楼市调控“稳杠杆” 2018年三四线城市还有机会吗？

　　2018年的政府工作报告用较大篇幅阐述了强化金融监管，压缩并促使影子银行回归表内和服务实体经济，搭建新金融监管架构。周小川在会上说，中国经济广义货币体量已相当大，经济增长将减少过去大量依靠资金支持的方式;广义货币增长已低于名义GDP增长，宏观经济已进入稳杠杆和逐步调降杠杆的阶段。这意味着，2018年将以金融供给侧结构性改革推进去杠杆。在控制货币“总闸口”与杠杆率的思路下，作为资金敏感型行业、加杠杆源头的行业，房地产业前景或要重估。

　　2018年，控制居民杠杆率首次进入“降杠杆”框架。同时，央行年度工作会议首次提出，实施房地产金融宏观审慎，平滑房地产顺周期波动，除了控制按揭投放外，还要打击居民借助消费贷违规加杠杆，堵住影子银行违规对接房地产项目。显然，资金量价双约束将是2018年楼市调控的着力点。

　　截至2018年2月，首套房贷利率连续14个月上升，同比2017年2月上升22.15%。但央行副行长潘功胜认为，从长周期看，房贷利率仍处于较低水平。据上述概括管理层控制房地产杠杆的逻辑来判断，未来房贷利率还会上升。而且，随着金融去杠杆持续推进，银行表外业务回表会消耗资本金，银行负债端综合成本还将上升。再加上楼市区域分化，热点城市调控“不放松”，有的区域楼市风险已在溢价显现。由此，银行对房贷利率自主定价，扩大利率浮动区间，暂停消费贷，缩减资产负债表等，已是大趋势。近期，中信银行(601998,股吧)暂停北京(楼盘)200万元以上个人住房抵押贷业务，事实上是因北京房价相比2017年高峰下降15%，贯彻去杠杆指示，表外回表倒逼新增资产降速，收益高的实体企业中长期贷款需求上升(2018年前2个月占比比2017年增加8个百分点)等因素所致，估计那些表外业务占比大的中小银行后续还会跟进。当然，强金融监管和去杠杆势头正猛，差别化弱化。

　　对此，央行副行长潘功胜表示，央行会督促商业银行严格落实差别化住房信贷政策，执行房贷差别化定价，积极支持居民特别是新市民购房的合理需求。政府工作报告也明确，支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权。相应的，金融支持重点将转向住房新供给领域。自2017年以来，去杠杆叠加调控高压，楼市政策导向租赁、棚改等，金融对商品房的支持力度下降，甚至首套房融资也被银行“一刀切”地挤出了。因此，周小川在这次会上提出宏观经济进入“稳杠杆”阶段，是个重要信号，未来可能更强调房贷利率差别化，首套房或重将回信贷支持范畴。

　　2017年在因城施政的楼市调控中，房地产行业整体规模提升，区域分化明显，且全国商品房销售总额再创新高，成为房地产行业的“大年”。而在调控不放松的条件下，2018年房地产行业是否进入“小年”?

　　3月22日，在主题为“小年大周期”的“2018观点年度论坛”上，众多业内人士的共同看法是，2018年房地产市场比较平稳，大房企市场份额会越来越大，城市分化更加明显，三四线城市仍有发展机会。房企要研究不同城市的发展周期，把握发展机会。

　　“大年”“小年”相对而言2018年房地产行业整体较平稳

　　克而瑞研究中心数据显示，2017年房地产行业三家龙头企业的销售均破5000亿元，千亿元企业数量达17家，未来行业集中度将进一步提升，企业分化格局将得以延续。

　　同时，2017年全国商品房销售额13.37万亿元，同比增长13.7%，商品房销售面积16.94亿平方米，同比增长7.7%，再创新高。

　　进入2018年，房地产市场成交增速正在回落，而调控政策并未放松，房地产行业是否会进入“小年”?

　　旭辉集团股份有限公司董事长林中直言，2018年不是“大年”也不是“小年”，是正常的年份，2018年可能是房地产调控这么多年来最好的一年。从全国来看，中国可能很难看到“大年”和“小年”，因为有些城市下行，有些城市在上涨，综合来看是比较平稳的一年，且未来几年可能中国都会是比较平稳的，具体的城市可能有“大年”和“小年”之分。

　　但中城新产业控股有限公司董事长刘爱明却认为，2018年很有可能是一个“大年”。之所以大家认为是“小年”，主要是觉得2018年政策比较严、资金会比较紧，但是现在房地产集中度在提高，大企业能力很强，也许市场比较严峻，但它产出还很高，很可能是“大年”。当然区域、公司和产品都是不平衡的，是“大年”还是“小年”也得看供应是大还是小。

　　阳光100集团总裁林少洲则称，“大小年”讲的是波动和分化。一线城市过去这几年成交在萎缩，但是三线城市是在增长的，所以不同的城市有不同的表现，房地产整体上2018年成交面积可能会略微回落，但是还是会比较稳定。另外，对不同的企业而言，可能大企业是“大年”，小企业是“小年”，行业的洗牌加剧。

　　此外，林少洲补充道，更值得期待的可能是房地产业的创新模式，2018年对一些新型企业而言可能会是“大年”。在洗牌阶段，需要很多新的物种、新的业态，所以创新型企业未来可能会有一个持续的“大年”。

　　城市分化明显 2018年三四线城市仍被看好

　　事实上，“大小年”也要因区域、企业等而异。在刚刚过去的2017年，“因城施策”的调控政策使房地产市场格局发生剧变：一线城市成交腰斩;二线城市涨跌互现;三四线城市则相对火爆，其中不少四线城市的房价涨幅甚至超过三线城市。那2018年各类城市将表现出怎样的趋势?

　　林中认为，中国的城市分化得非常厉害，一线城市都受到了比较严厉的调控，二线城市已分化成很多类，三四线城市的类别则更多。2018年肯定是有些城市好，有些城市不好。

　　在林中看来，总的来说表现好的城市有几个共同特征：第一是城市的基本面好;第二是看政策支持;第三是房价没有过快地上涨过;第四是没有新政调控。

　　同时，林少洲表示，2018年一二线城市的新增供应还是会受很大限制，不管量还是价都受到政策严厉调控，所以市场不会有特别火爆的表现。一二线城市的机会可能更多的是存量，包括租赁房、集体建设用地;非传统产品可能会有更多的表现空间，包括一些共有产权住房;带创新模式的产品会有更多表现机会。而三四线城市2018年还是供应主力，包括可能会有更多的三四线完成一轮补涨、补供应和补消费的过程。

　　刘爱明也持相同观点，认为未来比较长的一段时间内，三线和个别四线城市还是会有一定的发展机会。因为中国的人口数量很大，现在不是所有人都集中在一二线城市，大量的人从农村去了县城，从县城去了省城。

　　宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展集团总裁余英更看好省会城市和高铁节点城市。他认为，一线城市在限购的情况下，成交量可能会下降，但是二线城市的核心区以及高铁网的节点城市，预计会在2018年三季度出现量价齐升，而且这些城市的调控力度不是很大，所以是一个非常好的行业机会。且中国将进入高铁年，会导致经济的重构及城市间的洗牌，真正的高铁站点城市会有爆发性的增长。

　　余英建议，房企在下一轮一定要踩准节奏，要“踩”那些未来房价上涨、市场爆发的城市。但是也要注意，在高铁站点这一轮没有照顾到的一些城市做投资要小心，这些城市将来可能会有很多风险，特别是商业地产、写字楼的风险更大。

　　面对不同的城市的不同表现，林中建议，作为企业应该研究不同城市的发展周期，把握发展机会，好的城市多卖楼，差的城市多买地，希望在不同的城市进行不同的资源配置。

　　虽然房贷利率整体还会上升，但首套房贷利率上浮趋于见顶。首套低利率、非首套高利率，两者利差扩大，差别化和结构调整正在夯实房贷的投放效率。当然，房贷投放还将实施规模控制。2018年1月至2月，居民中长期贷款(主要是房贷)同比少增近1000亿，占全部新增贷款的24.4%，较2016(45%)和2017年(39%)显著降低。不过，算上短期贷款，2018年1月至2月居民贷款占全部新增贷款的49%，相比2016年(50%)和2017年(52%)并未明显下降。基于房贷的额度限制、限预售，以及网签后开发商将一次性付款与购房优惠挂钩，银行更愿发放高利率短期贷，而居民也竞相以短期贷充当房贷。难怪2017年短期贷款投放增长3倍，而2018年1月至2月暴增5倍。

　　对控制房贷规模，潘功胜副行长指出，虽然2017年和2018年以来的个人房贷增速有所减少，但个人房贷增速比整体贷款增速高了将近10个百分点，个人房贷仍较快速地增长，可以满足市场的合理需要。个别银行在个别时段因资产负债匹配问题，放款时间有所延长也是可能的。这意味着，银行紧缩房贷的经营策略得到了央行的认可，未来房贷规模依旧维持紧平衡的局面，这与控制居民杠杆率和央行实施房地产金融宏观审慎一脉相承。当然，“稳杠杆”的提出，意味着未来控规模或转向控制非首套房贷、消费贷“房贷化”，打击影子银行对接房地产项目等。

　　需要提醒的是，央行坚守偏紧的房地产金融政策，并不会因房地产新开工、拿地、开发投资、商品房销售量价下滑而掣肘政策的连续性和稳定性。因为，基于资金回归实体，房地产金融资源结构性调整已开启，未来资金投放将更多地支持棚改、保障房，住房租赁和“补短板”框架下的危房改造、新型城镇化等等，这些将对冲商品房交投的下滑，房地产行业体量仍将保持高位。同时，下半年首套房重回信贷支持范畴，三四线和县域继续“去库存”，2018年将新增1300万人进城落户。此外，除在建项目外，2018年新增580万套棚改，加上拨付滞后的国开行棚改专项贷款(PSL)继续井喷，所有这些都能确保2018年商品房市场不会大幅下滑，而这也给控制楼市杠杆留出了空间。

（房掌柜整理来自上海证券报、每日经济新闻）