【掌柜日报】严控之下2017中山楼市量跌价涨 2018年以稳为主

　　2017年，中山楼市跌宕起伏的一年。

　　一方面，调控政策首次在中山出台，调控手段层层加码，限购、限外、限贷、限价等招数一出，自2015年下半年以来火热的楼市迅速变得平稳;另一方面，中山前景氛围向好，一众新老房企纵横捭阖，忙于在中山拿地布局各显神通……

　　岁末回首，这一年中山楼市都经历了什么?展望2018，又有怎样的市场预期?房掌柜将与您一起细细解读一番。　　

　　楼市调控年如约而至

　　自深中通道、粤港澳大湾区等利好消息确认之后，中山的房价一路追涨。在此行情下，调控收紧成为稳定楼市的必然手段，在国家“房住不炒”的定调下，中山楼市调控年如约而至。　　

　　2017年3月26日，中山市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，实行了限购、限外、限贷、限价等政策。这是调控政策首次在中山出台。其中的焦点是限购，按照规定，本市户籍居民家庭拥有三套房及以上的，暂停向其销售新建商品住房;限外，非本地户籍购买首套商品住房，需提供半年社保或个税证明;限贷，深化差别化住房信贷，首套房的首付比例从20%提至30%;限价，对申报的新建商品住房平均销售价格明显高于项目前期成交价格或周边同类型在售商品住房平均交易价格的，实施价格指导。

　　调控政策甫一出台，立即给予了中山楼市沉重的一击，两年来一路上扬的中山房价开始松动，深圳客、投资客大幅退潮，市场进入了观望期。在重压之下，中山楼市不断重整秩序，自2015年下半年以来火热的楼市迅速变得平稳，把楼市从疯狂边缘拉回理性正轨。从中山合富辉煌研究院监测数据来看，自3月份实行限购政策以来，中山市供求量下降明显，但下半年以来，本地客开始强势回归，市场回暖较为明显，在2017年第四季度里，本地客时隔近2年再次夺回中山楼市的话语权。另外，楼市整体环境也有不少变化。在“房子是用来住的，不是用来炒的”指导下，房贷进一步收紧，首付比例上升，贷款周期延长，不少市民对楼市望而却步。此外，住宅全装修逐渐成为项目开发的主流模式。

　　楼市量跌价涨土地热

　　数据，是楼市行情的最直观反映。从2017年中山月度供求价走势来看，自3月份实行限购政策以来，供求量下降明显，呈现出“量跌价涨土地热”的局面。　　

　　中山合富辉煌研究院监测数据显示，2017年中山市住宅成交20761套，住宅新增46773套，供需双双下滑，尤其是成交量，同比下降78%;库存方面，受降温影响成交放缓，库存累计65531套，同比上涨了62%。房价方面，因则前景氛围向好，全市各镇区备案价均价均有上浮，其中东区最高，达19012元/㎡;东凤镇最低，为6105元/㎡。

　　与住宅成交供需下滑不同，3月限购政策实施以后，不限购不限贷的公寓开始“走红”，成为不少投资客的心头好。根据合富研究院(中山)监测， 2017年中山市全年商业新增14499套，同比上涨22%，这是2014年以来中山商业新增的高点。其中东区商业新增3303套最多，同比上涨1725%。商业库存方面累计有30917套，同比上涨3%，也是中山市商业库存的新高点。

　　但2017年中山土地市场被十分看好，行情是历年以来的新高。融创、卓越、旭辉、美的、佳兆业、福晟等众多外来房企纷纷加入“抢地大战”，本地的中小房企拿地难度加大。由于中山土地多掌握在私人手上，外来开发商进入中山将会更多的采取与土地主合作开发等手段。据合富研究院(中山)统计，2017年中山全市共计成交土地105宗，合计占面219万方。同比2016年宗数上涨150%，面积上涨101%，成交楼面地价为2432元/㎡，同比上涨9%。

　　楼市整体回归理性

　　2017年，中山处女限出台，楼市风向转变，整体回归理性。首先是购房群体发生结构性变化。限购政策出台后，外地客沦为“配角”，四五月份更是基本消失。随着市场对政策的消化，楼市逐渐趋于平稳，市场客户回归本土，本地置换需求释放明显，以及本土投资需求被激活。　　

　　其次是整体房价趋于稳定。限购之前，中山楼市是疯狂的，不仅成交量异常火爆，而且均价创新高，从1.1万上升到1.5万左右。但限购之后，经过一段观望期，中山整体楼市趋于平稳。另外一方面，中山本土需求虽上涨，但也比不上深圳客的强大购买力，房价的追涨态势延缓。

　　再有是土拍市场热闹但调控效果显著。随着粤港澳大湾区战略的落地，位于大湾区枢纽位置的中山前景被普遍看好。面对市场预期较高、可能产生高价地的传统出让住宅用地，中山发挥土地供应对房地产市场源头调控作用，在加大住宅开发用地供应量的同时，采取“限地价+竞配建”的方式稳定房价市场预期。

　　总的来说，在多重手段调控下，2017年中山楼市整体回归理性，房价稳中有涨。一方面是高价地项目、知名品牌或轨道交通沿线等优势项目相继入市推高房价，带动区域房价跟涨;另一方面，中山本土需求强烈，在看好中山前景、担心房价持续追涨等心理作用下集中入市，也在一定程度上刺激了房价稳中有涨。

　　2018年预计以稳为主

　　展望2018，中山楼市将会延续2017年的调控政策，市场热度会比今年有一定提升，但整体以稳为主。对此，中山业内都有普遍共识。　　

　　2017年中山市各镇区备案价均价(来源于合富研究院)

　　中山合富研究院高级分析师谢仲娟对2018年楼市持谨慎乐观态度，表示2018年中山楼市政策层面会比较平稳，所以房价和成交量浮动不大，房价和成交量会稳步上涨。总的来说，2018年如果没有其他比较有利的政策出台或者交通利好消息发布的话，中山楼市将以稳为主。

　　同时，谢仲娟还指出，土拍仍然会维持高价，但因为2017年的土拍楼面地价比2016年高了许多，2018年的涨幅不会太大。而开发商拿地的热情依然高涨。至于房价，估计会微涨10%以内，但不会出现2015年那种火爆高涨的情况。

　　“党十九大报告提出的‘房住不炒’为整个楼市奠定了基调，暴涨暴跌的情况不会出现，整个中山楼市会在一个比较稳定的风口上进行调整。2018年预计将会延续2017年的调控政策。”中原地产(中山)拓展部总监植建军表示。

　　植建军认为，调控政策持续收紧、租售同权相关政策出台、开发商资金缺口较大等一系列因素都会对中山的楼市造成一定的阻力。但土地成交价格越来越贵，购房门槛越来越高，购房资格越来越珍贵等因素会导致市场预期转变，2018年中山的房价会在去年的基础上有所提升，成交量也会比2017年要稍微好一些。

　　总而言之，尽管调控政策延续，但对于中山楼市的发展前景，业内人士都是比较看好的。不管是粤港澳大湾区、深中通道等政策利好，还是轨道及交通路网的全面铺开，都将为未来中山楼市带来新机遇。