2018年中国商品住宅房价收入比升至8 高于合理区间

1月23日，易居房地产研究院发布《2018年全国房价收入比报告》显示，2018年全国商品住宅房价收入比为8，相比2017 年的7.7小幅上升，明显高于合理区间。不过，随着调控效果的继续显现以及购买力的透支，2019年的房价收入比或将小幅回落。

　　房价收入比是指，家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值，这一指标被认为是衡量房价是否合理最重要的指标，用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映房价水平与广大居民自住需求相匹配的程度。

　　该报告称，2018年中国商品住宅成交均价为8544元/平方米，同比增长12.2%，涨幅比2017年扩大6.5个百分点。当年中国城镇居民人均可支配收入39251元，比2017年名义增长7.8%，增幅回落了0.5个百分点。据此计算，2018年中国商品住宅房价收入比为8，相比2017年的7.7小幅上升，为近20年来第二高位，仅次于2009年。

　　易居研究院研究员沈昕表示，2018年房价收入比上升主要有三个原因：一是去年上半年三四线城市和部分热点二线城市销售火热，房价涨幅较高;二是部分城市放松审批高端住宅预售证，成交结构变化导致房价涨幅较高;三是由于收入增幅小于房价涨幅，从房价收入比的绝对水平看，处于偏高区间。

     不过，在调控压力和预期变动的双重压力下，全国部分地区楼市自2018年8月起开始降温。根据国家统计局的数据，全国土地购置均价占商品房销售均价的比重，即地价房价比，在2018年小幅下行至64%，这是2013年以来，楼市“面粉”与“面包”价格之比首次出现下降。随着地价涨幅的不断收窄，房价涨幅或也将随之收窄。

　　据易居研究院介绍，尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但对其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下(最低收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为13.2;家庭收入在3000美元～3999美元(中等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为9;家庭收入在10000美元以上(高等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为5.6。各国(地区)房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。

　　但是，欧美国家的房价收入比口径既包括新建住宅，也包括旧有住宅(成交量远大于一手房)，且多数国家采用的是按套计价，取中位数房价和中位数家庭收入。中国目前只有一手住宅的全国统计数据，采用按面积计价，房价和家庭收入都取平均数，而且由于统计困难，居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象，因此，中国与欧美国家的房价收入比可比性并不强。

　　“根据中国的实际情况，我们认为中国房价收入比在6.5-7.5内属于合理区间，低于6.5属于偏低区间，高于7.5属于偏高区间。”沈昕说，目前的房价收入比处于偏高区间，为近20年来第二高位，仅次于2008年救市后2009年的楼市大繁荣时期。从近三年看，中国GDP增速持续低于7%，人均可支配收入增速在8%上下，本轮房价上涨，是没有经济与收入增速支撑的房价透支。

　　沈昕还称，随着调控效果的继续显现以及购买力的透支，预计2019年中国住宅成交价格同比增长4%，全国城镇居民可支配收入同比增长7.5%～8%，房价增幅收窄而收入增幅稳定，可能会使得房价收入比小幅回落至7.7左右。

　   (房掌柜整理来自中新经纬、21世纪经济报道）