东莞轨道交通改变置业格局 TOD住宅用地将成市场新宠

近期，水乡、茶山等地的纯新楼盘接连上市，吸引了大量城区市民外溢镇区置业。

除了价格优势外，其实这些吸引城区大量市民置业的楼盘，也都有一个共同特征——以轨道交通为重要卖点。在价格和轨道交通杠杠作用下，市民置业格局早已被打破。随着轨道网络的不断铺开，东莞TOD开发模式慢慢走向前台，必将催生东莞居住新版块。

轨道交通改变置业格局

最近，水乡楼市很热闹。新近开盘的恒大江湾，再现千人抢房的场面，而同样位于望牛墩的恒大翡翠华庭和海德骏园两项目，自2016年推货以来也均获得热销，两项目一年内累计销售超过千套。

望牛墩仅仅是一个户籍人口不足5万，常住人口不足9万的东莞小镇，为何会有如此大的购买力？答案自然是靠外溢。

据房掌柜调查，不管是现在的恒大江湾，还是以前的恒大翡翠华庭、海德骏园，购房群体中，除了少部分是望牛墩本地居民，多数购房者是来自于东莞城区和其它镇区。除价格低于城区外，临近望洪枢纽交通便利也是吸引大量购房者的重要因素之一。

而望洪枢纽不仅是望牛墩楼盘的重要卖点，同时还是洪梅楼盘的重要卖点。洪梅待售项目保利海棠目前正在宣传阶段，宣传重心正是东莞城区，市民不经意间还能在生活中的不同渠道接触到该盘位于望洪枢纽附近的广告。

无独有偶，除望洪枢纽外，东莞轨道交通2号线茶山站也是近期楼市的热点区域之一。

茶山地铁站区域伟隆国际以地铁周边物业为卖点率先开盘，获得了城区市民的认同。保利锦城后发先至，打造摩拜社区推荐停车点，用以接驳地铁最后一公里，别墅开盘获热销。

过去，望牛墩、洪梅、茶山等镇区楼市多以本地客源为主，现在轨道交通已经打破了镇域间的无形隔膜，改变了东莞市民仅在城区周边置业的习惯，改变了镇区的置业格局。

TOD住宅用地住宅用地将成市场新宠

其实，轨道交通对东莞市民购房格局的改造，在早几年地铁2号线建设时期就已经开始。近期，随着“望洪枢纽年内启用”新动态传出，被再次炒热。随着轨道网络的不断铺开，东莞TOD开发模式也慢慢走向前台。

所谓“TOD模式”（Transit Oriented Development），是“以公共交通为导向”的开发模式，是在一定步行范围内建设高密度功能复合型社区，使公共交通的使用最大化的一种的规划设计，由新城市主义代表人物彼得·卡尔索尔普提出。

国外研究TOD最早最深入的当属美国，在中国也有典型案例。香港人口737万，是世界上人口最稠密的城市之一，能保持城市交通的顺畅，香港很大程度上归功于TOD社区的土地利用。据报道，全香港约有45%的人口居住在距离地铁站仅500米的范围内，九龙、新九龙以及香港岛更是高达65%。

 “对土地资源紧缺的东莞来说，推进TOD开发、促进土地集约利用是必然选择。”广东省规划院城市发展研究中心主任罗勇曾告诉媒体，在东莞发展轨道交通的背景下，TOD开发已经箭在弦上。

随着轨道交通建设的提速发展，东莞的“TOD模式”也被提上议程。2017年4月初，东莞市政府正式批复成立市轨道交通建设及TOD开发领导小组及其办公室（简称TOD办），为轨道交通发展重大事项的领导决策机构。

TOD办成立后，其负责人接受媒体采访时透露：“计划将全市90多个TOD站点开发建设工作融入东莞城市新的片区规划，推进轨道站点周边土地综合开发。”

据东莞国土局官网土地利用总体规划栏目显示，樟木头、虎门、道滘、望牛墩、洪梅和长安等镇区已经公告樟木头、虎门、道滘、麻涌、望洪、金沙等轨道站TOD综合开发追加规模落实方案。

随着东莞城市轨道的不断发展，TOD开发模式的不断探索推进完善，未来几年将会诞生数量不菲的TOD住宅用地，TOD住宅用地进入市场倒计时。

自2017年1月20日，东莞首宗“限地价竞配建”凤岗宅地被中海地产以“29亿+36450㎡配建”夺下后，东莞招拍挂商住地市场断供近半年，商住地进入深度调整期，并购、三旧改造等方式都成了品牌房企增加土地储备的重要途径。

在这种情况下，相比于其它地块,TOD住宅用地交通优势更加明显，或将成为东莞土地市场新宠。

2013年东莞市政府曾下发《东莞市城市轨道交通建设管理暂行办法》，由东莞实业投资集团负责统筹开发建设轨道交通站点周边500米半径范围内的土地。2015年，东莞实业投资集团曾委托专业公司向全国公开招标，为常平火车站及城际常平站、茶山站、珊美站3个轨道站场寻觅高水平的TOD综合开发一体化规划设计。

东莞万科和碧桂园两大开发商早知早觉，2015年就与东莞实业投资集团签约建立全面战略合作，在土地一级开发、城市更新、片区打造、工业产业园建设、公共配套设施建设、绿色低碳建筑发展等多个领域展开全方位合作。相对于其它开发商，万科和碧桂园在争取东莞TOD住宅用地上已经先行一步。

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轨道网络铺开即将成网

据媒体报道，截至2017年5月27日，东莞轨道交通2号线运营1周年，累计运送旅客3566万人次，日均客运量9.8万人次，累计开行列车97132列次，运营里程341.1万列公里。

除运行中的东莞轨道交通2号线外，东莞目前还有广深港高铁、广九铁路、京九铁路、莞惠城轨一期等轨道交通正在运营中，已经初步搭建成轨道交通换乘网络。

除运营中的轨道外，东莞还有穗莞深城际轨道、莞惠城轨常平至望洪段、佛莞城轨、东莞轨道交通1号线等线路正在建设中。莞惠城轨预计2017年底将全线运营，穗莞深城际轨道预计2018年建成通车，佛莞城轨预计2019年底建成，东莞轨道交通1号线最快2023年建成运营。

东莞还有大量已确定规划的轨道线路，包括：赣深高铁、深茂铁路、中虎龙城际轨道、东莞轨道交通3号线、东莞轨道交通4号线等线路。另外，东莞还有莞深快轨、轨道交通5号线、轨道交通6号线等众多线路的设想。

当以上所有在建和规划的线路完成后。东莞将拥有，1条普通铁路，2条快速，2条高铁，4条城际轨道和4条地铁线路。