境内发债轮候期加长 房企再掀起海外发债融资小高潮

　　房企又掀起了一股海外发债融资的小高潮。

　　6月22日,佳兆业、恒大先后发布公告,披露了发行大规模境外融资的信息。佳兆业新的融资约合181.6亿元人民币;恒大海外融资的规模则达到约450亿元人民币,创下了中国企业在海外融资的一个小高峰。包括世茂、中国金茂等房企,也披露公司未来拟展开海外融资。

　　有开发商表示,在楼市销售持续火热的背景下,房企资金回笼仍然较畅通,日常运营的资金并没有紧绷。但对于发展意愿强烈的公司而言,对外投资需求与市场供应量之间的反差,使得一部分房企将融资由境内转向境外,试图通过境外发债进行突击融资。

　　还有一些房企,通过在项目引入私募的方式来筹集资金,而房地产信托在经历今年2月份的谷低后,也出现了升温的迹象。

　　海外融资小高潮

　　监管部门对房企融资实施严格监管的背景下,部分企业融资的目标,从境内转向了境外。

　　6月22日,佳兆业公告披露,公司将发行分别于2020年至2024年到期,总计约26.58亿美元(约合181.6亿元人民币)的一系列新票据。

　　佳兆业这几笔新发行的票据,主要目标并非是为投资新项目筹资,而是为承接原有即将到期的票据而做出的融资安排。

　　停牌两年多的佳兆业,今年3月底在港交所复牌交易。佳兆业复牌其中一项重要前提,是完成境内及境外债务的重组。

　　据佳兆业公布的数据,公司境内重组的银行及信托贷款债务总额约496亿元人民币。境外债通过证券及境外银行融资,交换为从A—E共5个系列的强制性可交换债券及新的优先票据,包括利息在内的境外债规模约30.3亿美元(约合206.9亿元人民币)。

　　从此次新发行的债券规模来看,与经过债务重组后的境外债总额,几乎相当。此前佳兆业在公告表示,新票据融资拟为重组安排的现有票据进行再融资。

　　佳兆业为承接到期票据再次发债的时候,恒大也罕见的发起了一笔规模庞大的海外融资。中国恒大6月22日公告称,公司成功发行了合计66亿美元的优先票据。这其中38亿元为美元债券,28.24亿美元为要约交换债券。从融资成本来看,此前旧票据年利率约12%,而新票据最低年息只有6.25%;在发行期限看,超过七成的票据期限长达8年。

　　恒大66亿美元的融资,是什么概念?按6月22日的汇率折算,恒大的这笔融资约合450亿元人民币。恒大这笔融资,创下近几年以来中国企业在债券市场融资规模的新高。

　　6月9日厦门建发公告称,55亿元的公司债发行获得证监会批准,期限24个月。但并不是所有的房企都像厦门建发这样幸运,能获得监管部门的融资申批。

　　投资界人士指出,监管部门对房地产融资去杠杆化的严控,使房企在国内的融资规模大幅下降。向监管部门发出的再融资申请中,能获得申报的数量较去年大为减少。有机构统计,5月份对40家上市房企的融资监测中,只发行了一笔美元票据,而5月份没有一笔境内公司债得以发行。

　　“国企和一些实力雄厚的房企,发债规模并非很大的境内融资,有可能获批。相当一部分房企的再融资申请,处于排队轮候阶段。”一家投资公司高层表示,因此有一些房企将融资的目光再次转向海外。

　　除了佳兆业、恒大,多家房企将融资目光投向境外。中国金茂公告披露拟展开海外融资,世茂也在6月22日发布公告,表示公司拟发行海外债券,但发债规模暂时未定。而在6月初,花样年发布公告称,公司计划发行于2018年到期3.5亿美元(约合24亿元人民币)的优先票据。

　　融资风潮再轮回?

　　境内房企发债轮候期加长,开发商的资金是否变得紧绷起来。

　　有开发商告诉记者,房企虽然有发债的诉求,但企业再融资的渴求度并不是特别高。原因在于,去年以来市场资金面普遍宽松,虽然多地持续调控,但今年上半年包括三四线热点城市在内,开发商的楼盘销售形势并不差。一家中型上市房企董事会秘书指出,今年三四线城市的市场表现,甚至有些出乎意料。一些去年还发愁怎么销售的楼盘,今年突然变得热销起来,部分城市的项目销售价格还出现不同程度的上扬。销售回款比较充裕,因此开发商的资金链没有出现紧绷的状况。

　　“对很多房企来说,虽然投资拿地意愿很强,但既然国内发债受限,在融资渠道不太畅通的环境下也相应减少了对外投资的支出。但对有融资需求的公司来说,则会考虑通过加大境外融资、发行信托、在项目引入私募等方式,为投资拿地、项目建设筹集更多的资金。”前述董秘说。

　　对于一些房企将融资转向海外,投资咨询机构人士指出,从近几年房企融资变动来看,经历了境外融资转向境内融资,再转向海外融资的几轮转换。

　　几年前,海外发债成本略低于国内,融资速度也较快,因而当时房企发起了一大波海外发债的风潮。当国内货币环境变宽松后,国内融资成本低于海外,房企再次转战国内,发行以人民币计价的票据、债券。