“如果只看项目成绩,对有耐心的资本来说,长租公寓稳定的现金流,能带来四到五年的回本,长达十到十五年的租期,其实是一个很性感的生意。体量起来后,未来还有IPO的预期。”叶剑生对这种生意模式颇有信心。
长租公寓金融创新需要更多机构资金进来,仅靠民间资本来做比较长期的投资,现实可能不大。
在叶剑生看来,先有机构的钱做前期,再有像银行按揭这样的资本,做债券型搭配,未来像魔方、自如发行ABS,就越来越成熟了。如果各个环节能接上,整个链条就打通了,行业就活起来了。
权益型REITs风口要等三四年
长租公寓是资金密集型行业,金融扮演着举足轻重的角色,持有运营环节的金融创新更为重要,对拥有自持物业的长租公寓商来说, REITs是目前最主要的金融创新通道。
2017年下半年,一些类REITs金融产品陆续获批,开启了长租公寓金融创新的新世界大门,不过发行的多是债券型REITs,这类产品需要资产持有者兜底,不能解决资金流动问题。
相比债券型REITs,权益型REITs的发行之路并没那么顺畅。目前,国内发行的能解决资金流动问题的权益型REITs项目还屈指可数,仅有新派公寓和旭辉领寓。
两大困难摆在眼前。一是税务,中国税务制度设计与欧美不太一样,有两层征税体系,有望通过税务机制改革来解决。另一个是租期,一些无自持物业的长租公寓商,如物业租期太短,投资者不会抛来橄榄枝。
随着一二线城市多宗70年产权只租不售土地成功出让,租期不够长的问题逐渐看到曙光,不仅租期长至70年,且持有成本大大降低。
叶剑生预料:”这类项目做成长租公寓入市后,利润很快就有四五个点,两到五年后,能做到六到七个点,再加上物业增值,发行权益型REITs非常有可能。最快三四年,中国住房租赁证券化风口才会真正到来。”
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