房企并购贷融资捷径渐被“封堵” 准入门槛难“跨”

　　随着监管层强管控的来临，并购贷这条融资捷径正在被“封堵”。

　　融创收购万达的整个文旅运营团队，万科拿下华夏幸福部分环京项目——短短一个月，房地产市场上的并购大动作迭起。

　　在土地准入门槛提高、信贷紧缩、贷款进入密集兑付期的背景下，房企正将并购作为规模扩张和业务转型的“利器”，除了实现迅速“上位”，他们还希望收获“变相”使用的资金。

　　世联行地产顾问股份有限公司董事长陈劲松指出，大房企手里没有余粮，并购成为融资手段，“一个项目如果(单独)向银行贷款，银行肯定不给。但如果并购，可以向银行申请并购贷”。

　　多名房企的财务负责人告诉经济观察报，此前两年，并购贷是房企融资的一个重要来源。

　　但这条融资“捷径”伴随着监管层强管控的来临正被“封堵”。据了解，今年房企并购贷的申请单数依然很多，但符合监管要求的、能够落地的并购贷数量不到去年的1/10。

　　不过，一名闽系百强房企的财务负责人表示，哪怕准入条件收得更紧，申请难度增加，只要有空间，房企还是会考虑使用这种融资手法，毕竟现在房企都在拓宽融资渠道。

　　并购曾是房企融资的主要方式

　　继去年以438.44亿元拿下万达13个文旅项目91%的股权后，10月29日，融创中国(01918.HK)又宣布，将以62.81亿元的价格收购万达原文旅集团及13个项目的设计、建设和管理公司。

　　同个月初，华夏幸福(600340.SH)公告称，北京万科拟通过收购华夏幸福旗下5家项目公司部分股权的方式，与华夏幸福合作开发位于环京区域的10宗地块，交易对价暂定约为32.34亿元。

　　这两起并购，是近两年房地产并购大潮的缩影。普华永道发布的《2017年中国房地产行业并购回顾》显示，去年全年，中国境内房地产相关的并购交易482笔，数量同比增加6.4%;交易金额约810亿美元，同比增加30.6%。

　　步入2018年，调控继续深化，迫于规模扩张、获取土地储备、多元化转型的需求，房企的兼并动作仍在持续。“国资企业、上市企业和房地产企业，这‘三驾马车’都是近年来各大银行并购贷款业务开展的主力客群。其中，由于房地产企业单笔并购交易金额较大的特点，过去该类业务在整体并购贷款业务量的占比甚至超过1/3。”谢洋(化名)告诉经济观察报。

　　谢洋是一家股份制银行投行部门的资深员工，主要负责股权与并购业务，拥有丰富的并购融资经验。

　　房地产并购这个领域里，按照客户评价主体和风险控制侧重点的不同，主要分为房地产公司股权类并购以及房地产项目类并购两种模式。

　　谢洋所经手的并购贷多数涉及城市更新，也涵盖在上述两种模式中，按照城市更新进度划分，包括三类：一类是房企并购公司的股权，从而拥有该公司名下所持有的土地，这些土地的性质往往还是工业用地，需要变更土地性质再进行开发，这类属于相对前期的阶段;另一类则是并购时，土地已经是具备基础建设条件的熟地，土地性质是商业或住宅用地，可以直接开发，这类属于中期阶段;还有一类是中小型房产企业此前拿了地，并开发了一部分，但后面无论是基于市场形势的变化，还是企业自身的销售能力或融资能力，都难以持续经营开发，因此将进展中的土地及在建工程打包出售给有开发能力的大房企。

　　一位闽系百强房企的财务负责人告诉经济观察报，并购贷以前是房地产企业融资的一种主要方式，特别是这两年，伴随着房地产并购动作频频，并购贷更是风生水起。“过去房企只要拿到一个项目并签下协议，就可以跟银行谈并购贷”。

　　并购贷之所以颇受青睐，相较其他融资渠道，它有着独特的优势。谢洋说，并购贷款最大的特点在于可用于支付并购交易价款，换句话说就是可以用来投资股权。

　　而按照银保监会的规定，中国境内银行其他品种的表内贷款只能用于流动资金周转(包括生产经营用款及置换其他债务等)、项目贷款，不能直接用于股权投资或者资本性支出。