小代建商也能让项目实现40%溢价：精细化开发是关键

　　比如御湖居的外墙材料，相邻同区域的竞品项目采用的是仿石材真石漆， 10年左右即需要全部翻新，而御湖居则为投资者和业主长远考虑，选用了耐久性更好的外墙艺术仿石瓷砖及耐候瓷砖胶，基本上免维护，成本却与真石漆相当。

　　➋基于客户敏感性来优化成本，该花的花到位，该省的省彻底。根据建筑部位的顾客敏感性，进一步优化门窗，节省成本。

　　门窗尺寸和开启形式进行细化、优化，并进行模型推敲确认。客厅采用大幅面提升推拉门;部分低窗提高窗台，减小窗面积，减少护栏;高层楼梯间、商铺等公共部分采用非系统窗，别墅采用简易遮阳窗等。

　　➌注重工法节点研究。如防水这块，万象人合会邀请国内顶尖防水专家针对项目的防水特点，参与讨论、交流，在成本可控范围内制定详细的《项目防水构造做法》;在经多个项目实践后，万象人合积累的经验，在做防水时，非人为渗漏率几乎为零。

　　➍在工程管理上实行专业分包。万象人合认为当下房地产开发市场，很难找到合格的总包。理想的方式应该是将幕墙、门窗、钢结构、智能化、栏杆、景观、装饰、防水等工程实行专业分包，然后由代建商主导项目开发工程和实现对分包商的专业化管理。

　　❺ 专业管理，运筹工序，严控工期。

　　项目主体结构、初装、防水、给排水、强弱电、消防、门窗、石材、园林景观、装饰等八大专业、十大工种在专业管理下合理穿插施工配合。

　　如其代建项目的脚手架拆除，经过合理的工序运筹，仅2个月就完成，比相邻的项目总体节约6个月的工期。

　　而上述这些，还仅是万象人合在项目操盘中众多精细化案例中的部分。

　　不过走精细化代建的前提就是代建商必须有一支高素质和经验丰富的人才队伍。

　　人才

　　是房地产代建的核心竞争力

　　也是万象人合的最大优势

　　在万象人合看来，到了房地产下半场，人才才是第一生产力和核心竞争力。因为在上半场，行业的发展速度远远快过人才培养速度，不过行业的快速发展，也使得很多项目的人才短板问题被掩盖了起来。但这一切都会在行业下半场，浮现出来。

　　行业下半场是个比拼产品力的时代，若项目操盘者拥有全流程的开发经验，就能大大减少项目犯错乃至失败的可能性。但郭汉斌认为，现在很多从所谓品牌房企跳槽到中小房企去做项目总的高管们，本质上更像一个铁路警察，只是对自己负责的那一段比较熟悉，还远远胜任不了项目全流程开发的重任。

　　所以作为代建服务商，万象人合对于房企最大的价值就是有着大量房地产实操经验的人才资源。论操盘资历，万象人合的团队成员称得上是项目开发领域的老司机，可以轻车熟路的驾驭从前段的规划设计、报建及政府沟通，到中段的工程管理，再到后段的营销、物业管理等各个环节。而高素质和经验丰富的人才队伍也是万象人合做代建的最大优势。

　　一、团队负责人来自行业“黄埔军校”，身经百战

　　万象人合的创始人郭汉斌先生，是万科1995年倡导职业经理人制度时的首批经理人，担任过多个区域的公司运营负责人与项目总，具有20来年的项目操盘经验和公司管理经历，以及全员营销文化打造的经典案例。

　　作为公司和团队的总负责人，其会对项目定位及方向整体把控，并参与项目的诸多关键环节。