房企加快在三四线城市高周转 拿地与销售两端承压！

　　房企决胜高周转

　　为了抓住棚改政策的红利，房企加快了在二三线，三四线城市的高周转。

　　当下一、二线城市调控加码，限价限购严厉，而三四线城市得益于棚改和去库存政策相对宽松，成了房企竞相追逐的战场。

　　据获悉，在2017年末，恒大便在内部发布了要求提高周转速度的文件，春节期间恒大启动了一波波促销行动。

　　近期，碧桂园也对高周转提出了更严格的要求。碧桂园内部发文，强调继续提升高周转力度，业内人士指出，这主要是针对碧桂园二三四线城市的项目。

　　在多年来持续深耕三四线城市的经营战略下，碧桂园2017年实现全年销售额5508亿元，同比增长78.3%，成为国内率先突破5000亿的房企。在这5508亿的销售额中，三四线城市贡献了约58%，为近年来最高，较上年同期提升了17个百分点。

　　这很大程度上得益于碧桂园的高周转策略，碧桂园开创了“456”模式，即“4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转”。

　　通过对比恒大、万科和碧桂园的财务数据，可以发现，碧桂园的存货周转月数和总资产周转月数相比其他两个房企要快，在企业周转方面做得比同规模房企要好。

　　中原地产认为，碧桂园的标准化产品在三四线城市仍有市场，因三四线城市存在大量棚改货币化安置后的刚需购房群体。

　　不过，过去两年三四线城市房价有所抬升，业内专家普遍认为，由于面临严重的人口流失问题，从长期来看，三四线城市并不具备继续上涨基础。

　　据海通证券数据，自2011年以来，三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市人口平均增速1.5%及二线城市人口平均增速1.4%。

　　海通证券分析师认为，房价与人口长期存在正相关性，只有人口长期流入的城市，其房价才有长期上涨的空间。

　　此外，进入2018年，随着金融去杠杆以及楼市调控政策的持续深入，国内融资环境持续收紧，房企融资面临更大压力。

　　财报显示，在越来越难获得长期借贷的环境下，不少房企的短期偿债压力上升，房企只有加快周转速度，才能缩短现金回款周期，降低风险。

　　拿地与销售两端承压

　　在持续调控的背景下，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率保持低位。据川财证券数据，热点城市溢价率基本在10%左右，低于2015-2017年平均30%的溢价率。某总部在华南的上市房企人士表示，低溢价率显示出开发商对未来房价抬升期望降低。

　　土地溢价率处于低位，但地价却在抬升。数据统计显示，2017年第四季度，重点城市居住用地的平均地价为6522元/平方米，比2016年同期增长10.21%;商业用途的平均地价为7251元/平方米，同比上涨4.53%;工业用途用地平均地价为806元/平方米，上升2.56%。

　　除地价抬升外，房企2018年前三月的销售情况也不如2017年初火爆。据克尔瑞研究中心发布的数据，2018年一季度TOP100房企销售金额同比增速29%，相比1-2月下滑16个百分点。销售面积同比增速为28%，相比1-2月下滑5个百分点，与2017年同期相比下滑23个百分点。

　　2018年二季度以来，商品房成交量下降。据数据，上周30个大中城市商品房成交面积为288.03万平方米，同比下跌19.05%。此外，二季度第一周成交面积同比下跌23.33%。

　　上述上市房企人士表示，销售下跌不完全代表市场变化情况，很多潜在买家目前持观望态度。投资客户因政策因素更趋理性，但刚需一直都在。开发商则希望限价能够放松。

　　卖房与持有运营并举

　　房企在拿地与销售两端承压。业内人士认为，开发商拿地就赚钱的快速增长时代已过，房企要适应由“拿地卖房”的快进快出高收益模式向兼顾卖房与持有运营的“细水长流”模式转变。

　　觉察早的公司已开始行动。早在2013年，万科就确立全面城市配套服务商转型战略，提出由提供单一住宅产品转向提供基于生活幸福感的全系列，包括终身服务，公寓租赁、社区商业、产业办公、物流、养老、教育等多项城市配套。

　　2017年6月，雅生活集团与绿地控股建立战略联盟，雅生活收购绿地集团全资子公司绿地物业。8月，雅生活集团与绿地集团宣布，绿地集团10亿元战略入股雅生活集团，取得雅生活集团20%股份，成为雅生活集团长期战略性股东。