长沙购房门槛再被拔高 溢出需求流入商办物业和公寓

　　“3·18新政之后，我们就开始看房，没想到还是晚了!”长沙妹子刘畅准备再买一套大房子，谁料自今年3月底交了定金以来，网签拖了2个月没办成。而最新限购细则规定在限购区域内，长沙户口最多只能拥有两套房，让众多“小刘”们无可奈何。

　　5月20日，长沙市住建委下发《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，长沙购房门槛再次被拔高：非本市户籍限购1套房、首付比例提高至三成、本市户籍二套以上限购，至此，“限购、限贷、限价、限卖”政策全部在长沙落地。分析人士认为，此次调控无疑是长沙楼市的一剂猛药，新房、二手房、商办市场(写字楼、商铺等商业物业)都会“闻风而动”。

　　【新房市场】 购房资格受限，市场成交量或下滑

　　今年3月以来，一场楼市调控席卷全国，已有接近60城出台170余次调控政策抑制房价过快上涨。在楼市政策的组合拳下，全国房地产市场迅速降温，长沙的成交量也应声回落。

　　“不是买不起，而是买不了!”为上班方便，市民周女士想在长沙武广高铁片区购房，“3月限购后，不少楼盘就无房可卖。打听到阳光城·甜橙5月21日要加推新房源，想着等开盘就去交定金。”没想到5·20最严限购来了，新政提高了外地户籍购房的门槛，“我自己做点小生意，没有在长沙缴纳社保，要再等一年才能购房!”

　　“在 3·18政策基础上，5·20新政进一步加强对市州客群购房限制，将直接影响未来的交易量。”湖南中原地产资源中心总经理陈世霞认为，限买限卖，一方面市州户籍大众人群因连续12个月在长沙纳税或交社保，而失去购房资格，挫伤市州大众人群的购房欲望;另一方面，让长沙户籍有投资需求的客群，有了买房后转手时间拉长的后顾之忧。

　　省房地产开发协会首席经济学家王义高认为，5·20新政打击了投资者的需求，是 3·18 政策的明显升级，它将长沙本地户口纳入限购范围，“因购房资格被限，下半年长沙楼市成交量将大幅回落，价格的变动会滞后于销量。”

　　【二手房市场】 转手困难，中介或现关店潮

　　深入街道和小区的中介门店，是观察楼市好坏的“晴雨表”。 3·18新政之后，因二手房不受限制，其行情也一片大好。每到傍晚，中介门店里就已看不到经纪人的身影，都忙着在住宅楼和住宅楼之间带看、谈成交。

　　据湖南中原地产最新数据显示，2017年 1-4月长沙二手房共成交17109套，同比增长35.89%，成交面积为181.09万平方米，同比上涨34.82%。然而，这次调控加码，让二手房市场也面临考验。

　　“二手房购房门槛相对增高，大家普遍预期房价会降，买房的意愿降低，市场成交量短期内将下滑，较长时间内房价和成交量会呈水平式波动。”湖南正大行房地产代理有限公司总经理任泽表示，但二手房市场需求仍在，特别是租赁市场，行业是否出现大规模洗牌还很难料定。

　　“新政规定，在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。这也意味着，二手房如需转手，至少需要4-5年。”湖南建工置业营销部部长周事勇认为，“限卖”限制了投资客户的基本需求，已经投资的客户资金暂时无法抽出，还未进入的则会更为慎重，未来中介关店潮或将涌现。

　　【商办市场】 溢出需求进入，或迎来发展春天

　　在长沙，商办市场一直是去库存的难题。“近两年，电商经济快速发展，压缩了商铺的发展。再加上从去年开始，长沙住宅市场的高烧不退，更多人开始从投资商铺，转而投资住宅了。”金星北路某楼盘的销售李先生介绍，“不过，从这两天打电话来询问商铺的明显增加了。”

　　在楼市缩紧之下，购入门槛低、不限购的商办物业或将成为新一轮投资爆点。蓝海购腾泽公司总经理伍拼认为，新政打压了住宅投资客，对商业地产来说则是利好，“住宅溢出性的投资需求会进入商办物业，公寓产品也因面积小，入手门槛低，宜居宜租，或许将迎发展的春天。”伍拼认为，虽然公寓在长沙仍属于小众产品，但因其总价低、位置好、精装修等特性一直活跃在楼市中，如今在“限购令”下，青睐这类产品的客群正在扩大。

　　新政后遗症

　　改善型住房被误伤，退房风潮或再起

　　3月18日，长沙新政落地，紧接着各地开始涌现退房毁约潮：因销售价格高于备案价格，之前多数楼盘无法完成网签，由此也产生了一系列的影响。如今，5·20新政又呼啸而来，在热议过后，是否也会产生不适之症?

　　“现在部分项目已经默默开始降价了，一些受限的市民也开始纷纷退房，估计3·18的退房风波还将重演，后续补充细则或将继续跟进。”一位业内人士指出。

　　“新政的后遗症需要警惕，要慎重处理大限之前，已经认购未签约，已签约未网签的客户，吸取3·18新政的教训;同时，目前开发商都将产品定位为中高端，从刚需向更高品质发展，新政之后中高端产品将面临瓶颈，客源将大幅减少，如何应对也是一大难题。”湾田国际总经理易建国说。