王健林上市冲动 寻找新千亿赛道的万达资本路径

　　经过两年轻资产调整阵痛后，2019年万达签约新项目的消息又再频传，在显示其重拾业务发展步调的事实。与此同时，王健林也深知打通资本通道对于业务发展的重要性。

　　于是在万达体育6月初向美国证券交易委员会提交了招股书后，6月20日再有外媒消息传出，万达集团股份有限公司计划将一项房地产业务在新加坡上市，估值或超过10亿美元。

　　该消息续称，万达在新加坡上市将捆绑哪些资产尚不得而知，但这些资产将作为房地产投资信托(REIT)上市。报道援引另一消息人士称，该计划仍处于初步阶段，交易架构和规模仍有待决定。

　　而另有消息则指，万达此支REIT打包的是自持的商场、商街、酒店等重资产，投资者通过购买该信托基金，从万达每年的项目增值和租金收益中获取分红。

　　但无论最终打包上市的是何种资产，万达借助资本市场力量重回“主战场”的意图或已浮现，迎接它的会是另一个新千亿赛道吗?

　　上市“冲动”

　　传出招商蛇口拟分拆资产以REITs形式赴港挂牌集资5亿美元后，时间仅过去一周，又一单REITs上市消息传来。

　　6月20日，据华尔街日报援引消息人士说法，万达集团股份有限公司计划将一项房地产业务以房地产投资信托(REIT)形式在新加坡上市，该资产估值或超过10亿美元，但具体捆绑哪些资产则仍未可知。

　　另一消息人士则透露，万达该分拆上市计划仍处于初步阶段，交易架构和规模仍有待决定。

　　资本市场总不缺捕风捉影的故事，对此，有分析就认为，万达这支REIT打包的是自持的商场、商街、酒店等重资产，投资者通过购买该信托基金，从万达每年的项目增值和租金收益中获取分红。

　　就观点地产新媒体了解，王健林的上市“冲动”早在今年1月12日做年度工作总结时已有明确表态。

　　他彼时表示，万达集团今年在资本市场要有三方面的进展。一是万达体育和传奇影业都要开展资本运作，今年要出成绩;二是万达商业剥离房地产业务;三是万达广场资产证券化。

　　其中，万达体育登录资本市场的计划，2月12日立马传出消息，万达体育已就上市事宜向美国证券交易委员会递交申请文件，预计今年上半年可以完成上市，集资额介乎3亿至5亿美元。

　　至6月7日，美国证券交易监督委员会网站披露了万达体育IPO招股说明书，万达体育准备在美国纳斯达克上市，最多融资5亿美元，股票代码为“WSG”。

　　另一方面，随着万达电影一再调整重组方案，传奇影业的资产运作步伐也随着重组的一次又一次调整而搁置下来。

　　有分析人士据此指出，结合王健林的三个资本化计划，万达此次分拆以房地产投资信托(REIT)形式上市，且上市地点选择了新加坡，其资产包极有可能就是万达广场相关资产。

　　“现在我们比较熟悉的，将商业地产以REITs方式上市的是新加坡的凯德集团，而且新加坡是亚洲最大的REITs市场。”其表示，万达很可能是看中了新加坡这方面的经验和优势，而且这里市场竞争力强，国际化程度高。

　　凯德与万达

　　其实参照凯德集团的转型和REITs上市，可以看到，万达集团在某种程度上似乎也有着同样的思路。

　　据了解，凯德集团在2000年合并重组之时(旧称嘉德置地)也是重资产开发商之一，2001年时有息负债率曾约达87%，而自2002年起，凯德集团先后发行5支公募REITs，并开始大规模收购物业，成功向轻资产转型，成为基金管理人。

　　2001-2017年，凯德集团资产负债率从57%降至48%，净负债率下降56%，资产规模增长3倍。

　　而万达集团，同样在进行重资产往轻资产转型，且同样有着降负债的诉求。

　　王健林年初时就曾表示：“要在2018年基础上，2019年力争有息负债再降8-10%。到2020年底将万达集团有息负债降至绝对安全水平。”

　　“万达集团负债水平不仅在中国的房企中，在中国民营企业中，即使跟所有大型企业相比都不算高。但为什么我们在去年降了负债，今年还要降，明年还要降?就是通过发展轻资产，发现可以走这条路子，做重资产的必要性降低了。在这种情况下，我们要把有息负债逐渐削减。”