会，好的城市多卖楼，差的城市多买地，希望在不同的城市进行不同的资源配置。

　　虽然房贷利率整体还会上升，但首套房贷利率上浮趋于见顶。首套低利率、非首套高利率，两者利差扩大，差别化和结构调整正在夯实房贷的投放效率。当然，房贷投放还将实施规模控制。2018年1月至2月，居民中长期贷款(主要是房贷)同比少增近1000亿，占全部新增贷款的24.4%，较2016(45%)和2017年(39%)显著降低。不过，算上短期贷款，2018年1月至2月居民贷款占全部新增贷款的49%，相比2016年(50%)和2017年(52%)并未明显下降。基于房贷的额度限制、限预售，以及网签后开发商将一次性付款与购房优惠挂钩，银行更愿发放高利率短期贷，而居民也竞相以短期贷充当房贷。难怪2017年短期贷款投放增长3倍，而2018年1月至2月暴增5倍。

　　对控制房贷规模，潘功胜副行长指出，虽然2017年和2018年以来的个人房贷增速有所减少，但个人房贷增速比整体贷款增速高了将近10个百分点，个人房贷仍较快速地增长，可以满足市场的合理需要。个别银行在个别时段因资产负债匹配问题，放款时间有所延长也是可能的。这意味着，银行紧缩房贷的经营策略得到了央行的认可，未来房贷规模依旧维持紧平衡的局面，这与控制居民杠杆率和央行实施房地产金融宏观审慎一脉相承。当然，“稳杠杆”的提出，意味着未来控规模或转向控制非首套房贷、消费贷“房贷化”，打击影子银行对接房地产项目等。

　　需要提醒的是，央行坚守偏紧的房地产金融政策，并不会因房地产新开工、拿地、开发投资、商品房销售量价下滑而掣肘政策的连续性和稳定性。因为，基于资金回归实体，房地产金融资源结构性调整已开启，未来资金投放将更多地支持棚改、保障房，住房租赁和“补短板”框架下的危房改造、新型城镇化等等，这些将对冲商品房交投的下滑，房地产行业体量仍将保持高位。同时，下半年首套房重回信贷支持范畴，三四线和县域继续“去库存”，2018年将新增1300万人进城落户。此外，除在建项目外，2018年新增580万套棚改，加上拨付滞后的国开行棚改专项贷款(PSL)继续井喷，所有这些都能确保2018年商品房市场不会大幅下滑，而这也给控制楼市杠杆留出了空间。

（房掌柜整理来自上海证券报、每日经济新闻）