佳兆业首席增长官刘策：悲观时期已过 处于最好时期

　　个别企业对于形势判断过于乐观，自己的资金不足，则会带来现金流压力，不排除市场上再有几家企业成为并购对象。

　　观点地产新媒体：上半年有很多房企发美元债，现在是不是一个窗口期?美元债的利率走高，主要和哪些因素有关?

　　刘策：因为房企是靠资金发展的，特别是今年的投资窗口期，对资金的需求更加迫切。

　　之前美元债被严格管理，今年上半年稍微松了一点，所以出现了发美元债的窗口期，但是基本上也是借新还旧。现在美元债的用途有比较多的限制，在国内使用有一定难度，这和大的融资环境有关。国内放松了，国外也相对宽松一点。

　　观点地产新媒体：行业调控持续深化，对于企业而言需要怎么应对?

　　刘策：对房企而言，在新时期要学会如何预防和应对风险，重点要做几件事情。

　　第一，稳增长。发展和增长是应对一切风险的法宝，也是解决一切问题的关键。目前整个行业还是处于大鱼吃小鱼、集中度不断提高的时期，别人把我们甩在后面，我们会变得更加被动。

　　第二个，调结构。首先要优化资产结构，尽可能保持资产的流动性，应对融资可能收紧带来的冲击。我们重点要降低重资产、持有物业比例，保持合理的水平。

　　其次要调整业务结构，佳兆业有地产板块、城市更新板块，也有其它多元板块，接下来会控制城市更新、多元化业务的投资比重，争取把优先资金集中在能够产生现金流的项目上。

　　此外还要优化投资结构，我们会更多聚焦高周转项目，不管行业环境怎么变化，我们都有充裕现金流应对资金的需求。

　　第三，补短板。目前整个行业到了白银时代，房企之间的竞争已经不纯粹是资金的竞争，现在更多是拼能力，快周转能力、产品能力、融资成本等，这些都是我们要重点提升的，希望能够通过更强的开发能力，使我们在同等资金成本下有更多的效率优势。

　　这就是我们今年核心要做的事，稳增长、调结构、补短板。

　　观点地产新媒体：聚焦高周转，是不是意味着会在公开市场拿更多的土地?

　　刘策：土地来源有很多，有旧改，也有收并购，还有招拍挂。高周转体现在各个纬度，包括旧改加快供地、供货;收并购方面我们会更加注重手续比较完善的项目;招拍挂市场也会根据不同城市土地的表现选择参与。

　　我们确实会多关注公开市场，但底线是不拿地王，用严格的财务准则来约束自己。招拍挂要看土地市场的情况，我们内部也在充分地赛马，让不同区域公司根据资金节奏、城市项目、时间节点，结合回款情况来决定拿地。

　　总体而言，我们拿地主要是看能不能满足财务的要求，是不是快周转的项目。至于是招拍挂还是收并购或者旧改项目，这个都无所谓，只要能实现高周转目标就可以拿。

　　观点地产新媒体：佳兆业的城市更新业务会不会放缓?

　　刘策：过去我们的土地很大一部分是城市更新，未来要满足持续增长的要求，城市更新仍是我们的粮仓。

　　另外，我们会加大收并购和招拍挂的比重，相当于实现利润率项目和现金流项目的均衡。

　　城市更新项目尽管利润率高一点，但是供货有不确定性，周期也很长，资产周转效率会比较低。我们希望通过招拍挂和收并购项目进行补充组合，双轮驱动实现规模增长、利润提升、风险控制。

　　观点地产新媒体：现在万科等企业在做类似收敛聚焦的举动，佳兆业的聚焦是否类似?

　　刘策：对，多元化发展需要主业的支撑，如果主业规模上不去，多元化也很难发展起来。

　　佳兆业的多元化发展在行业内很领先，我们有独特的模式，比如商业、酒店、文旅板块，这些我们会自主培育，同时也走出了一条资本运作的道路。

　　现在佳兆业有六大上市公司，我们是直接去收购行业内有一定竞争力的上市公司，直接切入到新领域，减少了很多摸索阶段。

　　而且这些公司本身有造血能力，还有一定的竞争能力，通过这样的模式，我们实现多元化发展，在行业中算是比较成功的。