【掌柜日报】国外经验在中国能否奏效？ 如何助解决楼市问题

　　居民对于房价的预期是根本

　　他山之石可以攻玉。随着中国房产政策方向的改革创新，越来越多的国外经验涌现在人们眼前。这些是否有一些中国可以借鉴之处，又将如何帮助中国解决楼市问题?

　　共有产权来自于英国思路

　　在这一波楼市新政中，有一些政策能在海外市场找到样本。比如在北京征求意见的共有产权住房。

　　在英国，房屋共有产权是指由各城市住房协会与购房人共同拥有住房产权，英国购房人对住房协会持有的产权部分支付，在具备能力后，购房人可逐步购买住房协会持有的那部分产权。在英国购房人首期和逐步购买剩余产权的过程中，可以得到政府的政策性优惠。

　　值得注意的是，政府只对共有产权住房的供应对象和运作方式做出框架性安排，具体的运作方式由各城市住房协会根据本地区特点灵活制定，包括建设、对象审查、住房再上市出售等环节。而英国的住房协会属于非营利机构，它可以进行多种经营，但是要全部用于共有产权住房的建设。

　　购房人通过审核后，可以先期购买25%、50%或者75%的产权，并对剩余部分的产权支付。随着购房人支付能力的提高，购房人可以逐步购买剩余部分的产权。比如购房者先期购买了50%的产权，那么每月用于购买剩余部分产权的支出，要比通过其他方式购买住房的每月支出便宜三分之一左右。

　　德国将租赁供应作为主体

　　在发达国家中，德国以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制严格而著称于世。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在房屋租赁市场，德国模式是值得学习的。

　　数据显示，德国有55%的家庭不急于买房，很多无房的德国家庭并非买不起房，而是由于各种各样的原因选择租房生活。而在德国，住房供应政策导向上，则将租赁供应作为主体。

　　据了解，在德国，不管是开发新房还是经营租赁，企业要获得土地、信贷，新落成的房子须在一定期限内让渡政府出租，或按接受补贴后的低租金出租。过了期限，才能按市场租金出租。因此，德国租赁房源充足。

　　与此同时，德国对租房者的保护措施十分完善。业内人士认为，德国房地产租赁市场的快速发展，离不开健全的法律体系的支撑。

　　《住房租赁法》规定，一般的房租合同都是无限期的，承租者可以提前几个月提出退租要求，但出租者不允许主动收回房屋，除非特殊情况，比如承租者不按时缴纳房租，或者房主能够证明房主本人或直系亲属需要此住房。与此同时，《租金水平法》规定，3年内旧合同的租金上涨幅度不能超过20%，2015年又调整为10%。

　　而《住房中介法》则将中介约束起来。这项法律规定，如果中介商任意提高佣金，一经发现，将被处以高达2.5万欧元的罚金。德国近年发布的相关条例规定，租房中介费改由房主承担，租客只有在专门授权给中介找房的情况下才需要负担中介费用。

　　中国仍需引导房价预期

　　“如果居民对于房价上涨的预期没有改变，国外经验再好在中国也极有可能失效。”中原地产首席分析师张大伟表示，比如房屋租赁市场，无论是德国还是日本，居民愿意租房子的根本原因在于其对房价并无快速上涨预期，“当购房的预期收益不够高的时候，租房也就成为自然。”

　　实际上，在各地严格限购政策的推动下，中国热门地区的房价已经开始松动。国家统计局数据显示，一二线城市的房价同比涨幅连续回落，而一线城市房价出现环比下降。其中，北京新建住宅价格全国跌幅第二，二手房价格跌幅继续全国第一。

　　但是，央行在上周五发布的《中国区域金融运行报告(2017)》中显示，2017年，全国房地产市场可能呈现“成交回落、价格平稳略降”的发展态势，但房价上涨预期仍然存在。

　　根据央行发布的《2017 年第二季度城镇储户问卷调查报告》显示，仍有超过三成的居民预期三季度房价会“上涨”，仅有不足一成居民认为房价会“下降”。

　　中国银行国际金融研究所分析师也表示，如何摆脱楼市调控的政策循环，打破房价上涨预期，是当下值得关注的重要问题。从过去经验来看，调控面临着挤泡沫和稳增长的两难困境，政策往往会陷入“政策收紧-房价下跌-政策放松甚至鼓励购房-房价大涨-政策重新收紧”的循环中，长期作用有限。

　　“未来房地产市场平稳发展，政策上需要供需结合。”该分析师表示，未来不仅要以因城施策的需求管理引导预期，还要加强市场和资金监管，规范房地产市场发展，并逐步建立房地产市场的健康发展长效机制。

　　■参考消息

　　房产新政还在路上

　　房屋租赁概念股已涨了不少

　　房产新政还在路上，落地效果仍未可知，但是概念股却已先行。

　　7月以来，“租购同权”引爆住房租赁市场，房屋租赁概念持续发酵。被投资业界看做是“房屋租赁概念股”的几只股票，出现了连续多日的上涨。其中，市北高新大涨4日，其中3日涨停，1日涨幅超过8%。不仅如此，昆百大A、世联行、全新好、国创高新等也表现不俗。

　　这些企业之所以成为房屋租赁概念股，均有与房地产租赁相关业务。其中，市北高新公司主营业务为园区产业载体开发经营及产业投资业务。而国创高新38亿元收购深圳云房100%股权的重组方案刚刚获得中国证监会审核通过，有望成中国资本市场房地产服务第一股。而世联行是由香港世联置业有限公司独资设立的外商投资企业，公司经营范围包括房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理。

　　有分析师认为，中国正面临一个可能比较大的房改方向，这次房改可能要进入到一个租购并举的时代。“中国现在整个租赁比例还比较低，可能只占到20%左右，远远低于海外国家，整个空间非常大，所以无论是对资本市场还是行业，都将带来一个比较大的上涨空间。”

　　不过，也有业内人士认为，政策效果目前尚未明朗，入市仍需谨慎，后续对这一板块的投资还需考察各个公司的基本面。

　　中原地产首席分析师张大伟就认为，租住同权其实此前也一直如此，但政策中承租人子女也可享受如购房人一样就近上学的权益，在一些重点学区实行起来比较困难。对楼市的影响有多大仍尚待观察。

　　而在多日上涨之后，上周五多个概念股均出现下跌走势。其中，市北高新收跌3.8%，昆百大A收跌4.76%，世联行收跌4.87%。

　　2017年7月20日

　　上海市住建委最新印发的《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》提出，上海市暂定在加强房地产市场调控期间，开盘销售的预售和现售商品住房应采取公证摇号排序，按序购房。

　　2017年7月21日

　　住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

　　2017年8月1日

　　杭州明确，要抓住开展住房租赁试点契机，以满足新市民住房需求为重点，探索构建政府公租房和市场租赁房相结合的“大租赁”新平台，促进一、二、三级市场联动发展，形成对商品房销售市场的有效补充。

　　2017年8月3日

　　北京市住建委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会公开征求意见，政府将其持有的部分产权的“使用权”让给首次购房人，满足无房家庭住房刚需。与保障房不同的是，满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额，购房人也可按市场价格购买政府份额，获得商品住房产权。

　　2017年8月4日

　　江苏省发文，南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州等6个城市，开展培育和发展住房租赁市场试点工作，并将逐步建立购租并举住房制度。

　　2017年8月5日

　　成都市政府办公厅印发了《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》，到2017年年底组建或改建3至4家国有住房租赁公司;到2020年，培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家;而个人出租住房的，由按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税。