“白菜房”折射楼市分化加剧，三四线城市房产开发须谨慎

　　继黑龙江鹤岗后，辽宁阜新也因为一套“白菜房”走上了风口浪尖：56平方米的二手房竟然以2万元的总价挂出，每平方米均价只有300多元钱，被网友戏称“房子卖出了白菜价”。记者获悉，“白菜价”行情并非鹤岗和阜新的普遍行情，但也折射出一二线城市与三四线城市楼市分化加剧的现状。

　　“白菜价”非普遍行情

　　“好多人打电话问我有没有两万块钱的房子!”这两天，辽宁省阜新市从业多年的中介经纪人小陈有点忙。当地一套56平方米二手房只卖两万元的事，在网上越传越广，网友们把这样低价的房子形象地喊作“白菜房”。

　　“白菜房”位于米家小区，距离阜新市中心大约20分钟车程。在小陈看来，总价两万元的房子并不稀奇，过去他也卖过几套。“一般都是顶层，没装修的毛坯房。”他解释，米家小区是回迁房，最早一批大约已有8年的楼龄。

　　在某房产网站上搜索“米家小区”可以发现，5套五六十平方米的在售房源，最便宜的总价4万元，最贵的也只有10万元。记者从卖房业主和中介处得知，便宜的房子都是毛坯房或楼层不佳，而报价到10万元的则经过装修，楼层位置也更好。

　　两万元钱的房子在米家小区一带还不少。另一位中介小张几分钟的工夫就找出5套不同位置和小区的二手房，面积从38平方米到55平方米，每平方米均价也在300元至600元之间。“便宜的2万元就卖，贵的2.5万元，还能往下谈点价。”他说。

　　这些“白菜房”的共同点都是“回迁房”。公开信息显示，米家小区是阜新当地知名的棚改回迁房。有中介透露，因为当年是平房回迁，不少家都分了好几套，房子即使两万元卖也不亏。

　　其实，阜新不是所有的房子都是“白菜价”。记者查询市区多个二手房小区获悉，均价往往几千元，总价普遍在几十万元。新房市场上，某知名房企楼盘每平方米价格也在五六千元。“相比公司在辽宁其它地级市推出的楼盘，阜新的价格算低的。”该房企一位工作人员说。

　　资源型城市产业亟待转型

　　阜新不是首个被“白菜房”带火的城市。一年前，黑龙江鹤岗也因为部分二手房的均价只有三四百元而备受关注。

　　这两个城市的共同特点是此前均为典型的矿产资源型城市，收入主要依靠矿产资源开发;如今又都入列“资源枯竭型城市”，正在谋求产业转型升级之路。

　　从市场本身来说，阜新作为三四线城市，楼市需求支撑相对有限，波动也较大。根据贝壳研究院监测，2009年至2013年阜新房地产开发力度较大，市场销售规模持续增加，商品房销售面积和销售额年均同比增幅分别在25%、35%左右，4年间房价也大幅增长。但在2014年及以后全国楼市全面调整的大环境下，阜新楼市去库存明显减慢，至2016年市场销售连续3年同比下降，年均降幅约30%，房价也随之下跌。

　　三四线城市房产开发须谨慎

　　长期看，房地产发展和人口流向有着直接关系。业内专家认为，未来房地产开发会进一步向城市群和都市圈聚集。

　　易居房地产研究院7月发布的《100城住宅库存报告》显示，今年上半年100个城市库存量同比增长了6%，库存压力最大的10个城市中，除了武汉都是三四线城市。

　　许小乐分析，类似阜新、鹤岗这类资源型三四线城市矿产资源减少、人口外流的局面短期内难以彻底扭转，楼市低迷或将持续一定的时间。长期来看，此类三四线城市通过加快城市产业转型、培育新型产业、增加就业岗位、提高居民收入来减少人口外流甚至吸引人口流入，楼市也将恢复平稳健康。

　　三四线城市房价如此便宜，当前是否该入手?“多数三四线城市房地产市场均经历了库存高压、去库存的阶段，市场发展动力较弱，近几年这些城市房地产开发须谨慎，消费者也不宜对房产投资增值抱有过高期待。”许小乐说。