李宇嘉：房地产市场“去杠杆”下 房企资金链承压大

　　楼市资金面紧缩趋势越来越明显。在吸收同业和发行理财等非标融资占据银行(特别中小银行)资金来源半壁江山的情况下，目前40%的新增信贷定价，要间接挂钩货币市场利率和国债利率，而非基准贷款利率(2009年这一比例仅为19%)。因此，在基准利率上下浮动的个人住房按揭贷款，首当其冲就成为被调整对象。

　　据融360统计，4月全国首套房平均贷款利率为4.52%，环比上升0.67%，自1月以来已连续4个月上升。基准利率以下的房贷或将绝迹。4月，全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣调减，占比22.89%。春节后房价上升的北京、广州，“五一”后已将首套房贷最低利率上调至基准利率。目前，二套房贷主流利率是基准利率上浮10%，北京则执行基准利率上浮20%的最严政策。

　　2月以来，愈50个城市发布实施了以限购、限贷、限售、限价为主的调控措施，调控效果开始显现。据中指院统计，4月一线城市新房成交面积环比和同比分别下降30.5%、34.6%;二线城市成交面积环比和同比分别下降16.02%和35.45%。作为本轮楼市回升的领头羊，40天内13项措施密集布下，北京二手住房成交16902套，环比和同比分别下降35%和36%，二手房价格也出现了5%左右的下跌。

　　金融“去杠杆”叠加楼市政策紧缩，商品房销售面积累计增速已从去年一季度54%的阶段性高值降至今年前4个月平均20.1%的水平。在热点楼市已回落的情况下，销售还能保持20%以上的增速，与占全国销售面积70%的三四线楼市今年以来保持了30%以上的销售高增长关系最大。

　　三四线楼市回升能持续多久是个问题。特别是1700万套棚户区改造任务今年接近尾声，热点城市溢出需求(“返乡置业”、农民工回流)已释放一年多，楼市政策和资金面“双紧缩”下，外溢需求潜力有限。从产业基础、收入基础看，三四线楼市不太可能持续回暖。若三四线楼市回落，热点楼市受限于限购、限贷、限售等，销售回款将大幅下降。

　　同时，开发商资金需求在明显上升。2012-2016年，房地产整体处于“去库存”阶段：2009-2010年扩大内需，开发商进军三四线城市，2011年“双紧缩”后，开发商逃离三四线城市，并主动“去库存”;2014-2015年由政府主导、以缩减土地供应为主要手段的三四线楼市“去库存”;楼市需求转向大城市及都市圈，但热点城市供地弹性低，市场被动“去库存”，热点城市连续3年未完成供地计划。2012-2016年，全国土地购置面积整体呈现负增长，年均下滑幅度达到12%。

　　楼市快速回升倒逼主动“补库存”。2015和2016年，商品房销售面积同比分别增长6.5%和22.5%，去年高基数情况下，今年前4个月增长15.7%。土地供应连续数年下降，2015年以来楼市快速回升，倒逼开发商增加土地储备，导致“地王”频频上演。去年，全国共诞生228宗地王，拿地最激进的19家房企合计拿地金额7013亿，平均拿地成本每平方米6783元，相比2015年标杆房企平均拿地成本大幅增长52.8个百分点。

　　事实上，2013年以来300城土地成交建面连续4年下滑，但楼面价涨了130%，导致新房开发“豪宅化”，与国家对住房回归居住属性的新定位格格不入，这也是造成春节后楼市回暖集中在二手住房、低价位的“类住宅”的主要原因。因此，未来新房销售不畅，而“补库存”和高价地开发需要资金补充，开发商现金流承压。

　　房企已转向“非标”融资，一季度新增信贷同比减少了1500亿，但地产类集合信托发行额(629亿)增长38%，新增未贴现票据创2010年以来新高，综合成本在8%左右的高成本海外债增长了两倍。眼下，金融安全已上升至国家战略，“去杠杆”越来越深入。4月以来，银监会连发10道金牌，银行业全面落实MPA考核，直指同业和理财等非标投融资，并打击借助资管计划、基金子公司等绕开监管为地产项目和融资平台违规输血。截至2016年，房企有息负债11.2万亿，贷款、债券及非标分别占比63.5%和36.5%。

　　据海通证券的研究分析，2016年A股上市房企货币资金对短债覆盖率的中位数为159%，比2015年提升63个百分点;短债占总债务的平均值为23.60%，比2015年下降9个百分点;75%的贷款和债券到期集中在2019-2021年。因此，短期流动性风险无忧，但楼市小周期见顶，房贷进入紧缩周期。在金融“去杠杆”框架下，分别占融资额13%和20%的债券、非标将大幅萎缩，一季度上市房企筹资现金流同比已大幅萎缩90%，考虑到2019年以后高价地和“地王”进入开发上市期，偿债与销售回款下滑形成叠加，一部分房企现金流或面临较大压力。

　　(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)