被金融战车驱赶的房企们：开拓多元化融资新渠道

　　本文由中国房地产报(微信号：china-crb)授权房掌柜转载，中房报记者 苗野 | 北京报道

　　2019年，房地产行业融资体系正在发生深刻变化。

　　10月12日，北京银保监局发布通知强调称，严防信贷资金违规流入房地产市场等禁止性领域。同一天，有媒体报道称，某省联社要求严格落实房地产调控政策，房地产贷款占比高于20%的农商行，不得以任何方式新增房地产贷款。

　　这已不是金融主管部门今年第一次对房地产融资监管进行表态了。自5月银保监会下发“23号文”开始限制银行和信托融资后，房地产融资渠道步步收紧，信托、海外债、银行贷款、开发贷、ABS等监管新政频出。

　　与之相伴的是银行、信托等金融机构于近期频频被开出大额罚单，违规案由均涉及资金流入楼市。据不完全统计，今年前三季度，“涉房”罚单已超过120张，罚款金额逾亿元。

　　民生银行北京分行内部人士表示，顶层对于房地产行业的融资监管一直没有停止，信贷资金违规流入楼市的现象每年都有且屡禁不止，毕竟房地产市场始终是相对优质的资产。“我们银行主要看项目、看位置、看企业盈亏平衡点，比较倾向于TOP10房企以及大型央企、国企。”

　　可以预计，在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的大背景下，严防信贷资金违规流入房地产市场，以及控制房地产贷款数量的地方性监管政策还在密集出台。

　　联讯证券董事总经理、首席宏观研究员李奇霖认为，在监管全面封堵房企融资的当下，后续房地产投资大概率会出现加速下行，而且趋势可能会持续到明年年中。对房企而言，要么减少拿地，控制扩张规模;要么通过让利、降价促销等方式加快周转。

　　罚单不断

　　银行违规涉房业务已成为禁区，犯规必罚。

　　10月10日，北京银保监局公布了两张共计890万元的行政罚单。其中，兴业银行北京分行违规向房企提供融资是其被罚的主要原因;浦发银行北京分行信贷资金违规用于投资及购房以及通过信托通道发放土地储备贷款成为其被罚的主要原因。这两家银行分别被罚款600万元和290万元。

　　10月11日，平安银行义乌分行将信贷资金用于支付购房首付款被罚款50万元。10月8日，浙江银保监局披露的罚单显示，中信银行杭州分行被罚款195万元，案由包括贷款资金被挪用于购房;被挪用于房产公司经营;对公房地产开发贷款贷后检查流于形式、贷款资金被挪用于购买股权等。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，银保监会发文的目的就是为了杜绝信贷资金违规流入楼市，主要是要杜绝房地产开发行业的“前融”业务，比如信贷资金借助私募、资管平台进入前融环节或者向不具备“四证”的房地产开发项目发放开发贷款。随着监管趋严和处罚的示警作用，房地产行业资金压力仍然较大。

　　自2017年12月召开的中央金融工作会议，把“防范化解重大风险”和“守住不发生系统性金融风险底线”上升至国家战略高度后，2018年银监系统公布罚单累计逾3800张，有超30家银行因贷款违规“涉房”，收到各地银监局开出的50余张罚单，罚金累计上亿元。

　　向房企违规输血成为监管处罚的重点，但这只是冰山一角。作为房地产融资的另一大主要来源，房地产信托也受到严密监管，一些“打擦边球”的动作也被“零容忍”。

　　据上海信托网统计，2019年至今，监管部门已对18家信托公司开具31张罚单，合计罚款金额高达2197.36万元。

　　对于信托行业而言，资管新规“去通道、控分级、降杠杆、除嵌套”等一系列监管规定的落地，在短期内意味着转型升级的阵痛，面对房地产行业预期高收益的利诱，信托公司和房企“牵手”合作一直“高烧”不止，其中也不乏铤而走险者。

　　10月9日，五矿信托因尽职管理不到位，导致信托资金用于收购土地。青海银监局做出对直接责任人朱恒罚款5万元，五矿信托30万元的行政处罚。

　　早前的9月5日，建信信托因信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向“四证”不全的房地产项目、违规向不具备二级资质的房地产开发企业提供融资，北京银保监局责令建信信托改正，并给予合计90万元罚款的行政处罚。

　　同日，中信信托因信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款，也被北京银保监局责令改正，并处以30万元罚款。