需求短期透支明显 热点城市房地产销售将迈入冷静期

　　在政策明确的因城施策分类调控的预期和适度从紧扩大总需求的前提下，热点城市房地产销售即将迈入冷静期。

　　一、9月微凉秋风起，火热房地产渐入冷静期

　　基建投资加大将减少对房地产的依赖

　　1-8月固定投资增速稳定在8.1%，国家近期加大基建投资意图明确。

　　PPP项目热火朝天，截止6月末PPP执行阶段项目619个，总投资额已超万亿，落地率显著上升;截止9月全国有43个城市的轨道交通建设规划获得批复，规划总里程约8600公里，平均每公里投资7亿元，按照规划测算一年投资超过3000亿元;根据中债资信数据，2016年1-8月城投债规模超过1.2万亿(超过2015全年);2016年1-8月地方债发行规模约为4.8万亿(超过去年全年3.8万亿)，预计今年地方新增及置换债总额超过6万亿元，主要投向基础设施建设领域，发挥积极财政政策的功能。

　　基建和房地产在固定资产投资中占比超过70%，此消彼长的跷跷板效应下，基建投资的加大将减少对房地产投资的依赖程度。

　　居民部门杠杆率上升过快，房地产过度吸收资金

　　居民部门杠杆率从2006年的3.83万亿(占GDP约17%)快速提升到目前超过30万亿，预计2016年居民部门杠杆率将超过43%。

　　2016年1-7月银行信贷增加额约为8万亿，个人住房抵押贷款加土地与住房开发贷款约为3.4万亿，占比约42.5%，房地产行业过度吸收资金，挤出了其他行业的融资需求。

　　央行研究局首席经济学家马骏称，我国杠杆率上升1/3来自房价上涨，需要抑制房价泡沫过度成长，抑制过多金融资源流入房地产行业。

　　9月政策凉风习习，住建部重提房地产市场调控

　　9月6日，住建部发布贯彻《法治政府建设实施纲要(2015-2020)》实施方案，时隔半年重提房地产市场调控，包括完善房地产宏观调控，坚持分类调控，因城施策;建立全国房地产库存和交易检测平台，形成常态化房地产市场监测机制等;

　　9月12日媒体刊文称，高烧不会成为楼市常态，经济转型期间投资回报率下降，大量资金涌入楼市，导致热点城市房价上涨较快。投机炒作的高烧难以持续，因城施策，楼市重回理性是大概率事件;

　　还有媒体9月以来连续发文，提醒市场警惕热点楼市高杠杆风险，认为社会资金向热点城市房地产过度集中，各路融资支持开发商争夺高价地，部分家庭在房价高位集中加杠杆，房价泡沫风险与高企的个人按揭杠杆风险正在逐步积累;限购限贷短期为权宜之计，长期需降低房地产市场杠杆，提高高房价交易成本，消除房价过快上涨对居民消费和社会投资的挤出效应。

　　信贷政策微调，武汉厦门限购限贷加强调控

　　9月1日，武汉实施《关于加强住房信贷政策管理的通知》，内容包括：武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%;在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%;在武汉市拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭，不予发放购房贷款。