东莞楼市新政满月：成交下滑观望蔓延开发商急了

5月10日，东莞楼市调控新政满月，我们聊点“老土”的吧：在“五限”组合拳下，东莞楼市这一个月都经历了什么？

在总结之前，我们先来重温一下当前东莞楼市入市门槛：

1.限购：莞籍家庭限购2套，无社保要求；非莞籍家庭买首套，1年社保要求（本科或初级职称以上半年），买二套2年社保要求。（本条款只针对新建商品房，二手房不限）

2.限贷：首次购房、首套房，首付3成；二套房，首付4成利率上浮10%；三套及以上，停贷。（购买144平米以上户型，非首次购房都要首付6成，三套及以上停贷）

3.限价：新房备案价每次上调幅度不高于5%，不得超过同区竞品前三个月售价20%。

4.限售：新政后购房，再次转让需“证满2年”。

5.限赠：赠予房产方，2年后才有新房购房资格。

看成交：新房成交萎缩二手持平

从购房资格到卖房资格，从贷款额度到调价幅度，连月来东莞楼市政策一收再收，造成最直接的影响，便是观望情绪蔓延，市场成交下滑。

作为本轮调控的重点“关照”对象，新建商品房市场受政策影响也是最大的。据东莞中原研究部数据监测，4月东莞住宅网签6451套，面积约62.9万㎡，金额101.8亿元，环比3月下跌幅度均在10%以内，看似影响不大。但业内却透露，这个网签数据却是有“水分”的。

据东莞中原研究部对东莞在售的155个住宅项目认购套数统计显示，新政前三周平均每周成交住宅1480套，而新政后三周平均值仅为579套，比新政前的大幅萎缩61%。“东莞4.10新政出台后，具有购房资格的客户量大幅缩减，市场观望升级，客户来访量下降4成，实际市场成交比新政前严重萎缩六成。”

与新房相比，被特别“关照”的二手房市场，则比较乐观。据金信联行市场研究部监测， 4月东莞二手房住宅网签面积约59.28万㎡，环比上涨28.74%，网签套数、金额与3月基本持平，刚需入市相对积极。

看房价：房价走势依然平稳

调控后，东莞房价有降吗？深圳客被限，东莞高房价还能撑多久？这些，都是购房者最关心的。从4月网签数据看，目前东莞房价走势依然较为平稳。

据东莞中原研究部监测数据显示，4月东莞住宅成交均价为16201元/㎡，环比小幅上升0.60%，同比上升29.56%。虽然说，4月签约房价略有上涨，其中有限签放宽后部分高价项目签约拉高的“功劳”，但整体看目前东莞房价走势仍然较为平稳，未出现大幅“跳水”情况。

不过，深圳客受限成交回归本土后的东莞，房价的市场接受度已不比从前，这从新政后入市项目的去化率有所体现，定价基本持平的项目去化率可达50%以上，价格出现明显上涨的多以惨淡收场。

另外，二手房方面，受新房限购客户回流影响，业主心态都比较乐观，局部出现捂盘现象，大多心态长期看涨。

看氛围：买家观望卖家主动

与以往调控一样，政策落地影响购房者入市预期，市场又不可避免地进入了观望消化期。与购房者犹豫观望不同的是，东莞开发商这一回要主动出击。

据房掌柜了解，“410”新政落地后，经过一周左右的消化期，东莞开发商很快便进入了备战状态，纷纷调整战术，把拓客目标转向本地客。临近5月，进行开盘预热的项目更是明显增多，营销中心、样板房开放等活动扎堆推出，新政后首轮抢客大战悄然拉开序幕。

与畅销时节闷头卖房不同的是，新政后为撬动市场，开发商又开始“砸钱”吸引人气了，大型明星活动重现江湖。据房掌柜统计，4月以来，东莞及惠州临莞已有洪卓立、罗嘉良、王杰、香港组合CALLStar、邓丽欣、曾敏杰等多位明星受邀为开发商“背书”，5月还有陈慧琳、黎耀祥等人气明星将要到来。

大型营销活动冒泡之余，也有项目避开限购高压先推公寓，如阳光城MODO首批入市的将是35-62平LOFT产品，富盈东方美誉将推的是45-55㎡复式公寓，碧桂园东江月也将推出18-40平LOFT公寓，6、7月入市的卓越中寰也将推LOFT产品。

从近期楼市行情看，开发商的推广已有一定成效，局部区域五一楼市人气有所回升，反映需求仍在，不过买家观望情绪较重，客户看多买少。

看后市：房贷收紧刚需快上车

调控政策一再收紧，虽然目前市场看跌情绪增加，观望氛围加重，但不管是限购、限外还是限售，都是明确打击投机炒房，这对自住刚需而言其实也是一种保护。因此，“410”政策落地后，也有人说这是东莞本土刚需上车的好机会。

瑞峰瑞城搜数据中心分析认为，无论调控力度强否，在粤港澳大湾区引擎下，东莞房价上涨动力仍在，存在房价大幅下跌的心理或会错失良机，整体来看，今年是入市的较好时机。建议购房者，“要见机考虑出手，毕竟政府持续高强度的压制楼市发展是阶段性的，每个人能遇到这样的机会并不多。”

依以往经验，一般调控消化期是3-6个月，接下来的5月楼市，仍处新政高压下，将会是怎样的走势？

从开发商近期动态看，5月楼市供应即将放量，卓越维港、碧桂园东江月、阳光城MODO、时代倾城、万科中天城市花园等多个纯新项目将陆续入市，开发商定价也趋于理性，加之各种中大型营销活动积极推出，将有利于冲淡部分观望情绪，促进成交量，预计5月楼市还是较为乐观的。

不过值得特别注意的是，近期全国热点城市调控预计持续加码，多地银根持续收紧，东莞房贷也不例外，多数银行房贷利率已经回至基准水平，甚至有银行支行的房贷额度已经告急，要延缓放款。刚需若要买房“上车”，则要抓紧了，以免被“误伤”。