房地产势能加速转换 新存量周期到来资本急抢“赛道”

　　2016年以来，从国家鼓励培育租房市场到支持发展租房市场，特别是近期，广州“租购同权”、无锡“租房落户”、北京“共有产权房”等新政先后出炉，早些年进入分布式或集中式长租市场的专业机构开始崭露头角。其中如魔方、you+、优客逸家、蛋壳、乐乎等企业较为活跃，个别已启多轮资本融资，甚至开始了横向并购整合。

　　急于从重资产脱身的开发商们也不甘落后，从间接入股到直接参与投资，甚至从拿地环节就介入高自持地块。从地域来看，北上广深及南京、杭州、成都等重点城市高自持地块的竞拍明显增多。

　　记者注意到，以链家为例，从融创斥巨资战略入股，再到万科参与战投，远洋集团也紧随其后。以深圳为例，郁亮说在深圳16%是新房，84%是二手房。如果万科只盯住16%，未来会失去很多机会。目前存量房市场在核心城市都远远超过新房市场，这种转型会带来一定的机会。对万科形成一个挑战，万科要提前布局。

　　从万科泊寓，到龙湖冠寓，再到更多销售排名TOP50强的房企纷纷杀入租房市场。龙湖集团副总裁袁春公开透露，今年龙湖大概开业1.5万间公寓，预计到2019年公寓带来的收入能到10亿元。

　　对于资本押注长租市场，排名国内前三的某大型私募股权投资机构西南一位负责人告诉《每日经济新闻》记者，目前由地价、建筑成本、装修及运营等主要成本构成的资产价格偏高，而租金递增率有限，投资回报率很较低，很多靠羊毛出在羊身上的思路难以行得通。

　　除住宅之外，商业、酒店、物流与文旅、医养等产业地产领域也成为资本掘金的重点目标。以物流为例，前不久，万科领衔的中国财团拟斥790亿元收购号称物流地产巨无霸的普洛斯。

　　多种迹象表明，当前中国房地产市场已进入新存量时代，以往粗放的“开发+销售”并快速获取丰厚的资产增值收益的旧模式将逐渐被另一种以客户服务为核心导向，以投资与运营为链接纽带的收取租金+资本增值的新模式所取代。围绕房地产价值链，开发商、投资商和运营商等各环节需要有效协作，分享收益，而非吃独食。