陈啸天：2019年房地产市场新形势以及房企应对策略

大家对房地产行业都比较关注，最近我们也在跟圈内的一些朋友沟通，跟房企来往比较多，我们跟所有房企的合作都是最顶层的合作，数据信息来源较广。最近跟行业交流，尤其是过年的时候，有返乡的省份业绩同比增长都不错，如果没有的话业绩基本都是往下走。刚过完年，数据谈不上特别好，接下来跟大家分享两部分内容：一是2018年回顾，二是2019年展望。

一、2018年回顾（日中必移，三高三转）

2018年的数据，销售规模、开发投资规模都达到非常高的位置，全年销售破15万亿，创历史新高。很多业界朋友一直也在聊一个话题，数据这么高，是不是明年还会更高？但总得有一个头吧？我们认为2018年的销售规模可能会到头。有几个原因：一是从房企的角度，我也兼了很多企业的顾问，有不少小企业在转型，扛不动，没法走，可以这么说，低于三、五百亿的企业是有点绝望，不仅是行业销售的集中度，还有融资的集中度。今年从目前来看，企业没有以特别乐观的心情看待增长问题。

从销售集中度来看，行业集中度加速提升，100家企业市占率达70%，前50家企业拿地集中度超过28%，越小的企业，负债率并不低，有不少小一点的企业自己开玩笑说“年年难过，年年也过”，每一年都是熬不过去可能没得玩的状态，融资也在往大企业靠。前五强中有一家企业，我年前见他们的总裁，他说现在更多的还是现金流的安全，行情不好，我就亏一点，但是市场如果今年下来了，往往明、后年会上来。这种心态蛮重要的，当年白色家电也是这样，早期国内有成千上万家白色家电企业，一开始大家的利润都是20%，后面打价格战，价格战打到一定程度，行业杀得死去活来，今天白色家电行业净利润又回到10%以上。从三个维度的因素来看，一是房地产行业到了横盘阶段，二是国家引导房地产行业集中化发展，房地产行业占了这么多资源，国家有两个动作，一是把房地产行业整趴下，你的资源全流到实体产业，但这个代价比较大，我选择加快行业集中。二是拿地，一级市场永远是“地王”，二级市场永远拿地方式不明，政府以帮政府做产业为条件给地。这两个动作导致今天已经是政府在引导房地产行业，一方面集中度提升，另一方面是拿地。去年有些企业要把小镇关了，产城继续做，因为小镇里面没有政策红利，产城有政策红利。

千亿企业去年已经有三十家，还有不少企业在冲千亿，如果再做下去千亿企业变成四、五十家，就变成小众了。

●政策转向：2018年政策由严控向边际放松转变。以往我们都是唯GDP论的，核心是发展问题、就业问题，粗放一点，没那么精细，但解决了那个阶段的问题，房地产也自然唯GDP论，但现在因为美国的因素以及我们自身的经济结构调整问题，房地产不能全趴，也不能再涨，变成箱体震荡，箱体震荡更简单，约束你在这个区间震荡，上面有顶、下面有底，你不能突破，也不能全趴下，导致的结果是过去两三年市场一系列变化都来自于此。对于国家而言，房地产行业每年做一定的贡献就行，不用创造那么大GDP，不用占那么大权重，你只要创造一定的GDP，带动一定的城市化发展，解决一定的就业就可以了，房价不要暴涨，产生金融风险，也不要暴跌，产生失业等社会风险。

从GDP的角度，国家已经开始在往下行，房地产也必然，除了基本面问题，做到一定的GDP贡献，同时还要解决就业问题，所以我估计房地产行业不太可能出特别大的问题。大家会发现，我们的一些政策已经有所松动，但松的目的不是让你暴涨，而是有限度的松，让你在合规的前提下尽可能去松。以前对地产的政策松动程度较大，现在最多是地产有限度的松动，不存在大幅的松动，除非出现重大问题，我们跟美国还没真打，又把房地产拉出来不太现实。

●市场转冷：2018年下半年市场高热不在，项目去化难度加大。

●企业转慢：2018年下半年企业投资态度和投资力度开始放缓。去年底有一波土地价格往下调，实际上并没有解决大家对投资相对悲观的心态。

简单来说，2018年的房地产数据创出历史新高，越是这样，更没有理由现在把房地产放开。

二、2019年展望（四大平衡，五类机会）

政府治理逻辑，目前我们是内外双重压力，房地产是政策性市场，永远是震荡性的，国家的治理逻辑决定了行业的走向。国家说我们当下是“稳”，但从我们角度，认为房地产从助推器变成稳定器+产业载体。房地产行业在每个阶段承担的角色或行业给它的定位决定了它是怎么走的，房地产之前就是为GDP做贡献的，因为它既能解决就业，也能推动城市化发展，同时还能解决地方政府的财政，所以很自然发展GDP重点发展房地产，过去二、三十年房地产就是助推GDP的概念。当下，国家经济结构需要转型，房地产角色发生重大调整，从GDP缺多少用房地产补多少的角色，变成房地产每年作出稳健的贡献就可以了，是个稳定器。