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探索房价发生变化的规律:买房跟着人口走绝不会错

洛阳房地产网-房掌柜 2018-03-13 10:20:02来源:房掌柜 整理
[摘要]人口流动与房价呈现正相关。根据国家统计局发布的2018年1月70个大中城市二手住宅销售价格指数,在2017年人口增量前16位的城市中

  人口流动与房价呈现正相关。根据国家统计局发布的2018年1月70个大中城市二手住宅销售价格指数,在2017年人口增量前16位的城市中,除石家庄、合肥外,主要人口流入城市的二手房价格都是同比上升。

  在政策的作用下,未来中国楼市基本行情已经逐渐清晰,房地产市场上明显会朝着一个稳定健康的方向继续发展,在这样的背景下中国的房价很难出现像以前那样的暴涨了,更大的可能是会出现下跌,所以在这样的背景下大家买房的时候都担心自己买的房子会贬值。但是在这样的大行情下,只要搞明白房价的基本规律,跟着人口流动的方向买房的话,根本就不用担心房产会贬值。

  人口是房价的基础,这是笔者一直强调的事情。以前房价普涨的时候在哪买房都是涨,人口这个因素不是特别的重要,但在目前楼市回归理性的背景下,买房的时候就要注意人口的流动趋势了,去那些人口不断流出的城市买房的话,那么最后房产绝对是会贬值的。例如很多三四线城市就因为缺乏必要的产业支撑,属于人口流出城市,房价缺乏上涨的动力,这也是很多人不建议去三四线城市买房的原因。

  目前中国的城镇化率大概在60%左右,而世界上发达国家的城镇化率普遍在75%-80%之间,所以中国的经济想要发展那么就必须继续推进城镇化,城镇化带来的结果就是人口的不断聚集。前面说过了人口是支撑房价的基础,所以只要你能找到这些人口还在不断增加的城市的话,那么你买房就不会贬值。  

  对比外国大城市圈的人口容量,目前国际上发达国家的大城市圈的人口容量大概在4000万左右,中国有14亿人口,考虑到人口分布原因那么中国需要的大城市圈起码在10个以上,而目前中国的大城市圈只有北京、上海、广州以及深圳4个,也就是说未来中国起码还要增加6个大城市圈来容纳更多的人口。这就是大家的机会,一旦看准这些有可能成为大城市圈城市的话,那么就可以坐等房产升值了。因为一旦成为大城市圈的话,那么这个城市的优质资源肯定会出现上涨,而优质资源才是房价上涨的最大支撑。

  根据数据显示,除了目前的四个一线城市之外,2017年人口净流入最多的城市是杭州,截至2017年末杭州常住人口为946.8万人,同比上年增加28.0万人。而除了杭州之外,石家庄、武汉、长沙、成都等二线城市的人口流入数量都十分大,很有可能会成为下一个超级大城市圈,所以在这些城市买房都是很保险的事情。

  事实也证明人口流入多的城市房价就算不涨但更不可能出现下跌。在2017年严格的市场调控政策下,因为新房市场受到严格的限价管理,所以二手房价格更能反映出市场真实情况。在2017年就连一线城市的房价都出现了不小幅度的下跌,但是这些人口流入多的城市二手房价格并没有出现下降,甚至还有不小的上涨。这就更加能说明买房一定要跟着人口走,尽量在那些人口流入多的城市买房,这样才不至于让自己亏本。

  当然笔者不是开发商的托,说这些不是为了忽悠大家都去买房,笔者也不建议大家在现在的环境下投资房产,说这些只是为了让真正有需求的购房者找到一个合适的地方买房。

  自2013年从北京来到杭州后,张晓伟(化名)已经正式在这里定居。完成了娶妻、生子、购房等一系列人生大事。如今,张晓伟在杭州生活惬意。拿着不逊色北京同龄朋友们的高薪,享受着这里便捷化相对低成本的生活。更让张晓伟感到意外的是,这两年他在北京的一些朋友也陆续迁来杭州。

  中商产业研究院一组数据显示,2017年,中国主要城市人口增量排行榜中,杭州位列第三。增量排在前三的分别是,深圳2017年末常住人口1252.83万人,比上一年增加61.99万人;广州市常住人口1449.84万人,同比增加45.49万人;杭州常住人口946.8万人,增加28.0万人。

  杭州在近年来是人口增量数据抢眼的城市。

  据分析,影响杭州常住人口增加的主要因素:一是二孩政策落地迎来了新一波生育高峰,出生率明显提高;二是G20峰会之后杭州城市形象与知名度得到提高,外来人口明显增加;三是杭州城市建设迅猛发展,基础设施与配套服务优质推进,使得杭州更加繁荣宜居。

  人口增量变化与杭州房价也呈较为明显的正相关。房地产业内人士张晓伟亲身见证了杭州楼市的变化。“G20的召开让杭州的国际地位迅速上升,这使得外界对杭州好感倍增。开完G20,涌入杭州的投资客增加,当时房价是一天一个变化。另外,亚运会选择在杭州召开,也让外界看到了杭州楼市的利好。杭州在人才引进政策、就业等方面的诸多利好因素,一系列城市建设需求,加上杭州本身城镇化建设,令当地楼市供需矛盾更加突出。”

  2016年初,张晓伟在杭州主城区北部以25000元/平方米的单价购置了一套商品房。如今,这套住宅单价已涨至41000-44000元/平方米之间。

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责任编辑:董传满

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