房企争相布局长租公寓 抢滩万亿租房市场

　　一千多年前，唐朝诗人杜甫留下了一句广为传颂的诗歌：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。

　　至今或许仍是个梦想，越来越多人不堪高房价之重。

　　深圳市房地产中介协会的一项数据显示，2015年，北上广深四个一线城市房价收入比分别是13.8、13.8、9.6、15.2，远在全国平均房价收入比7.4之上。

　　而国际上公认的合理的房价收入比在3-6之间。显然，北上广深房价收入比之高、购房压力之大，可以想象。

　　不仅如此，频频出台的限购政策，使得社保年限一再延长，也将一部分有能力购房的人拒之门外。

　　随着房价攀升、购房门槛升级，越来越多生活在一二线城市的人，尤其是年轻人，从“房奴”转向租客一族。

　　房地产步入存量房时代

　　新房二手房交易量比，被视为评判房地产是否进入存量房时代的核心指标。多项数据显示，一线城市二手房交易量已超过新房交易量，而部分二线热点城市也呈现出这一趋势。

　　近五年，北京和深圳存量房销售面积占总销售面积的比例超过55%，也就是存量房销售总面积连续五年超过新房销售面积，而上海的存量房销售面积占比快速上升，在2015年已高达60%。这表明房地产逐步进入了存量房时代。

　　国家层面在推动存量房时代的转型与革新。

　　2016年6月，国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租房市场的若干意见》,明确到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租房关系稳定的住房租房市场体系，将发展住房租房企业摆在培育市场供应主体首要位置。

　　另外，《国土资源“十三五”规划纲要》提出，逐步减少新增建设用地计划，盘活存量建设用地，提高存量建设用地供地比重。

　　对于北上广深一线城市，政策趋向限制或者减少新增建筑用地总量，减少新房供应量，盘活存量房市场。

　　在国家“购租并举”等相关政策的支持下，租房市场空间正悄然打开，越来越多企业嗅到了巨大商机，2017年业务重点紧盯这块分量万亿级的大蛋糕，并寄望从中分杯羹。

　　链家研究院《租赁崛起》报告的一组数据显示，目前中国房屋交易额约15万亿，房屋租赁只占7%。全国交易最为成熟的北上广深房屋交易额近6万亿，租赁规模仅2500亿，占比4%。

　　而美国租赁规模近5000亿美元，占美国房屋交易规模的50%。相比之下，中国房屋租赁市场还有很大空间待挖掘。

　　房企进军长租公寓

　　最早嗅到长租公寓的潜力的并不是房企，而是民营资本。

　　魔方公寓是长租公寓领域的先行者。2010年，率先杀入长租公寓市场。随后，2011年，中介巨头链家长租公寓品牌自如进军市场。紧接着，优客逸家、YOU+相继成立。

　　在政策利好和巨大市场需求的刺激下，房企竞相试水租房市场，长租公寓成备受宠爱的“香饽饽”。

　　万科、招商蛇口、深业、绿地、龙湖等大型房企在长租公寓领域动作频频。长租公寓市场形成了小民营资本和大型房企争相抢滩的格局。

　　据不完全统计，Top前30强房企，至少有三分之一涉足长租公寓，准备撸起袖子大干一场。

　　多家房企2016年年报也印证了这一点，年报中将长租公寓列入重点发展方向之一，并且着墨颇多。

　　房掌柜查询万科2016年年报发现，长租公寓是万科2017年的重要着力点，并将加快规模扩张，实现业务专业化管理，继续优化房源管理、客户资源、业务界面、运营平台、支付系统等在内的统一业务支持平台，提升业务运营效率和客户体验。

　　招商蛇口根据不同的消费人群推出了“壹栈”、“壹间”和“壹棠”三大产品系列满足不同的租赁需求，目前在运营公寓面积超过60万平方米，未来两年内将完成1线和1.5线城市的业务布局，预计会提供总量过百万平米的租赁公寓规模。

　　绿地集团对租房市场也是青睐有加，将长租公寓作为公司2017年重点拓展的领域之一，重点城市核心位置启动20个长租公寓项目。

　　此外，龙湖地产2016年年报中提到，已正式涉足长租公寓，推出定位年轻客群的“冠寓”，预计三年内租金收入做到10亿。

　　与此同时，金地、中海、佳兆业、旭辉集团以及房地产经纪公司世联行等也涉足长租公寓。

　　这些长租公寓有个共同的特点：精致的装修，完备的生活设施，面积一般20多平方米，标准化的物业管理，还有休闲娱乐的社交空间。

　　行业面临大洗牌

　　链家研究院《租房崛起》报告中也提到，目前中国房屋租房市场规模有1.1万亿，预计2025年将增长到2.9万亿，到2030年将超过4.6万亿。

　　但租房市场百分之八十以上的房源集中在业主或二手房东手中。传统租房长期处于无序、混乱、粗放式管理状态下，缺乏统一化、标准化、精细化的管理与运营，

　　而目前主力租客群85后、90后，对生活品质有着较高的要求，又有强烈的社交需求。显然，传统租房模式难以解决时下租客的痛点。

　　伴随城市化深入、消费升级，以及国家大力鼓励发展租房市场、商改租等利好的不断刺激，租赁市场进入野蛮式的发展，同时也暴露出很多行业弊病。

　　长租公寓考验着企业资金实力。一方面，长租公寓回报周期比较长，一般需要三五年时间，多位业内人士坦言，目前运营长租公寓的企业盈利的并不多。另一方面，行业竞争对手多，房源获取难度大、获取成本快速上升。

　　长租公寓正面临行业分化和洗牌，群雄割据的时代正成为过去式。

　　“未来两三年内，长租公寓面临洗牌。小品牌或资金短缺的品牌面临并购和淘汰的可能。”合屋中国创始人罗凤鸣认为。

　　如何才能站稳脚跟，是很多房企需要探索的问题。

　　万科高级副总裁谭华杰曾在一次地产论坛上指出，如果要将长租公寓做成一门大生意，不仅要解决大学毕业生和白领的居住需求，还要努力创造更主流的居住产品，满足更广年龄阶段的居住需求。

　　在他看来，政府在土地价格和税收方面给予特殊优惠，地产开发企业才有动力进行规模化发展;如果以存量资产发展长租公寓，则需要在国家层面建立一个高度规范化、排除风险的行业政策，才能吸引到险资、债权甚至REITs机构等低利率的资本介入，在租金水平较低的情况下持有更多资产，靠规模效应赚钱。

　　规范化是长租公寓亟待确立的规则之一。不止一家运营商表示，行业规范还没有及时跟上，有些审批都不知道该去找哪个部门，希望政府能够给予相对更为清晰的引导和规范，尤其是消防方面，是否能出台一些建设性规范。

　　行业野蛮生长正倒逼行业准则的制定。