房价环比增幅创近79个月新高 房价过热泡沫风险加大

　　一、8月房价继续上涨

　　1.房价环比和同比增幅继续扩大

　　易居研究院根据国家统计局9月19日公布的《2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2016年8月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅1.3%，相比7月份0.7%的增幅有明显提升。70城房价在2015年5月份顺利完成止跌反弹的过程，而后保持上涨态势。在2016年5-6月份增幅收窄的基础上，7月份呈现持平态势，而8月份创下新高。这是2010年2月份以来的最高环比增幅，即创下了近79个月的新高。

　　在连续15个月同比下跌后，2015年12月房价首次出现同比正增长。2016年1-8月份增幅处于不断扩大的态势，到8月份增幅为7.5%。随着未来几个月房价环比的继续上涨，预计同比增幅将继续扩大。

　　图1 70个大中城市新建商品住宅价格环比与同比增幅走势

    2.房价上涨的城市数量明显增加

　　根据国家统计局的数据，与7月相比，2016年8月70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有4个，上涨的城市有64个，持平的城市有2个。环比价格变动中，最高增幅为5.6%，最大跌幅为0.3%。而在7月份环比价格变动中，最高增幅为4.6%，最大跌幅为1.1%。这反映了8月份房价最高增幅在扩大，而最大跌幅在缩小。相比7月份的数据，8月份房价上涨的城市数量明显增加。

　　图2 新建商品住宅价格环比上涨、下降和持平城市

　　3.郑州房价最“高调”

　　国家统计局数据显示，2016年8月份，70个城市中，有66个城市房价上涨或止跌。其中郑州、上海、无锡、合肥和福州五个城市的房价环比增幅最大。当然，包括南京、厦门、北京、石家庄和天津的增幅也较大，位列前10位。

　　在此前几个月，合肥和厦门两个城市的房价较“高调”。一线城市的房价偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进而进入二线城市，这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。而现在郑州、无锡等热点二三线城市开始出现了明显的价格攀升，此类城市控制房价的压力也开始增加。

  　下表给出了环比增幅前10位和增幅后10位城市排序。

　　4.房价同比上涨的城市数量在增加

　　国家统计局数据显示，2016年8月份，70个城市中，厦门取代了深圳，在同比增幅排行中位居首位，为44.3%。2015年下半年开始，房价同比上涨的城市数量总体处于增加态势。到了2016年8月份，同比上涨或止跌的城市数量已增加到64个。同时，从排行中可以看出，8月份同比跌幅最大的三个城市为锦州、丹东和牡丹江，分别为3.8%、2.1%和1.8%。

　　下表给出了同比增幅前10位城市和后10位城市的排序。

　　二、三类城市的环比增幅均有扩大

　　根据国家统计局9月19日公布的《2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，8月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为3.4%、1.7%和0.6%，而7月份分别为1.6%、1.1%和0.3%。三类城市中，三类城市增幅均有扩大，其中一线城市增幅扩大最明显。

　　三类城市中，一线城市的房价增幅最大。基于目前一线城市可售房源严重不足的事实，后续房价将继续上涨。抑制房价上涨依然是比较艰巨的任务。二线城市也有类似的逻辑，增幅较大，部分城市政策收紧的可能性增加。三线城市继续小涨，类似无锡等城市则是本轮三线城市中上涨较快的城市。　

　　同时，8月份一二三线城市新建商品住宅价格指数同比增幅分别为30.5%、10.3%和2.5%。相比7月份29.2%、8.6%和1.8%的数值而言，三类城市增幅均有扩大。一线城市此前已经出现了连续三个月收窄的态势，8月份出现反弹。对于二三线城市而言，随着越来越多的城市步入到同比止跌或同比增幅扩大的通道中，整体上此类城市房价同比增幅扩大的态势会比较明显。

　　三、二手房价格指数环比增幅有明显扩大

　　与7月份相比，8月份70个大中城市中，价格下降的城市有9个，上涨的城市有57个，持平的城市有4个。而在7月份，价格下降的城市有12个，上涨的城市有51个，持平的城市有7个。这说明，2016年8月份房价上涨的城市数量有所增加，而下降和持平的城市数量有所减少。统计显示，有61个城市房价处于止跌或上涨态势。

　　四、房价过热风险值得警惕

　　从五灯图分布来看，1-2月份全国房价处于“合理”区间，而到了3月份位于“偏热”区间，到了4月份则步入“过热”区间。5月份随着市场交易面积有所下降，房价指数环比增幅也开始回落，重新回到“偏热”区间。6-7月份继续停留在“偏热”区间。而8月份重回“过热”区间。这也是今年第二次出现房价过热的现象。

　　针对今年部分城市房价过快上涨的态势，部分二线城市从限购、限贷等层面积极收紧政策，体现出稳定市场的决心。目前购房积极性总体高昂，市场交易活跃会进一步带动房价的上涨。从政策导向看，部分房价上涨过快的城市，后续也会陆续出台各类收紧政策，比如说模仿杭州落实“市区限购、郊区不限购”的差别化调控政策。