追溯东莞公寓变迁史：原来是被逼的！

　　相对往年来说，2012年之后东莞公寓可供选择的面积段增多了，不过仍以平层为主、loft公寓为辅，可以说复式公寓的供应是少得可怜!

　　在价格方面，由于当时东莞房价上涨较为平稳，公寓整体成交也较平淡，大部分的公寓价格在6800-9200元/㎡区间波动，购买一套两房的城区公寓首付只需几万元。

　　2014~2017年：面积越来越小 loft公寓大幅增加

　　从2014年至今，东莞公寓的市场份额逐年扩大，目前市面上大多数推出的公寓都是商业性质公寓，住宅公寓早已濒临绝迹。在2016年和2017年东莞出台和升级限购政策的背景下，购房资格短期内被限的投资客通过购买公寓进入东莞投资带动市场份额倍数增长，2017年市场份额达到10%以上。

　　“深圳客大举进入，东莞整体房价幅度提升，公寓也获益，而住宅限购，投资客转向公寓，使得公寓价格保持上涨的趋势。”瑞峰方面表示，近年来，70-90㎡的公寓面积量在逐年下滑，整体市场转向为30-60㎡的小面积产品为主，这也是市场最热销的户型。

　　但由于成交单价升到1.2万-1.8万元/㎡，总价区间也发生了变化，此前30-60万/套的主角位置被夺，40-90万/套逐步成为主力，涨幅约在10-30万左右。

　　开发商为了更好地去货，采取缩小面积控总价的方式降低客户的置业门槛，因而公寓的面积只会越来越小。五一前后，东莞就推出了多款小面积的公寓，其中以碧桂园东江月18㎡的复式公寓最受关注。

　　据了解，从2016年5月起，由于地价、房价的上涨，为了提升产品的溢价力，很多开发商都倾向于开发loft公寓，导致loft公寓供应大幅增加，以往以平层为主、loft公寓为辅的现象逐渐被打破。

　　“现在的公寓已越来越趋向住宅化风格，不再是以前简单的空壳式建筑，而是更重视功能性、设计灵动性，收纳实用等特点。”东莞合富研究院高级分析师李兴旺曾坦言，东莞公寓市场的新格局正逐渐转变。

　　延伸：

　　住宅公寓与商业公寓

　　一般来说，公寓分为住宅性公寓和商业性公寓，主要区别在于土地性质不同，因而产权有着70年和40年之分。住宅公寓实际上也是洋房产品，水电费、契税等均以住宅标准来缴纳，而商业公寓则完全是商业性质，除了水电费、契税等缴纳标准高于住宅公寓外，还需要交土地增值税。

　　现在东莞实行限购限贷政策，住宅公寓会占用购房者的购房名额，如果算作首套房，最低首付可做到3成，但如果是商业公寓则不受限购的影响，只不过首付至少需要5成，这对前期资金紧缺的人来说是一笔不小的负担。

　　需要注意的是，目前市面上大部分的公寓都是商业公寓，如碧桂园帕克诺雅、德洲城等，有的更是由写字楼改公寓的商住两用产品，如星河城市广场、万达广场等。

　　真正的住宅性质公寓多数只在二手市场上见到，而早期的住宅公寓很多都是学区房，比如万科运河东一号、尚书银座等，这些房源远比商业公寓要受到市场欢迎。