(匿名)

　　买过二手房，或者即将买二手房的人都会知道，二手房有很多价格，比如评估价、成交价等。很多人对这些价格不清楚，下面给大家讲讲这些价格的具体是怎么回事。同时，由于评估价的高低直接影响贷款额度，因此，也介绍下影响评估价的因素。

　　一、二手房的价格

　　实际成交价：是指买方与卖方签订合同的实际成交价，与这个相关的是，假如你找中介的话，中介佣金是按照成交价的1%-3%缴纳。

　　银行评估价：是银行认可的评估机构对交易房产的评估价，这个价格是银行认可的贷款价格，你能贷多少钱，是按照这个价格乘最高可贷款比例。

　　国土局评估价：通俗也叫评估价，过户价，也是房本的登记价格，在交易过程中产生税费是用这个价格来计算的。

　　二、影响评估价的因素

　　1、配套/区域

　　不管是买新房还是二手房，房子所处的区域位置和周边配套肯定是购房者最先关注的焦点。交通、教育、医疗、购物等基本配套是否完善，是二手房要价的关键因素。随着老龄化社会的到来，小区周边是否有医院。二胎时代，小区周边是否配备有优质的教育资源，都是购房者首先考虑的因素。

　　2、建筑结构和户型

　　除了看选购的房子是否全框架结构外，还要看户型。户型设计方正，房子利用率高，南北通透，采光通风好，空间布局动静分开，能满足居住需求。这样的房子，即使户型面积不大，在市场上也是十分抢手的。

　　3、房龄

　　很多人喜欢购买新房，退而求其次是选购二手房，所以房子成新率就显得十分关键。“一般来说，房龄在3-5年的二手房最受欢迎，房子报价也普遍较高。

　　4、车位

　　所购房源是否配有车位，也会影响二手房的价格。如今，一户家庭两辆车的情况很普遍，购买二手房时，能够带有车位也成了一大卖点。

　　5、建筑形态

　　所购房屋的建筑形态十分关键。多数购房者会首选多层房源，因为公摊面积少、住户相对也少，居住环境宽敞且安静，因此多层房源价格就相对较高，这一点新房与二手房情况相同。

　　6、楼层

　　楼层因素也是很多购房者所考虑的。对于多层来说，一般3、4层价格最高，其次是2层和5层，价格偏低的是6层和1层。对于高层来说，8层-19层购房者最喜欢，价格也相对高一些。19层以上，价格相差不大，因为楼层已经到达了一定高度，涉及到采光面及景观度差别不大。

　　7、物业的服务质量

　　随着人们对生活品质要求的提升，物业服务质量的好坏也是非常重要的，也会直接影响到二手房的价格。小区环境是否整洁，绿化是否修剪到位并及时补种，小区的公共设施损坏能否及时修补，外来人员、外来车辆是否严格登记等，都是购房者应当考虑的因素。

　　跟新房不同，二手房价格参差不齐，同一小区、同样面积、同样户型的房子，价格却不同!究其原因呢，是影响二手房的价格因素实在太多，对初次买房的人来说，真是摸不着头脑!所以对二手房的价格一定要多了解，进行对比才可以。