多轮密集调控致楼市热度下降 房企增收不增利料持续

　　尽管2016年10月后多轮密集调控令房地产市场热度下降，但受益于前三季度的量价齐升，同时考虑到销售确认收入的时间差，2016年房地产上市公司业绩普遍同比大幅改善。Wind数据显示，截至3月1日收盘，按照申万二级分类，在129家地产上市公司中，已有95家公布了2016年业绩预告或业绩快报。其中，预喜企业家数(包括续盈)达到67家，占比7成以上。考虑到近年来多家中小上市房企已经开始转型，目前房地产业务以消化存量项目为主，因此行业预喜比例实际将高于7成。

　　从业绩方面看，核心开发商业绩增长迅速，行业集中度和业绩分化程度进一步提升。同时，房企“增收不增利”的局面仍将继续。展望2017年，行业龙头企业仍然看好一二线的需求和三四线去库存的市场机会。

　　部分开发商业绩亮眼

　　在上述95家公司中，净利同比增速超过100%的公司有35家。这类公司大多数是中小房企，业绩大幅增长的原因主要是由于项目达到收入结转条件、投资性收益以及处置资产收益。

　　部分核心开发商业绩同比大幅增长。金地集团(600383,股吧)预计2016年净利润同比增长85%到105%。若以公司2015年净利润32亿元计算，2016年净利预计在59.2亿元-65.6亿元。业绩增长主要是由于房地产项目结算利润增长。

　　另一家利润大幅增长的上市大型房企是招商蛇口。公司预计2016年净利润在93亿-98亿元;同比增长91.75%-102.06%。公司表示，全额合并原招商局地产利润以及报告期内销售结转面积和收入大幅增长，是公司利润增长的主要原因。

　　从目前的情况看，净利规模最大的是保利地产(600048,股吧)，公司2016年实现营收1548.4亿元，同比增长25.45%;净利润为124.1亿元，同比增长0.54%。

　　国泰君安研报显示，其重点监测的37家核心开发商，2016年销售总额达到2.43万亿元，较2015年同期销售额1.48万亿同比上涨64%;2016年总销售面积达2.02亿平方米，较2015年同期1.34亿平方米同比上涨51%;2016年整体均价为11998元/平方米，较2015年整体均价10997元/平方米同比上涨18%。其中，中国恒大销售总额及销售总面积双双夺冠，销售总额为3734亿元，同比上涨85%;销售总面积为4469万平方米，同比上涨75%。

　　同时，行业集中度进一步提升。国泰君安指出，其追踪的龙头开发商(恒大地产、碧桂园、万科A、保利地产、中国海外发展)销售总额占2016年全年商品房销售总额11.5%，较去年10.4%的市占率同比上升1.1个百分点;销售面积总额占全年商品房销售面积总额9.3%，较去年7.2%的市占率同比上升2.1个百分点。其中，恒大地产、碧桂园、万科A销售额成功跨越3000亿元。

　　增收不增利料持续

　　来自中原地产的研究数据显示，132家上市房企2016年前三季度合计营业收入为8780.5亿元，净利润只有687.8亿元，平均利润率跌至7.8%;2016年上半年，130家房企的净利润率为8.15%，而即使在成交相对低迷的2015年同期利润率也有10.1%。

　　从目前的2016年业绩快报看，多家房地产公司营业利润增速小于营收增速。这意味着这些公司项目的毛利率不够理想，房企增收不增利的局面或将持续。

　　保利地产业绩快报显示，公司全年营收和净利润同比增速分别为24.45%和0.54%。保利地产表示，公司已销售的房地产项目在年内竣工交付并结转收入。由于结转项目毛利率下降，营业利润增幅低于营业收入增幅。

　　此外，南国置业(002305,股吧)和合肥城建(002208,股吧)均表示，报告期内，部分结转项目毛利率较低，加之部分项目销售和管理费用上涨，导致净利增速不及营收增速。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，房地产企业虽然收获了销售额历史最高的一年，但三季度在市场依然高温的情况下出现利润率下调，除了7-8月淡季影响外，最主要原因是地价高企侵蚀利润，房企的风险越来越大。

　　兼并重组料继续活跃

　　2017年1月房企销售数据仍然较为喜人。中原地产的研究数据显示，在已公布1月份销售业绩的31家房企中，大部分的销售金额同比上涨超过50%。31家房企1月份合计销售金额为2692.96亿元，较去年同期的1590亿元上涨了69.3%。根据记者了解到的情况，1月房企销售业绩大幅度增长，主要是不少企业在1月份结转了去年末预留的销售业绩。由于2016年开发商销售并未全部结算，2016年地产销售带来的利润流将在中短期内持续改善房地产行业的整体盈利情况。整体看，实际上1月份大部分城市销售数据处于低位，预计2017年多数房企将面临比较大的市场回调压力。

　　1月销售数据同时显示，第一梯队和第二梯队的差距进一步拉大。这意味着房地产寡头局面正在形成，分化局面将进一步加剧。

　　而从龙头房企2017年的销售目标及拿地动作来看，龙头房企对2017年预期仍然较为乐观。据了解，中国恒大目前将2017年销售目标定为4500亿元，同比增速约20%，低于前期增速。融创中国目标2100亿元，同比增长35%。新城控股近期则宣布2017年销售目标为850亿元，同比增长30%。而绿地控股(600606,股吧)则明确房地产主业在2017年至少要保持15%-20%的增长。