北上广深四城市房价上涨过快 楼市两极分化现象严重

　　国家统计局发布的今年1~8月份全国房地产开发投资和销售情况最新数据显示，1~8月份，全国房地产开发投资61063亿元，同比名义增长3.5%，增速比1~7月份回落0.8个百分点;房地产开发企业房屋施工面积669360万平方米，同比增长2.5%，增速比1~7月份回落0.9个百分点;房地产开发企业土地购置面积14116万平方米，同比下降32.1%，降幅比1~7月份扩大0.1个百分点。与此同时，业内相关研究院的数据快报则显示，35城库存54个月以来首次同比下跌，存销比创近19个月新低。

　　一边是开发力度减弱、拿地面积减少，一边是库存数量下降、存销比降低，似乎都在印证房地产市场正在朝着良性发展的轨道前行，印证房地产市场风险正在得到有效释放。然而，仔细分析则不难发现，无论是开发动力减弱还是库存减少，都没有改变目前房地产市场的基本格局。因为，房地产市场面临的风险，并不是全局性风险，而是结构性风险，其中，三、四线城市的库存积压严重，是导致房地产市场风险的最大隐患。

　　事实上，对一、二线城市，特别是一线城市来说，已经面临着拿地难度加大、房价上涨的问题，面临着与三、四线城市截然不同的结果。以北上广深为例，这些城市目前都面临着房价上涨的压力，开发商在这些城市的拿地动力已经明显上升。在其他城市都放开限购限价限贷政策，且部分城市已出台鼓励房地产市场发展政策的情况下，一线城市仍然需要收紧政策不放。可见，两极分化现象有多么严重。

　　也正因为如此，目前房地产市场的最大难题，仍然是三、四线城市的去库存，仍然是如何改变目前房地产市场贫富不均的问题。只要三、四线城市的去库存问题得不到较好解决，只要鬼城、死城、空城等仍大量存在，房地产市场的风险就不可能真正化解，相关的政策措施仍然需要对如何去库存发挥作用。

　　令人担忧的是，尽管三、四线城市面临巨大的去库存压力，但是，由于前些年过度依赖“土地财政”，过于依赖房地产开发，相当一部分城市目前都在承受着十分沉重的财政压力。因此，仍在想方设法变卖土地，试图继续依靠土地获得政府收入，以至于这些城市仍有增加库存的压力。在这样的情况下，去库存与增库存就形成了非常对立的矛盾。如果不能有效遏制地方政府的“土地财政”冲动，对房地产市场步入稳定轨道是相当不利的。搞不好，有的地方真的有可能爆发房地产市场风险，并传导到金融领域。

　　虽然也有分析认为，按照最新公布的房地产市场数据，总体库存的最大压力已经过去，市场调整也基本到位，已有企稳的趋势。但是，对房地产市场来说，总体库存已经很难准确反映房地产市场的基本情况，反映房地产市场的风险。房地产市场的真正风险，还是来自于结构性矛盾，来自于三、四线城市的去库存压力太大、政府增库存冲动太强。要想从根本上解决房地产市场的矛盾和问题，化解房地产市场风险，还是要把去库存当作首要任务，平衡房地产市场的供求关系。

　　考虑到目前市场并不缺需求，尤其是刚性需求，加上各地已经在政策上完全放开，并在部分地区出台了鼓励消费的政策。那么，核心就在于如何遏制地方政府增库存的冲动了。也就是说，如果能把地方政府依赖“土地财政”的冲动压下去，让地方政府不再围着土地打转、不再一心想着从土地上挣钱，那么，去库存的基础就会牢得多，去库存的效果也会好得多。最终，三、四线城市的房地产市场风险就能逐步化解掉。即便极个别地区存在风险，也不会对整个市场带来影响。