2017上半年洛阳楼市：供不应求是大格局 市场热度减弱

　　日前，和利时地产机构对2017年上半年洛阳房地产市场的监测报告出炉。随着地铁的修建、自贸区的成立，上半年的洛阳楼市如沉睡初醒的猛虎一般释放着它的威力，迎来一波普涨，成为洛阳市民街头巷尾谈论的热点话题。

　　房价从四位数增至五位数，成交量居高不下，市场供不应求……上半年的洛阳楼市经历了什么?供应量和成交量表现如何?我们通过和利时地产机构的数据看洛阳楼市的整体表现。

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　　上半年楼市关键词

　　●全国楼市关键词

　　“房子是用来住的，不是用来炒的”

　　加强房地产监管调控，促进房地产市场平稳健康发展，严格管理去杠杆成为2017年的重中之重。目前已有超60城高达170多次调控政策出炉，来平稳抑制楼市。一、二线城市房地产市场已有明显降温，二、三线城市涨幅也有明显回落。

　　四限时代：限价、限售、限贷、限购

　　2017年成为近几年以来房地产调控政策出台最为密集的一年，楼市已全面进入“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。

　　北京“3·17”新政中指出“企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上”，“限售”已经成为各地调控政策的新标配。截至目前，出台限售政策的城市已经超过36个。限售使得房地产的投资属性降低，影响了短期获利的可能性，尤其对于加杠杆的投资者来说，风险越来越大。

　　定向加息

　　银行上调住房贷款利率引发市场关注。目前，全国533家银行中有20家银行已经停贷，未来会有新增银行暂停房贷业务。同时，不少购房者也被告知银行个人按揭贷款“额度不足”，遇到贷款审核时间长达多个月等问题。这个现象就是楼市的“定向加息”。

　　●洛阳楼市关键词

　　地铁、自贸区

　　地铁一、二号线的开工，河南自贸区4月1日的挂牌成立，洛阳片区的划定，无疑在深深刺激着洛阳楼市。楼市升温，开盘即清盘已成普遍现象，热点区域无房可售，市场供不应求成为洛阳楼市上半年的大格局。

　　对于自贸区内的房价上涨，业内普遍认为是投资和投机的需求在推动，并表示，产业经济依旧会带动房地产价格起起伏伏。地铁、自贸区都将会是拉动洛阳房价的增值标签，且地铁的建造是房价上涨的驱动力。

　　楼市“小阳春”+“红五月”

　　在多数城市楼市“红五月”遇冷的局面下，洛阳市场依旧稳增不减，造成这一现象有两大原因：一是全国展开了紧锣密鼓的楼市调控政策，楼市进入平稳期是必然的，郑州也早在2016年年底就出台了相关的收紧政策，目前已是愈演愈烈，与洛阳相媲美的开封也在5月15日出台了限价限售不限购的调控政策;二是洛阳作为全国唯一的城市人口超200万的三线城市，对于住房需求是相当高的。

　　供不应求

　　上半年，洛阳楼市供不应求已是大格局。虽然政府整体供应量也一直在增加，但依然抵挡不了购房者的热情，造成这一局面的主要原因是洛阳购房者对地域的依赖性，只想居住在成熟区域，对于正在发展中的较偏远区域，则不愿涉足，比如伊滨区的整个房地产市场就较一般。以上种种原因造成了核心城区无房可售、市场供不应求的局面。

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　　上半年洛阳楼市数据

　　●供应：集中放量，缓解供不应求

　　从数据来看，上半年的供应最高点在1月和4月，特别是在1月市场出现大幅的集中放量，主要是因为1月为过年的节点，各大楼盘打着“返乡置业”的标签进行加推，4月也是楼市的一个“小阳春”，市场加推及营销活动也是相当多的，同时随着楼市的暖风渐渐袭来，部分项目也借此时机加紧了步入市场的脚步。(详见图表①)

　　上半年洛阳楼市的整体供应量较2016年都有大幅上升，无论是住宅产品还是非住宅产品，都有很大程度的提高，也是因市场的异常火爆，政府也在持续放量来缓解楼市供不应求的局面。

　　另外，从今年1月-5月预售许可证数据看出，涧西区稳居榜首，瀍河区次之，但实际调研发现，今年上半年经开区和伊滨区(注：已合并)也是销量可观。(详见图表②)

　　●土地成交：伊滨居首，洛龙次之

　　2017年上半年洛阳市土地市场成交住宅兼商服用地共计12块，总成交面积293.69亩，总成交金额为3329万元，成交均价113.4万元/亩。伊滨区成为市场主角，占比33.33%;其次为洛龙区，占比为25%。(详见图表③)

　　随着城市的不断发展，伊滨区成为城市重要的工业园区，住宅方面以后也将成为各大房企争夺的焦点。

　　同比2016年上半年洛阳土地市场成交住宅兼商服用地共计20块，总成交面积1451亩，总成交金额为169302万元，成交均价117万元/亩，2017年上半年整体土地供应量同比明显回落，从整体成交的12块土地中可以看出，居住兼容商业用地4块，占总成交地块的三分之一，依然延续着土地市场的低迷期，这主要是因为：热点区域无大宗土地出售;偏远地区土地市场仍不成熟，比如伊滨区在整个土地市场上也是较为弱势的区域，且目前土地的出让也都是以工业用地为主。

　　●房产销售：从量价齐涨到趋于平稳

　　2017年1-4月总体销售面积180.61万平方米，同比减少8.07%。其中住宅销售面积161.41万平方米，同比减少10.10%;非住宅销售面积19.2万平方米，同比增加2.29%。2017年1-4月总体销售套数16397套，同比减少4.73%。其中住宅销售套数14432套，同比减少6.54%;非住宅套数1965套，同比增加8.55%。(详见图表4)

　　从数据可以看出，2017年1-4月整体销售量同比有明显下降，主要原因：一方面是前期市场热度不高，开发商拿地积极性不高(且核心城区无地可拿)，市场供应量大幅下降，从而造成同期销售数据有所下降;另一方面，因数据有一定延迟性，故出现数据下滑。

　　但从实际销售情况看，目前市场已是无房可售，核心城区房源所剩无几，整体房价依然量价齐涨，销售异常火爆，足以见得洛阳上半年的楼市已是“星火燎原之势”。

　　但随着政策的出台，加之市场热度慢慢减弱，购房者情绪逐渐趋稳，洛阳楼市从3月和4月的“抢房大战”到“红五月”的逐渐遇冷，也算是经历了一场惊心动魄的楼市大战。

　　●库存情况：库存不多，仍有结余

　　2017年1-4月总体库存面积新增加7.22万平方米，同比增加107.68%;总体库存套数新增508套，同比增加106.38%。其中住宅面积为-21.83万平方米，套数为-1756套，同比分别增加78.12%和79.34%;非住宅面积为28.4万平方米，套数为2264套，同比分别增加79.86%和323.97%。

　　另外，从2013-2017年洛阳楼市库存面积走势(详见图表5)可以看出，2016年上半年不论是库存面积还是套数均为历年最低。

　　经历了2016年全年去库化，2017年洛阳城区在的“抢房大战”之后，目前多数热点楼盘已无房可售，市场出现供不应求的现象。但从数据中可以看出市场仍有结余，说明市场供不应求实际是一种假象，是开发商为了刺激房价上涨而捂盘惜售。

　　●价格走势：持续走高，优惠减少

　　纵观整体数据，2017年1-4月整体价格为5573元/平方米，同比增长21.28%。其中住宅价格为5365元/平方米，同比增长19.30%;非住宅价格为7281元/平方米，同比增长26.25%。(详见图表6)

　　2017年上半年的整体价格在持续走高，但与实际市场调研数据还是有一定的出入，随着政府一系列利好政策的叠加，市场持续发酵，城区大部分楼盘均面临无房可售的局面，因此一些依然在售楼盘或者是以往销售进度较慢的楼盘，在2017年的春天则遇到了楼市真正的“春天”，这些楼盘本身已是“奇货可居”，开发商更是利用市场的大环境，将房价一再调高，房价从以往的四位数飙至目前的五位数，可以说是达到一个前所未有的水准。

　　由于目前核心城区出现供不应求的情况，所以各楼盘在价格优惠方面有所回收，实际营销活动较往年是少之又少，营销目的更多的是为了老业主和新客户的维系。

　　(整理自《洛阳房地产市场2017年上半年市场监测报告》