住房抵押消费贷流入楼市 加码房贷变相推高购房杠杆

  央行最近公布的信贷数据显示，近几个月，按揭贷款可谓“一枝独秀”、“百废房兴”。某股份制银行内部人士表示，“资产荒”的阴影下，银行资金没有更好的投向，投向国企资金虽然安全但利率相对较低，投向中小企业又唯恐不良率攀升。相较而言，个人住房按揭贷款是一个相对优质的选择。未来，各银行将持续在房贷领域发力。“但不能忽视的是，部分银行为了抢夺房贷的市场份额，在贷款发放上确实比较激进，甚至不惜违反政策明文规定，变相加高了购房杠杆，加速催生房地产泡沫。”

  Q房网新房事业部研究总监韦谢表示，开发贷款和购房贷款的同比增幅从去年9月份开始出现剪刀差，二者背离程度日益扩大。这说明房地产开发企业正在去杠杆，降低开发贷款增加的幅度，平抑财务成本；而居民正在不断加大杠杆进入楼市，而且愈演愈烈。这其中的风险也是若隐若现。

  2012年以来，居民购房杠杆率也在持续上升。韦谢指出，这个杠杆率是以居民户每年新增中长期人民币贷款（主要是房贷）的累计值与全国商品住房的累计销售额的比值计算的。到2016年7月，杠杆率已经到达0.63。可以大致判断，全国范围内，购房的平均首付已经低至不到五成。

  高杠杆聚集高风险

  多位业内人士认为，一些银行不惜违反监管明文规定推出种种高杠杆类产品，正契合还未“上车”的投资者极度恐慌的心理，不断寻找各种加杠杆途径，加速拥抱房地产。

  加杠杆买房最简单粗暴的结果就是能带来大量资金周转。某业内人士给记者算了一笔账，比如，二押批下来100万，按20年还款，每月大约需还款7000元。真正用来凑房子首付的可能只有80万左右，留下20万用以支付二押本息，可以支撑20个月左右。然而根据一线城市的楼市行情，20个月房价若实现较大增值，届时贷款者将得以顺利套现。

  韦谢认为，即使从资产避险的想法出发，房地产也是一个较好的选择。“广义货币供应量（M2）7月稍稍回落到10.2%，8月随即回调至11.4%。可见货币宽松的趋势并未发生实质性变化，货币价值必然会持续被稀释。在这种经济背景下，居民就会有针对财产的避险需求，会主动撬动杠杆购房。”

  近日，上海银监局下发相关规定，表示将进一步规范银行业金融机构与房地产中介机构业务的合作管理。对于有给购房者提供或参与首付款或尾款等融资、曾制造或参与制造假按揭等5项违规行为的房地产中介机构，立即终止与其合作关系，将其列入黑名单报送上海市同业公会。

  业内人士评价，该项通知的出台体现了监管部门对于楼市高杠杆的担忧。就个人住房抵押贷款而言，首付款所能给予金融机构的安全边际是以住宅价格不发生明显变动为前提。如果房地产市场价格出现大幅下滑，将会触发银行大规模处置住宅抵押物。即使不发生银行大规模处置住宅抵押物，住宅不动产名义价值下降，也会抑制借款人家庭的消费，影响到宏观总需求。

  中航证券分析师符旸认为，银行敢于为投资者高杠杆购房大开绿灯，是基于对未来房价长期走高趋势不变的判断。短期内，房贷仍是银行比较优质的资产，目前购房者大多具备一定经济实力，但长此以往，一旦政策上出现变化，楼市闻风而动，会导致银行机构出现较大风险。

  深圳中原地产研究中心负责人表示，楼市持续加杠杆，会导致越来越多的货币资源集中流入楼市，推高房地产市场的成交量和价格。“任何一个市场都无法只增不降，一旦房价下跌，高杠杆的房产将大幅缩水，不少购房者将面临继续还贷的资金压力甚至放弃还贷，进而引发金融风险。美国次贷危机即是高杠杆作用的例证。”